Решение от 2 октября 2023 г. по делу № А60-32541/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-32541/2023
02 октября 2023 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 02 октября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Мкртичян, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-32541/2023 по иску ООО СК ИНТЕГ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 12.01.2023г., ФИО2, решение от 02.03.2017г., ФИО3, доверенность от 10.02.2023г.

от ответчика: ФИО4, доверенность от 20.07.2023г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявление к ответчику с требованием о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108111:0151, выраженный в письме №17-01-25/12157 от 17.05.2023г.

Ответчик представил отзыв.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 - жители МКД, расположенных на смежных земельных участках.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

25.01.2007г. между обществом с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр» (первоначальный арендатор, ООО «Спецпромцентр) и Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1-886, согласно которому во временное владение и пользование сроком на три года передан земельный участок площадью 2271 кв.м., расположенный по адресу: <...> в 50 метрах на север от ориентира дом 4 корпус Б, кадастровый номер участка – 66:41:0108111:0151 для строительства и эксплуатации медицинского центра (далее – земельный участок).

Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли ООО «СК ИНТЕГ» (истец) по договору уступки от 25.12.2015г. №1.

Письмом от 17.05.2023г. № 17-01-25/12157 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ответчик) уведомило арендатора об отказе от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка противоречит закону, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, с 01.03.2015 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключение из общего правила предусмотрено в случаях, определенных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено следующее.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), сформулирован правовой подход, согласно которому положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

В силу общего принципа земельного законодательства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В пункте 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

Таким образом, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 предоставлен ООО "СК ИНТЕГ" для целей строительства без торгов на основании договора аренды и не представлено доказательств наличия у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в частности установлено, что разрешение на строительство на момент рассмотрения настоящего спора не получено, правомерно возведенный объект/незавершенный строительством объект на спорном земельном участке отсутствует, суд не находит оснований для удовлетворения иска о признания отказа арендодателя от договора недействительным.

Доводы истца о наличии препятствий в освоении земельного участка судом не принимаются во внимание, поскольку оценивались при рассмотрении дела №А60-66804/2019. С момента вступления решения по указанному делу в силу - 15.05.2020г. и до момента повторного отказа от договора прошло три года, что свидетельствует о том, что арендодатель предоставил арендатору срок для завершения строительства (аналогично пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем оснований полагать, что арендодатель злоупотребил своим правом на отказ не имеется.

Доводы истца о недостатках земельного участка судом отклонены.

При рассмотрении дела №А60-6618/2022 истец представил в материалы дела ГПЗУ от 06.04.2018г. и экспликацию зданий и сооружений, подготовленной ООО «Центр Капитал», которые наглядно демонстрируют, что арендованный земельный участок находится в окружении жилых домов, следовательно, об отсутствии доступа к дорогам общего пользования истец узнал в 2018 году, а должен был узнать в момент приобретения прав и обязанностей арендатора по договору аренды, т.е. в 2015 году. Условия договора аренды были известны истцу, т.к. право аренды реализовано в процедуре банкротства. Принимая решение об участии в торгах и приобретении имущества банкрота на предложенных им условиях, истец, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все риски, связанные с таким решением.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Оценка судебного акта суда общей юрисдикции по делу об установлении сервитута выходит за пределы полномочий арбитражного суда.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении иска суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.


Судья С.Ю. Григорьева