Решение от 22 августа 2018 г. по делу № А57-25276/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-25276/2017
22 августа 2018 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 22.08.2018

Полный текст решения изготовлен 22.08.2018

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А..,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН ИП 304346111800120), г. Саратов,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, (ИНН <***>, ОГРН ИП 306644921200020), г. Саратов,

Союзу товариществ собственников жилья «Волга» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Саратов, в лице конкурсного управляющего ФИО4,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Финансовый управляющий ФИО5, (СЖ "Волга" Комитет по финансам Администрации МО "Город Саратов", г. Саратов Комитет по управлению имуществом г. Саратова ФИО6 ФИО7 ФИО8 ФИО9, Главное управление МВД России по Саратовской области, г. Саратов, Государственное автономное учреждение Саратовской области «Шиханский психоневрологический интернат», действующее в интересах недееспособного ФИО7, Саратовская область, г. Шиханы, об освобождении имущества от ареста

при участии:

от истца не явился, извещен

от Главного управления МВД России по Саратовской области, г. Саратов - ФИО10 представитель по доверенности от 22.02.2018г.

от Комитета по финансам Администрации МО "Город Саратов" - ФИО11 представитель по доверенности от 28.12.2017г.



УСТАНОВИЛ:

В производстве Арбитражного суда Саратовской области находилось дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, Союзу товариществ собственников жилья «Волга», в лице конкурсного управляющего ФИО4, об освобождении имущества от ареста.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018, производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа определение арбитражного суда Саратовской области и Постановление 12 ААС были отменены дело направлено на новое рассмотрение

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основания указанным в отзыве.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

С учетом того что СТСЖ "Волга" ликвидировано дело в отношении данного ответчика подлежит прекращению по основаниям предусмотренным пп. 5п. 1 ст. 150 АПК РФ

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что 08 августа 2014 года между ФИО12 II. (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи в отношении следующего имущества:

здание, назначение нежилое, 2-этажный+антр., общая площадь 655,6 кв.м., лит АА1А2, адрес: Саратов г., ул. Деловая, д.20А (далее Здание);

гараж, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 88,6 кв.м., расположен по тому же адресу (далее Гараж),

В соответствии с п. 1.3.1 предварительного договора цена здания составляет 12000000 рублей, а цена гаража составляет 4 000 000 рублей. Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется в размере 16 000 0000 рублей.

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2 предварительного договора Покупатель оплачивает Продавцу задаток в сумме 15 000 000 рублей. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток в сумме 15 000 000 рублей засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором».

Денежные средства в рамках предварительного договора были выплачены Покупателем Продавцу на условиях предоплаты в размере 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей, что подтверждено соответствующей записью в договоре.

Также следует учитывать, что в целях обеспечения обязательств Продавца перед Покупателем по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а также возвратности задатка в сумме 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей от Продавца Покупателю, который установлен пунктом 2.1 предварительного договора, был заключен договор залога недвижимого имущества от 08 августа 2014 года (далее-договор залога), согласно которому было зарегистрировано обременение правами ФИО2 в отношении данных объектов недвижимого имущества: Здания № 64-64-01/435/2014-149 от 12.09.2014 и Гаража № 64-64-01/435/2014-151 от 12.09.2014. Соответствующая запись об ипотеке была внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

При этом, следует учитывать, что на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-1956/2014 от 08 августа 2014 года Администрация МО «Город Саратов» обязана была предоставить Продавцу в собственность, ввиду чего, согласно пункту 1.4. основного договора Продавец обязался в срок до 08 мая 2015 года, но не ранее регистрации права собственности Продавца на земельный участок площадью 2438 кв. м., с кадастровым номером 64:48:040825:2918. расположенный по адресу: <...>, передать его в собственность Покупателя, путем заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Согласно пункту 2.3. основного договора «общая стоимость недвижимого имущества в сумме 16 000 000 рублей выплачивалась на условиях предоплаты в размере 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей при заключении предварительного договора и фактической оплаты в размере 1 000 000 (один миллион) рублей при заключении настоящего договора».

