Постановление от 21 апреля 2022 г. по делу № А83-7962/2019

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-7962/2019
21 апреля 2022 года
город Севастополь



Резолютивная часть постановления объявлена 14.04.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 21.04.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Евпатории Республики Крым

на решение Арбитражного суда Республики Крым от 16.03.2021 по делу №А83-7962/2019

по иску администрации города Евпатории Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Корделет-Крым», Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым

о признании недействительным договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от администрации города Евпатории Республики Крым - ФИО2, представитель на основании доверенности от 28.12.2021 №3252/02-12,

от общества с ограниченной ответственностью «Корделет-Крым» – ФИО3, представитель на основании доверенности от 27.09.2020 №9,

у с т а н о в и л:

администрация города Евпатории Республики Крым (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Корделет-Крым» (далее – общество, ответчик), департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (далее – департамент), в котором просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 30.06.2017, применить последствия недействительности договора в виде возврата предмета аренды – земельного участка площадью 11 930 кв.м с кадастровым номером 90:18:010154:2488, расположенного по адресу Черноморское шоссе, 17з, г.Евпатория, Республика Крым. Исковые требования мотивированы тем, что спорный участок сформирован с превышением площади, необходимой для эксплуатации строений и сооружений общества, договор аренды направлен на предоставление участка для строительства без торгов.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.03.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции, со ссылкой на результаты проведенной по делу судебной экспертизы установил соответствие размера площади арендуемого земельного участка размеру площади, необходимой для эксплуатации принадлежавших обществу строений и сооружений. Кроме того, по мнению суда, истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Не согласившись с указанным решением суда, администрация направила апелляционную жалобу с требованием о его отмене и удовлетворении исковых требований. Ссылается на необоснованность учета в составе соответствующей площади объектов, которые не относятся к объектам недвижимости, например, производственных площадок, козлового крана, навесы. Кроме того, ряд указанных объектов не находился в собственности общества на момент заключения оспариваемого договора. Выводы суда об истечении срока исковой давности на соответствуют правилам закона о сроках исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки.

Представители общества, кооператива в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Представитель администрации заявил о необходимости проведения дополнительной судебной экспертизы. Ходатайство отклонено апелляционным судом ввиду того, что все имеющие правовое значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, по мнению апелляционного суда, установлены.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Между обществом и Евпаторийским городским советом был заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2011. Предмет аренды – участок площадью 4 215 кв. м, на котором расположены комплекс зданий и сооружений производственной базы, подъезд к участку – Черноморское шоссе, инженерные сети для обслуживания объекта, сроком до 29.12.2015.

Согласно пункту 12 указанного договора, участок предоставлен для реконструкции и обслуживания производственной базы.

После окончания срока действия данного договора, на основании заявления общества администрация своим постановлением №110-п от 20.01.2017 утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и сформировала земельный участок площадью 11 930 кв.м.

Согласно справке ЕГРН от 04.05.2017 земельному участку, расположенному по адресу: <...>, площадью 11 930 кв.м, с видом разрешённого использования «производственная деятельность», категорий земель «земли населённых пунктов», присвоен кадастровый номер 90:18:010154:2488.

30.06.2017 указанный земельный участок передан департаментом в аренду обществу на основании договора аренды сроком на 49 лет.

Согласно пункту 1.1 договора общество приняло в аренду указанный земельный участок. На земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся у общества на праве собственности (свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество № 736205, выданное исполкомом Евпаторийского городского совета 27.12.2012): административный корпус общей площадью 39,5 кв.м, кадастровый номер 90:18:010154:17; нежилое здание склад общей площадью 60,3 кв.м, кадастровый номер 90:18:010154:20; нежилое здание склад общей площадью 79,5 кв.м, кадастровый номер 90:18:010154:21.

Считая, что в пользование ответчику передан земельный участок площадью, превышающую размер земельного участка, необходимого для экспелуатации принадлежавших ему объектов недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеет выяснение вопроса о размере земельного участка, на который общество может претендовать без проведения торгов, то есть участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему строений и сооружений.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае, в частности, предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, что если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 N 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Данный подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, а также определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, в соответствии с которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

По смыслу правил статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ площадь соответствующего земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Следовательно, при предоставлении в аренду хозяйствующего субъекта земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Заключением судебной землеустроительной экспертизы от 17.07.2020, проведенной в ходе производства в суде первой инстанции, установлено, что для обслуживания и эксплуатации, принадлежащих обществу строений, сооружений и механизмов (включая производственные площадки, навесы, помещение ТП и т.д.) необходим земельный участок площадью 11 882 кв.м.

Указанные выводы апелляционный суд оценивает для целей рассмотрения настоящего спора критически, поскольку экспертом не выяснялся вопрос о вспомогательном характере сооружений, которые не являются объектами недвижимости, и о возможности эксплуатации объектов недвижимости, с учетом их функционального назначения, без указанных сооружений.

