Решение от 28 декабря 2023 г. по делу № А66-5602/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-5602/2022
г.Тверь
28 декабря 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2023 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2, ИП ФИО3 – ФИО4 по доверенности, ИП ФИО5 – ФИО6 по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Кимрского муниципального округа Тверской области, г.Кимры

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2018), Тверская обл., г.Кимры, индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.12.2020), г. Кимры

третьи лица: Комитет по управлению имуществом г. Кимры, Правительство Тверской области, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области»

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора

установил:

Администрация Кимрского муниципального округа Тверской области (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №4315 от 06.08.2013 01.01.2021 по 13.05.2022 в размере 599 317,25 руб., пени за период с 16.04.2021 по 18.07.2023 в размере 206 328,76 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка №4315 от 06.08.2013 (с учетом уточнений).

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчики возражали относительно заявленных требований в соответствии с доводами, изложенными в письменных отзывах и дополнениях к ним.

Третьи лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте проведения разбирательства по делу. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

При рассмотрении дела суд исходил из следующих обстоятельств.

Между Администрацией (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная фирма «Квартал» (далее – Общество, Арендатор) заключен договор аренды № 4315 от 06.08.2013 (далее – Договор), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 31 353 кв. м, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 40, с кадастровым номером 69:42:0070938:7, под строительство офисного здания (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок аренды участка установлен с 06.08.2013 по 05.08.2062 (пункт 2.1. договора).

Участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 06.08.2013.

Стороны в договоре согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату следующими частями:

- не позднее 15.04. – ? годовой суммы;

- не позднее 15.07. – ? годовой суммы;

- не позднее 15.10. – ? годовой суммы (пункт 3.2 договора).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.10.2013 года права по Договору аренды земельного участка №4315 от 06.08.2013 года перешли от Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «КВАРТАЛ» к Обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный».

На основании дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 06.08.2013 г. № 4315 от 23.07.2014 г. в отношении предмета Договора был изменен вид разрешенного использования на «под многоквартирные жилые дома: многоквартирные - 7 и более этажей, среднеэтажные - 4-6 этажей, малоэтажные - 1-3 этажей».

Дополнительным соглашением от 08 июля 2016 г. № 2 к договору аренды № 4315 изменен предмет договора в связи с разделом земельного участка. Согласно дополнительному соглашению Арендатор принял в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 69:42:0070938:23 и 69:42:0070938:24.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2018 года права по Договору аренды земельного участка №4315 от 06.08.2013 года перешли от Общества с ограниченной ответственностью «Лазурный» к ИП ФИО3.

По договорам от 13.05.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды ИП ФИО3 передала свои права и обязанности Арендатора по Договору аренды ИП ФИО5

В связи с ненадлежащим исполнением ИП ФИО3 своих обязательств по внесению арендной платы истец направил в ее адрес претензию с требованием об уплате задолженности. Этой же претензией уведомил Арендатора о намерении расторгнуть договор в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка по договору аренды, заключенному на длительный срок (более 5 лет), предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, ограничившись уведомлением.

При этом арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Учитывая изложенное, Администрация вправе предъявить требование о взыскании задолженности по арендным платежам, возникшей до 13.05.2022, а также неустойки, начисленной в связи с наличием указанной задолженности, первоначальному Арендатору - ИП ФИО3, а требование о расторжении договора аренды новому Арендатору - ИП ФИО5, в том числе в связи с нарушениями, допущенными при исполнении договора аренды первоначальным Арендатором.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, установленная арендная плата является регулируемой.

В рассматриваемый период образования задолженности расчет размера подлежащей внесению арендной платы на территории Тверской области производился на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 № 250-пп (далее – Порядок №250).

Решением Кимрской городской Думы от 24.12.2020 № 97 «Об утверждении перечня значений коэффициента (К) при определении размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории городского округа город Кимры Тверской области» (далее – Решение КГД № 97) установлены значения коэффициента (К) с градацией по величине в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков.

Между тем вступившим в законную силу решением Тверского областного суда от 16.08.2021 по делу № 3а-105/2021 (оставлено без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27.01.2022) удовлетворен административный иск ИП ФИО3 к Кимрской городской Думе; Решение КГД № 97 признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, в том числе в части, устанавливающей значения коэффициента К в отношении земельных участков с видами разрешенного использования: «жилая застройка» (код 2) - 2; «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1) - 1,1; «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) - 1,1; «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6) - 1,1; «магазины» (код 4.4) - 2,75.