08 мая 2015 года между ФИО2 и ФИО12 был заключен основной договор купли-продажи в отношении указанных выше зданий, а также в отношении земельного участка, расположенного под этими строения, общей площадью 2438 кв. м., с кадастровым номером 64:48:040825:2918. На момент подписания основного договора денежные средства оставшаяся часть денежных средств в размере 1 000 000 рублей были переданы ФИО3

Таким образом, денежные средства в полном объеме были переданы ФИО3, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, было передано Покупателю во владение покупателя.

Пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из-договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По смыслу данных разъяснений следует, что если при заключении предварительного договора сумма была выплачена полностью, либо была выплачена существенная часть цены отчуждаемого имущества, то такой договор является не предварительным, а основным. К тому же сам основной договор был подписан между сторонами.

Однако при государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанных объектов недвижимости сотрудниками Управления Росреестра но Саратовской области были выявлены основания для приостановления государственной регистрации, которые были связаны сначала с отсутствием у Продавца прав на земельный участок, расположенный под отчуждаемыми строениями, а впоследствии после оформления прав на земельный участок возникло другое основание для приостановления государственной регистрации перехода права, связанное с наличием ареста на все недвижимое имущество принадлежащее ФИО3

В одном из решений о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на здание и гараж было указано, что государственная регистрация перехода права приостановлена в связи с наличием ареста на основании постановления Октябрьского районного суда г. Саратова от 31 июля 2015 года и протокола наложения ареста от 01.06.2015 года вынесенного следователем СЧ ГСУ ГУ МВД России по Саратовской области.

Указанное обременение в виде ареста было наложено в соответствии с положениями ст. 115 УПК РФ, в целях обеспечения прав и законных интересов гражданских истцов в рамках уголовного преследования ФИО3 по ч.4 ст. 159 УК РФ. На дату принятия решения о наложении ареста на указанное имущество в ЕГРП имелась запись об обременении в отношении здания и гаража в виде ипотеки. Запись об ипотеке вносилась в пользу ФИО2

Из материалов уголовного дела следует, что гражданским истцом был признан конкурсный управляющий СТСЖ «Волга» ФИО4. (Постановление о признании гражданским истцом от 27.05.2015 года). Следовательно, арест был наложен в интересах данного лица. Аналогичных постановлений в отношении иных лиц не выносилось в связи с чем надлежащим ответчиком по делу помимо ФИО3 является лицо в интересах которого были приняты обеспечительные меры. Лица признанные потерпевшими по данному делу подлежат привлечению в качестве третьих лиц.

Заслушав лиц участвующих в дел, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковых требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что по смыслу статьи 119 Закон об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

Из материалов дела следует и суды установили, что на момент принятия указанного постановления судебного пристава-исполнителя переход права собственности на спорное имущество от продавца к покупателю не зарегистрирован.

Поскольку арест наложен на недвижимое имущество, собственником которого является ИП ФИО3, оснований для признания нарушенным данным арестом права истца, и применения положений пункта 1 статьи 119 Закона об исполнительном производстве у суда не имеется.

Так же неправомерен довод истца о необходимости снятия ареста в связи с заключенным договором ипотеки.

Принимая во внимание, что при аресте в отношении имущества судебный пристав-исполнитель не осуществлял обращение взыскания, а его действия были направлены на сохранение имущества в порядке, установленном ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ, само по себе преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества не является безусловным основанием для снятия запрета на совершение сделок и регистрационных действий в судебном порядке, с учетом того, что закон допускает реализацию заложенного имущества и направления денежных средств, вырученных от реализации имущества, в первую очередь на погашение требований залогодержателя, а затем иных взыскателей.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд



РЕШИЛ:

В части заявленных исковых требований к Союзу ТСЖ "Волга" производство по делу прекратить

В удовлетворении заявленных исковых требовании отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке статьи 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса РФ в апелляционную или кассационную инстанции.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов