Решение от 16 февраля 2025 г. по делу № А13-6905/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-6905/2024
город Вологда
17 февраля 2025  года



Резолютивная часть решения  объявлена 03 февраля 2025  года.

Текст решения в полном объеме изготовлен 17 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Дегтяревой Е.В. при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Кутурминой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому   заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 01.06.2012, договора субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, дополнительного соглашения от 01.08.2017, дополнительного соглашения от 20.01.2022, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  акционерного общества «Тандер», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области

при участии истца индивидуального предпринимателя ФИО1, представителя  истца - ФИО3 по доверенности от 15.01.2025, представителя ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.08.2024,  от акционерного общества «Тандер» - ФИО5 по доверенности от 19.02.2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 01.06.2012, договора субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, дополнительного соглашения от 01.08.2017, дополнительного соглашения от 20.01.2022.

Определением суда от 25 июня 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление).

В обоснование заявленных требований истец сослался на несвоевременное внесение ответчиком арендной  платы, что явилось основанием для расторжения договора.  В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании  истец и его представитель исковые требования поддержали.

Ответчик в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании требования не признали по доводам отзыва.

АО «Тандер» в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании исковые требования оставили на усмотрение суда.

В судебном заседании 30.01.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ  объявлялся перерыв до 13 час 20 мин 03.02.2025. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

Управление, надлежащим образом изведенное о времени и месте рассмотрения дела до и после перерыва, представителей не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей Управления.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, представителей истца, ответчика, третьего лица, оценив доказательства по делу, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся следующие сведения о государственной регистрации прав, ограничений, обременений прав в отношении встроенно-пристроенных нежилых помещений № 1-17,10а, расположенных на первом этаже пятиэтажного панельного жилого дома, с кадастровым номером 35:24:0402007:3805, площадью 270,1 кв. м, по адресу: <...>.

Так, 03.11.2005 зарегистрировано право собственности ФИО1 на помещения на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2005; 10.08.2012 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды от 01.06.2012, согласно которому арендатором является ООО «Варна», сроком до 01.10.2017; 10.08.2012 зарегистрирован договор субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, согласно которому ООО «Варна» передало права аренды ФИО2 (сроком действия до 01.10.2017); 02.10.2012 зарегистрирован договор субаренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством от 24.08.2012, согласно которому ИП ФИО2 передал нежилые помещения во временное владение и пользование Обществу сроком действия до 30.09.2017 включительно.

Для осуществления государственной регистрации договора субаренды было представлено согласие на сдачу помещений в субаренду от 20.08.2012, подписанное ФИО1, как физическим лицом - собственником нежилых помещений, а также как директором ООО «Варна» - арендатором имущества.

Договор субаренды нежилых помещений от 01.07.2012 был расторгнут 11.08.2017 на основании соглашения от 01.08.2017, подписанного ФИО1, как директором ООО «Варна», и ИП ФИО2

Одновременно 11.08.2017 на основании подписанного ФИО1 и ИП ФИО2 дополнительного соглашения от 01.08.2017 были внесены изменения в договор аренды от 01.06.2012 в части замены арендатора (с ООО «Варна» на ИП ФИО2) и продления срока действия договора аренды (по 01.10.2022).

Также на основании дополнительного соглашения от 01.08.2017, подписанного ИП ФИО2 и представителем Общества, были внесены изменения в договор субаренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством от 24.08.2012 в части указания вида права, на основании которого объект аренды принадлежит ИП ФИО2 (с «на праве субаренды» на «на праве аренды»), основания возникновения такого права (договор аренды от 01.06.2012 с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2017), а также изменения срока действия договора субаренды (по 30.09.2022 включительно).

18.02.2022 на основании дополнительного соглашения от 20.01.2022, подписанного ФИО1 и ИП ФИО2, а также представленного ИП ФИО2 заявления от 15.02.2022 об осуществлении государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды в ЕГРН были внесены изменения в части указания срока аренды нежилых помещений по договору аренды от 01.06.2012 (по 30.10.2027 включительно).

18.04.2022 на основании дополнительного соглашения от 21.02.2022, подписанного ИП ФИО2 и представителем Общества, были внесены изменения в договор субаренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством от 24.08.2012, в том числе в части изменения срока действия договора субаренды (по 30.09.2027 включительно).

В уведомлении  от 23.02.2023 ФИО1 отказалась от продления арендных отношений и предложила освободить спорные помещения.

В адрес ответчика 13.06.2024 направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной  платы и коммунальных платежей.

