Решение от 7 августа 2018 г. по делу № А45-10447/2018

41/2018-147811(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10447/2018
г. Новосибирск
08 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2018. Полный текст решения изготовлен 08 августа 2018.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Полянской,

рассмотрев в судебном заседании дело иску общества с ограниченной ответственностью Бердская птицефабрика «Алмаз»

к Администрации города Бердска Новосибирской области о заключении договора аренды при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 11.05.2018 от ответчика: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Бердская птицефабрика «Алмаз» обратилось с иском в суд, уточненном в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании Администрацию города Бердска заключить с обществом с ограниченной ответственностью Бердская птицефабрика «Алмаз» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010659:1137, расположенного по адресу <...>, общей площадью 11 820 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов с разрешенным использованием для производственной деятельности, сроком на три года.

Истец требования поддержал, ссылаясь на наличие у него права на заключение договора аренды для завершения строительства.

Ответчик против уточненных требований не возражал.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 АПК РФ, без участия Администрации города Бердска Новосибирской области, надлежащим образом извещенной.

Как следует из материалов дела, 22 мая 2012 между администрацией и обществом заключен договор № 319-д аренды земельного участка на территории г. Бердска, по условиям которого ответчик передал истцу в аренду земельный участок, кадастровый номер 54:32:010659:1137, площадью 11 820 кв. м., расположенный в г. Бердске, в районе ул. Промышленная, 28, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственной деятельности. Срок действия договора установлен с 16.05.2012 по 15.05.2017. В период действия договора аренды на земельном участке был возведен объект капитального строительства, для завершения строительства которого, необходим земельный участок.

17.02.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о рассмотрении вопроса о продлении договора аренды земельного участка.

Ответчик письмом от 10.03.2017 № 678-01/01-18 отказал в продлении срока действия договора по причине непредставления документов, подтверждающих право на заключение соглашения о продлении.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с иском в суд с целью урегулирования арендных правоотношений.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение или продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010659:1137, на котором расположен незавершенный строительством объект истца, был заключен до 01.03.2015. Срок действия указанного договора аренды земельного участка истек 15.05.2017. Объект незавершенного строительства находится в границах спорного земельного участка, что подтверждается актом осмотра от 12.02.2018, является капитальным объектом согласно заключения ООО «СтройПроектБюро» от 17.04.2017 возведен в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил.

Поэтому, Общество на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ имеет право на реализацию предусмотренной вышеперечисленными нормами земельного законодательства возможности предоставления ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.

То обстоятельство, что Общество не зарегистрировало в установленном законом порядке свои права на объект незавершенного строительства, что влечет невозможность предоставления ему земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не имеет правового значения для дела.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство.

В данном случае правоустанавливающие документы на земельный участок у заявителя отсутствуют, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Принимая во внимание вышеуказанные положения процессуального и материального права, проанализировав доводы заявления и отзыва на него, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Государственная пошлина относится на истца по его ходатайству.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 167-170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию города Бердска заключить с обществом с ограниченной ответственностью Бердская птицефабрика «Алмаз» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010659:1137, расположенного по адресу <...>, общей площадью 11 820 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов с разрешенным использованием для производственной деятельности, сроком на три года.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень), при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Г.М. Емельянова