Факт использования совокупности объектов как имущественного комплекса определяет права собственника указанных объектов на занимаемый ими земельный участок, причем и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Соответствующий подход закреплен в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 №6200/10.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении АС ЦО от 03.08.2021 по делу №А14-13321/2019, при решении вопроса о площади земельного участка, предоставляемого в аренду без торгов, следует учитывать не только площади объектов недвижимости (в частности, здания), но иных взаимосвязанных с ним объектов на всей площади участка, необходимых для использования этого объекта недвижимого имущества по его предназначению.

В постановлении АС СКО от 23.04.2015 по делу №А32-25876/2013 указано, что входящие в состав имущественного комплекса объекты, не являющиеся недвижимостью, в частности, инженерные коммуникации, выполняют вспомогательную функцию и необходимы для его нормального использования. Таким образом, если коммуникации входят в единый комплекс (объект недвижимости), то площадь земельного участка, подлежащего предоставлению для его обслуживания и эксплуатации, определяется с учетом таких коммуникаций, в том числе и подземных сооружений.

Апелляционный суд принял меры к выяснению вопроса о характере некапитальных объектов, расположенных на земельном участке, и возможности без них эксплуатировать расположенные на нем объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что на дату заключения оспариваемого договора аренды на земельном участке находились следующие объекты недвижимости: административный корпус с кадастровым номером 90:18:010154:17, площадью 39,5 кв.м; нежилое здание склад с кадастровым номером 90:18:010154:20, площадью 60,3кв.м; нежилоездание склад с кадастровым номером90:18:010154:21площадью 79,5 кв.м (далее – соответственно объекты №1, №2, №3).

Изложенное подтверждается свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество №736205, выданным исполкомом Евпаторийского городского совета 27.12.2012. Кроме того, права общества на указанное имущество зарегистрированы в ЕГРН (л.д.145-147 т.4).

Кроме того, на земельном участке находятся следующие объекты: навес площадью 100,8 кв.м с кадастровым номером 90:18:010154:897; навес площадью 73,4 кв.м с кадастровым номером 90:18:010154:896; трансформаторная подстанция, козловый кран ККС-12,5-32 (далее – соответственно объекты №4, №5, №6, №7)

Апелляционный суд отмечает, что указанные навесы (объекты №4 и №5) обладают признаками капитальности и право собственности на них зарегистрировано за обществом как на объекты недвижимости. Изложенное подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.142-143 т.4).

При этом, по мнению апелляционного суда, формальное надличие у навесов признаков объектов недвижимости само по себе не влияет на правильное рассмотрение настоящего спора.

Право собственности общества на все указанное выше имущество лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

На основании определения апелляционного суда от 20.02.2021 было назначено проведение судебной экспертизы (л.д.73-76 т.5).

Согласно выводам заключения судебной экспертизы от 30.10.2021 №88, каждый из объектов №4, №5, №6, №7 является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ответ на вопрос №1).

Из ответа на вопрос №2 судебной экспертизы следует, что эксплуатация объектов №1, №2, №3 (с учетом правил, а также характера и функционального назначения объектов №1, №2, №3) невозможна без объектов №4, №5, №6, №7.

При этом эксперты пришли к выводу о том, что с учетом строительных, градостроительных, землеустроительных, кадастровых норм и правил весь земельный участок с кадастровым номером 90:18:010154:2488 площадью 11 930 кв.м является необходимым для эксплуатации всей (общей) совокупности объектов №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7 (ответ на вопрос №3).

В ходе проведенного 10.03.2022 в судебном заседании апелляционного суда допроса, эксперты О.В. Мордалевич и И.В. Мордалевич пояснили, что объекты №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, расположенные на территории земельного участка с кадастровым номером 90:18:010154:2488, образуют по существу целостный имущественный комплекс, объединенный единым функциональным назначением объектов капитального и некапитального, в том числе вспомогательного характера.

Изложенное подтверждается также представленными экспертами письменными пояснениями от 09.02.2022 к заключению судебной экспертизы (л.д.7-11 т.7).

Эксперты в ходе допроса также пояснили, что невозможность эксплуатации объектов №1, №2, №3 без объектов №4 и №5 заключается в том, что навесы используются для складирования строительных материалов и конструкций, что соответствует Положению об охране труба при складировании материалов ПОТ РО-14000-007-98, в том числе правилу о недопустимости задержки транспортных средств на складе. Кроме того, экспертом учтены необходимость защиты соответствующих материалов от порчи вследствие атмосферных явлений, а также правила погрузки и разгрузки, технология производства работ на складе.

Как пояснили эксперты в ходе допроса, объект №7 (козловый кран ККС-12,5-32) является составной частью целостного имущественного комплекса и предназначен для выполнения погрузочно-разгрузочных работ. С его помощью привезенные материалы разгружаются и складируются в помещения складов (объекты №1 и №2).

При этом указанный козловый кран, являющийся частью целостного имущественного комплекса, имеет массу не менее 55 тонн, передвигается по рельсам. Перед установкой крана монтируется фундамент, на котором устанавливаются рельсы; кран подключается к электричеству. Стоимость демонтажа и монтажа козлового крана составляет более 14 млн. руб., что превышает саму стоимость козлового крана. Площзадь, необходимая для обслуживания и эксплуатации козлового крана составляет 7 350 кв.м.

В объекте №3 (административный корпус), как пояснили эксперты, располагается администрация, бухгалтерия, отдел по охране труда, обеспечивающие как весь производственный процесс, так и безопасность людей при погрузочно-разгрузочных работах и образующие целостный имущественный комплекс.

Эксперты также пояснили, что объект №6 (трансформаторная подстанция) представляет собой электроустановку на фундаменте и прочно связана с землей. Имеет воздушный высоковольтный ввод, подключается к ЛЭП через разъединитель, установленный на ближайшей опоре ЛЭП. При этом указанная трансформаторная подстанция включает в себя электрооборудование для преобразования электрического тока с последующим распределением электрической энергии по кабельной линии электропередач ко всем строениям и сооружениям, расположенным за земельном участке с кадастровым номером 90:18:010154:2488 площадью 11 930 кв.м. Перемещение подстанции без несоразмерного ущерба для ее назначения невозможно; подстанция прекратит свое функционирование без кабельной линии электропередачи с соответствующей расчетной силой тока. Без указанного электроснабжения объекты, расположенные на земельном участке, потеряют свою функциональность.

На уточняющие вопросы суда эксперты пояснили, что при определении площади земельного участка учитывалась также ширина подъездных путей, принимая во внимание действующие нормативы и правила об охране труда.

В силу пункта 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (пункт 2 статьи 71 АПК РФ).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что весь земельный участок с кадастровым номером 90:18:010154:2488 площадью 11 930 кв.м является необходимым для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости и соответствующих вспомогательных объектов, без которых функциональное использование первых невозможно; указанные объекты образуют целостный имущественный комплекс, объединенный единым функциональным назначением объектов капитального и некапитального, в том числе вспомогательного характера.

При таких обстоятельствах оснований для вывода об обоснованности исковых требований о признании оспариваемого договора аренды земельнго участка недействительным, не усматривается.

Ссылка апеллянта на то, что на дату заключения оспариваемого договора (30.06.2017) исследованных экспертом объектов не существовало, не принимается апелляционным судом.

Как указано выше, право собственности на объекты недвижимости (склады) возникло у общества в 2012 году. Навесы же, как объекты права собственности, сооружены в 2006 году, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.142, 143 т.4). Трансформаторная подстанция была указана еще в договорах от 01.08.2004, от 11.12.2007, заключенных между ОАО «Строймеханизация» и обществом, а также в «Схеме внутренней распределительной электрической сети производственной базы ООО «Корделет- Крым» по адресу <...>», утвержденной директором общества 20.11.2015. Козловый кран ККС-12,5-32 был установлен на земельном участке не позже 2002 года, что явствует из договора купли-продажи от 04.07.2002, а также из паспорта крана (регистрационный номер 9117) (л.д.48-61 т.1).

При рассмотрении настоящего спора апелляционный суд дополнительно учитывает, что заключениями судебных экспертиз, проведенными в суде первой и апелляционной инстанций, было установлено, что въезд на земельный участок с кадастровым номером 90:18:010154:2488 организован через улицу Строителей в г.Евпатория. Технической возможности обустроить въезд с другой стороны на территорию исследуемого земельного участка не имеется. По существу особенности расположения спорной территории исключают возможность формирования иного самостоятельного земельного участка.

Поэтому апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что публичные интересы фактом предоставления земельного участка на основании оспариваемого договора не нарушаются во всяком случае.

Судебные расходы в размере 30 000 руб. по оплате стоимости судебной экспертизы и по оплате участия экспертов в процессуальном действии – допросе – подлежат возложению на администрацию (статья 110 АПК РФ); данная сумма подлежит выплате за счет поступивших от общества и от департамента (третьего лица) на депозит суда денежных средств (соответственно 25 000 руб. и 5 000 руб.).

Поэтому сумма в размере 25 000 руб. подлежит взысканию с администрации в пользу общества; излишне уплаченная департаментом сумма в размере 75 000 руб. подлежит возврату департаменту, который вправе незамедлительно обратиться в бухгалтерию апелляционного суда с соответствующим заявлением с представлением своих актуальных реквизитов для перечисления.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуальногокодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционныйсуд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 16.03.2021 по делуNoА83-7962/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобуадминистрации города Евпатории Республики Крым без удовлетворения.

Взыскать с администрации города Евпатории Республики Крым в пользуобщества с ограниченной ответственностью «Корделет-Крым» судебныерасходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Вернуть департаменту имущественных и земельных отношенийадминистрации города Евпатории Республики Крым с депозитного счетаДвадцать первого арбитражного апелляционного суда денежные средства вразмере 75 000 руб., перечисленные на основании платежного поручения от12.08.2021 №738542.

Перечислить с депозитного счета Двадцать первого арбитражногоапелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью«Строительно-техническая экспертиза» денежную сумму в размере 30 000 руб.за проведение судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и можетбыть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленномглавой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А.Тарасенко


Судьи Ю.В.Колупаева


Н.И.Сикорская