Ссылаясь на то, что ответчик  несвоевременно внес арендную  плату более двух раз подряд за 2022 год, за  январь, март, июль, ноябрь 2023 года, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды от 01.06.2012, договора субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, дополнительного соглашения от 01.08.2017, дополнительного соглашения от 20.01.2022.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи  452 ГК РФ.

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из материалов дела следует и судом установлено, что истец обратился с рассматриваемым иском в связи с несвоевременным  внесением ответчиком  арендной   платы более двух раз подряд за 2022 год, за  январь, март, июль, ноябрь 2023 года, также в ходе рассмотрения дела  истец указывал и на просрочки оплаты за март, май, июнь, июль, август, ноябрь 2024 года.

Вместе с тем, согласно представленным сторонами таблицам (истцом в дополнительных пояснениях, поступивших  в суд 28.12.2024, ответчиком в дополнительных  пояснениях, представленных в суд 29.01.2025), платежным поручениям  задолженность за указные периоды  оплачена ответчиком, на момент рассмотрения дела отсутствует.  При этом необоснованна ссылка истца на то, что имеется просрочка внесения арендной платы в отношении октября 2023 года, тогда как с учетом срока оплаты, предусмотренного договором, оплата произведена в срок. Также необоснованны доводы истца о том, что имеется просрочка оплаты в августе,  ноябре 2024 года, поскольку срок оплаты выпадал на выходной день, то с учетом статьи 193 ГК РФ последний день оплаты переносился на первый рабочий день, следовательно,  с учетом дат оплат, произведенных ответчиком (12.08.2024, 11.11.2024), просрочки за указанный период не имеется.

Кроме того, задолженность за 2022 год была погашена в январе 2023 года, с расторжением спорных отношений истец обратился к ответчику спустя 1 год и 4 месяца, указанный срок нельзя признать разумным, при этом истец каких-либо требований о погашении задолженности   за последующие периоды ответчику не предъявлял. 

Судом также отклоняются доводы истца о том, что ответчиком несвоевременно вносились коммунальные платежи, поскольку ни договором, ни соглашениями к нему к обязанностям арендатора данные платежи не относились.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери.

При таких обстоятельствах с учетом того, что задолженность погашена ответчиком в полном объеме, в данном случае расторжение договора аренды и соглашений к нему  в связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендной платы является чрезмерной мерой ответственности за допущенное нарушение, связи с чем суд приходит к выводу  об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора.

Судом также отклоняются доводы истца о том, что договор подлежит расторжению, поскольку ответчиком не исполнены обязательства о проведении капитальных и текущих ремонтов.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Вместе с тем до момента обращения  с иском в суд истец требований о необходимости проведения ремонтов  ответчику не предъявлял. Каких-либо совместных актов, фиксирующих наличие недостатков в помещениях, переданных ответчику и возникших в связи с не проведением ремонтов, сторонами не составлялось.

Представленный акт осмотра от 15.10.2024 не принимается судом, поскольку составлен  истцом в одностороннем порядке, о времени и месте проведения осмотра ответчик  не извещался. Осмотр проводился визуальный, без инструментального исследования, без анализа строительно-технической документации.

Суд  учитывает, что третьим лицо АО «Тандер» (субарендатор) согласовывалось с истцом проведение капитального ремонта, о чем представлены соответствующие письма, акты о приемке выполненных работ (т. 2 л.д. 119-127)). 

Доказательств того, что помещения поддерживаются ответчиком в состоянии не пригодном для эксплуатации, в материалы дела не представлено.

В рамках дела № А13-315/2024 установлен факт расторжения договора субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, которым установлена обязанность ответчика проводить указанные ремонты, 11.08.2017 на основании соглашения от 01.08.2017. 

Кроме того, суд учитывает, что на сегодняшний момент между сторонами имеется спор в рамках дела  А13-10952/2024 по исковому заявлению ИП  ФИО1 к ИП  ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2012 в отношении объекта недвижимого имущества в части размера арендной платы.

При таком положении суд считает, что в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.

При этом суд учитывает, что договор  субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, расторгнут сторонами  11.08.2017 на основании соглашения от 01.08.2017, что установлено в рамках дела № А13-315/2024.

В связи с этим в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 01.06.2012, договора субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, дополнительного соглашения от 01.08.2017, дополнительного соглашения от 20.01.2022 суд отказывает в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в иске расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области


                                                                       р е ш и л :


в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 01.06.2012, договора субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, дополнительного соглашения от 01.08.2017, дополнительного соглашения от 20.01.2022 отказать в полном объеме.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 000 руб., уплаченную по  чеку от 18.06.2024.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                      Е.В. Дегтярева