Решение от 10 июля 2018 г. по делу № А68-11869/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г.Тула, Красноармейский пр., 5


Р Е Ш Е Н И Е



г. Тула Дело № А68-11869/2017

Дата вынесения резолютивной части решения: «03» июля 2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «10» июля 2018 года

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313715432200073) к Акционерному обществу «Дикси-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 23.07.2013г., обязании освободить арендованное нежилое помещение,

при участии:

от истца – не явился, извещён,

от ответчика – ФИО3 по доверенности, ФИО4, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Тульской области к Акционерному обществу «Дикси-Юг» о расторжении договора аренды от 23.07.2013г., обязании освободить арендованное нежилое помещение.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Из материалов дела усматривается, что 23.07.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которого арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 473,0 кв.м., лит.Б№1-6 (далее объект), расположенное по адресу: Тульская область, г.Тула, <...> (пункт 1.1 договора).

10.10.2013 по акту приема-передачи нежилых помещений к договору аренды нежилых помещений от 23.07.2013 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, общей площадью 473,0 кв.м., лит.Б№1-6 (далее объект), расположенное по адресу: Тульская область, г.Тула, <...>.

Согласно дополнительного соглашения от 06.12.2013 в связи с переходом права собственности на нежилое здание общей площадью 473,9 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, г.Тула, <...>, арендодателем стала индивидуальный предприниматель ФИО2.

Срок аренды устанавливается сторонами с даты подписания ими акта приема-передачи объекта в аренду по 12.08.2023 (пункт 10.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользованием объектом состоит из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая арендной платы за первые 4 месяца аренды с момента передачи объекта по ату приема-передачи, устанавливаются в твердом размере и составляет 61 695 руб. в месяц, НДС не облагается. Начиная 5 месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи объекта размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 123 390 руб. в месяц, НДС н облагается (пункт 2.2 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.09.2014 арендная плата по договору с 10.10.2014 составляет 129 559 руб.

Согласно пункту 2.10 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2013, по истечению одного года с момента подписания акта приема-передачи объекта размер минимальной постоянной составляющей арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев. При этом размер минимальной постоянной составляющей арендной платы может изменяться не более чем на 5% от размера минимальной постоянной составляющей арендной платы. Соответствующее предложение об изменении размера минимальной постоянной составляющей арендной платы арендодатель обязан направить арендатору не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемой даты изменения. В случае если в течение 3-х месяцев подряд произошло увеличение курса доллара по отношению к рублю, более чем на 25% от установленного Центральным банком Российской Федерации курса рубля, действовавшего на дату постоянного изменения размере постоянной составляющей арендной платы по договору, и это увеличение курса доллара действует в течение одного месяца, то стороны вправе пересмотреть условия договора в части изменений размера арендной ставки, при этом заключается дополнительное соглашение.

23.03.2016 арендодатель направил в адрес арендатора письмо об увеличении арендной платы, в котором указал, что имеет право повысить арендную плату после одного года аренды на 5%, что составляет 6 477,95 руб. от размера минимальной составляющей арендной платы в сумме 128 559 руб. и просит произвести данное увеличение минимальной составляющей арендной платы, что в сумме составляет 136 036,95 руб.

Истец в мае 2016 года в адрес арендатора направил счет на оплату арендной платы с учетом увеличения суммы на 5%. Однако арендатор не выполнил условий договора и продолжал осуществлять оплату по первоначальной ставке без учета повышения на 5%.

12.07.2016 в адрес арендодателя от руководителя РО Тула АО «Дикси Юг» ФИО5 поступило письмо, в котором со ссылкой на тяжелое финансовое положение арендатора излагалась просьба отложить индексацию арендной платы на 5% до 01.01.2017 года.

В исковом заявлении истец указывает, что пошел ответчику навстречу и отложил повышение арендной платы до 2017 года.

Письмом от 30.11.2016 (получено 06.12.2016), арендодатель уведомил арендатора об увеличении арендной платы на 5% с 01.01.2017. Однако арендатор вновь продолжил не выполнять увеличение арендной платы.

09.03.2017 истец направил письмо ответчику с требованием в течение 5 рабочих дней устранить нарушение и выполнить условие договора и требование арендодателя об увеличении арендной платы на 5% и оплатить недостающую сумму, однако арендатор проигнорировал указанное требование.

В марте 2017 года истцом была проведена техническая инвентаризация сдаваемого в аренду объекта, был получен технический паспорт от 28.03. 2017, из которого следует, что площадь объекта по состоянию на дату оформления нового технического паспорта изменилась по сравнению с площадью объекта по состоянию на дату заключения договора аренды в меньшую сторону почти на 28 кв.м. Изменение площади произошло вследствие произведенной ответчиком перепланировки. В соответствии с п. 4.3.2. договора перепланировки арендатором могут производиться с письменного согласия арендодателя, а в соответствии с п. 4.4.8. договора арендатор обязан произвести все необходимые согласования и осуществить регистрацию результатов работ по перепланировке.

25.05.2017 истец направил в адрес ответчика и Управляющей компании (единоличного исполнительного органа) арендатора требование представить в адрес арендодателя письменное согласие арендодателя на произведенные перепланировки объекта, а также документы, подтверждающие согласования с государственными органами и органами местного самоуправления, получение разрешения и государственную регистрацию произведенных в объекте изменений.

В адрес истца были представлены согласование перепланировки с территориальным управлением администрации города Тулы по Привокзальному району. Акт приемочной комиссии по вводу в эксплуатацию законченного перепланировкой объекта, а также кадастровый паспорт от 16.01.2015, согласно которому площадь помещения составляет 457,9 кв.м. (письмо ответчика №302/1 от 05.06.2017).

В исковом заявлении истец указывает, во-первых, планировка помещения, отображенная на кадастровом плане, не соответствует текущему состоянию помещения, что подтверждается поэтажным планом БТИ в техническом паспорте от 28.03.2017, представленным в адрес арендатора. Во-вторых, в кадастровом плане указана площадь помещения 457,9 кв.м., а в плане БТИ (техническом паспорте) указана площадь помещения 446,1 кв.м. В-третьих, согласно техническому паспорту в помещении помимо перепланировки произведена реконструкция, а именно возведены навесы (Лит. б, 61). Однако никаких согласующих документов на работы по реконструкции в адрес арендодателя представлено не было. Также отсутствует разрешение на строительство этих навесов, что отражено в техническом паспорте (штамп «Разрешение на строительство не предъявлено»). В-четвертых, арендатор в соответствии с п. 4.4.8. договора обязан осуществить регистрацию выполненных работ по перепланировке и реконструкции.

05.07.2017 истец направил ответчику письмо с предупреждениями о необходимости со стороны арендатора выполнить свои обязательства, устранить нарушения договора и выполнить следующее:

- в течение 5 рабочих дней с даты получения предупреждения устранить нарушение условий договора и выполнить требование арендодателя об увеличении арендной платы на 5%. а именно оплатить недостающую сумму 38 862 рублей, из расчета 6 477 рублей за каждый месяц, начиная с января 2017 года.

- в течение одного месяца с даты получения предупреждения провести необходимые согласования с государственными органами и органами местного самоуправления по произведенной реконструкции (возведении навесов), получить разрешения и осуществить государственную регистрацию произведенных в объекте изменений, а также предоставить арендодателю подтверждающие документы.

Указанное письмо получено ответчиком 05.07.2017 и оставлено без ответа и удовлетворения.

31.08.2017 истец повторно направил письмо ответчику с требованиями, изложенными в письме от 05.07.2017, а также предложил ответчику расторгнуть договора аренды в связи с существенными нарушениями условий договора (получено ответчиком 26.09.2017).

Кроме того, истец указывает, что в соответствии с пунктами 2, 4 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. За отсутствие разрешения на строительство статей 9.5 КоАП РФ для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, предусмотрена ответственность в виде штрафа от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. Соответственно, ИП ФИО2, как собственник объекта, вследствие неправомерных действий ответчика и его нежелания соблюдать условия договора может быть привлечена к данной ответственности. Более того уплата штрафа не освобождает собственника объекта недвижимости от выполнения требований законодательства и устранения нарушений, т.е. оформления соответствующего разрешения и сопутствующей ему проектной документации либо ликвидации результатов реконструкции что в любом случае повлечет для арендодателя дополнительные расходы.

Ответчиком не выполняется предусмотренное договором условие о повышении арендной платы, в результате чего истец недополучил 58 293 руб. с начала 2017 года.

В связи с тем, что ответчиком допускаются существенные нарушения условий договора, которые не устраняются им в течение продолжительного времени, несмотря на предупреждения истца о необходимости устранить нарушения договора, истец просит расторгнуть договора аренды нежилого помещения от 23.07.2013 и обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается в силу статьи 310 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 9.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения основного договора в следующих случаях:

а) при просрочке выплаты арендатором полной арендной платы на срок более 45 дней единовременно;

б) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

в) ухудшает объект;

г) арендатор пользуется объектом не по назначению, установленному в пункте 3.1 договора.

В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, в случаях, предусмотренных договором, при условии неисполнения арендатором обязательств в разумный срок после получения от арендодателя письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств.

Пунктом 14.3 договора сторонами согласовано, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон, о чем составляются дополнительные соглашения к договору (если иное не предусмотрено договором), подлежащей государственной регистрации в установленном законом порядке и являющиеся неотъемлемой его частью.

Истец считает, что ответчиком не выполняются условия договора, которые предусматривают повышение арендной платы, так как изменение арендной платы по договору может производится арендодателем в одностороннем порядке и является правом арендодателя, предусмотренным, в том числе, и договором.

Ответчик возражает, указывает, что порядок увеличения арендной платы по договору включает в себя заключение дополнительного соглашения, которое предполагает добровольное волеизъявление двух сторон договора, при этом арендодатель может только направить предложение, т.е. предложить арендатору изменить арендную плату.



^ В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может оыть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок В связи с этим, руководствуясь ст. 452. 6L9 ГК РФ. Арендодателем в адрес Арендатора было направлено письмо, содержащее предложение расторгнуть договор аренды нежилых помещений с просьбой предоставить ответ в течение тридцати дней с даты получения Арендатором данного письма.

Однако Арендатор не ответил на данное письмо.


Довод истца о неисполнении ответчиком условий договора в части повышения арендной платы, суд считает несостоятельным на по следующим основаниям.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 ГК РФ).

Условия договора аренды от 23.07.2013 содержат лишь положения о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов.

В имеющихся в материалах дела письмах ответчик не выражает свое согласие на предложения истца о повышении арендной платы.

Таким образом, увеличение истцом арендной платы по договору аренды в одностороннем порядке, без подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения, по условиям договора не допускается, в связи с чем доказательств просрочки выплаты арендатором полной арендной платы на срок более 45 дней единовременно и не внесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа истцом не представлено.

Истец также указывает, что ответчик пользуется арендованным имуществом с существенными наращениями условий договора, так как вследствие произведенной арендатором перепланировки произошло изменение площади, ответчик нарушил пункты 4.3.2 и 4.4.8 договора, согласие на перепланировку не получил, согласование и регистрацию перепланировки не произвел.

Указанный довод истца суд считает несостоятельным на по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 619 договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора, арендатор имеет право производить на объекте перестройку, перепланировку, реконструкцию, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта, осуществлять прокладку коммуникаций, необходимые для использования объекта в коммерческих целях с письменного согласия арендодателя, а также без получения письменного согласия арендодателя проводить работы, необходимые для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования, текущий ремонт объекта.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела приложения к договору аренды от 23.07.2013, первоначальный арендодатель ООО «Альфа» дало письменное согласие на проведение работ по улучшению арендованного имущества.

Кроме того в материалы дела представлены согласие Территориального управления администрации города Тулы по Привокзальному району от 04.03.2014 №ТУН-вх/1985 и акт приемочной комиссии территориального управления по Привокзальному району по вводу в эксплуатацию законченного перепланировкой и переустройством объекта.

Пунктом 4.4.8 договора установлено, что арендатор обязан произвести все необходимые согласования в государственных органах и органах местного самоуправления, получить разрешения и осуществить регистрацию результатов работ, выполненных в соответствии с п.4.3.2 и п. 4.3.8 договора.

В силу пункта 7.3 договора арендатор в случае необходимости может внести соответствующие изменения в кадастровый (технический) паспорт, план объекта, связанные с произведением арендатором переоборудований, перепланировок и реконструкций объекта, а также запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договор, а арендодатель обязуется выдать арендатору доверенность на право проведения указанных в настоящим пункте договора действий.

Истец суду пояснил, что ответчик за выдачей доверенности для проведения регистрационных действий к нему не обращался.

Ответчик представил суду почтовое отправление направленное по адресу истца (конверт был вскрыт в судебном заседании), в котором находилось письмо, в котором ответчик повторно просит выдать доверенность для завершения регистрации в ЕГРН.

Довод истца, о том, что ФГУП «Почта России» должным образом указанное почтовое отправление истцу не доставило, документально не подтвержден (ответ УФПС Тульской области филиал ФГУП «Поста России» Тульский почтамт №4.2.15.6.9-06/01 от 15.06.2018 с приложенными накладными).

На основании изложенного, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Н.Е. Чигинская