В рамках настоящего дела разногласия между истцом и ответчиками возникли относительно обоснованности расчета арендной платы в связи с применением в формуле расчета разного значения коэффициента.

Оценивая заявленные сторонами доводы, суд пришел к следующим выводам.

Учитывая, что в данном случае судебный процесс в суде общей юрисдикции на предмет признания недействующим в части нормативного правового акта был инициирован ИП ФИО3, и судебный акт принят в ее пользу, несмотря на указание в решении Тверского областного суда от 16.08.2021 по делу № 3а-105/2021 на признание Решения КГД № 97 недействующим со для вступления в силу решения суда (27.01.2022), данный нормативный акт в оспоренной части не подлежит применению в целях определения размера арендной платы по договору аренды, стороной которого являлась ИП ФИО3, за весь спорный период, в том числе - за 2021 год.

Таким образом, Администрация неправомерно производит начисление арендной платы за 2021 год с применением значения коэффициента 2.

В отсутствие законно установленного значения коэффициента в 2021 году при расчете арендной платы за спорный земельный участок следует принимать во внимание его минимальное значение, определяемое по формуле, предусмотренной пунктом 7 Порядка № 250. Минимальное значение коэффициента, рассчитанное по указанной формуле, составляет 0,55.

Решением КГД № 161 от 11.04.2022 установлено значение коэффициента, равное минимальному - 0,55.

В соответствии с пунктом 2 данного решения оно распространяется на правоотношения, возникшие с 27.01.2022, и применяется к расчету арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории городского округа город Кимры Тверской области с 27.01.2022.

К аналогичным выводам пришли суды при рассмотрении дела №А66-3963/2022 с участием тех же сторон.

Распространение действия Решения КГД № 161 на ранее возникшие отношения является незаконным, как ухудшающее положение арендаторов земельных участков, поскольку установление значения коэффициента, обязательность применения которого установлена вышестоящим нормативным актом (Порядком № 250), и распространение его действия на период неопределенности в правовом регулировании (с момента вступления в силу решения суда, признавшего частично недействующим нормативный акт, ранее регулировавший спорные отношения), нельзя признать ухудшающим положение участников гражданского оборота.

Судом произведен перерасчет арендной платы в соответствии с вышеизложенными выводами.

По расчету суда задолженность ИП ФИО3 по арендной плате за спорный период составила 114 565,47 руб.

В рамках настоящего спора истцом также заявлено требование о взыскании с ИП ФИО3 пеней за несвоевременное внесение арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1%, от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом установленной суммы долга по арендной плате судом произведен перерасчет неустойки.

В соответствии с расчетом суда общий размер пеней, подлежащих взысканию с ИП ФИО3 за спорный период, составил 49 137,75 руб.

Кроме того, ссылаясь на наличие у ИП ФИО3 задолженности по арендным платежам, а также на неиспользование земельных участков в целях, для которых они были предоставлены в аренды, Администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований относится, в частности, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Кроме того, согласно положениям статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 23 Постановления № 73 судам разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с правилами статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, установленный нормами пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора Администрацией соблюден.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении приведенной нормы ЗК РФ судам необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае, невнесение ИП ФИО3 арендных платежей обусловлено не ее злонамеренным поведением, а заблуждением относительно порядка расчета задолженности, основанном на неверном применении коэффициента (К). Суммы арендных платежей, соответствующие ее расчетам, уплачивались Арендатором.

Кроме того, ИП ФИО3 предпринимала меры, направленные на защиту своих экономических интересов - оспаривала в судебном порядке ненормативный правовой акт в части установления необоснованных коэффициентов и получила положительный для себя результат.

По мнению суда, в рассматриваемом случае, экономические интересы Арендодателя, нарушенные в результате несвоевременного внесения ИП ФИО3 арендных платежей, компенсируется начислением неустойки за весь период просрочки.

Новый Арендатор - ИП ФИО5 перечисление арендных платежей производит своевременно, просрочки в их уплате не допускает, что Администрацией не оспаривается.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО5 после передачи ему земельных участков принимает меры, направленные на использование их по целевому назначению

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным сохранить арендные отношения между сторонами, и не расторгать договор аренды.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб.

Исходя из длительного характера рассматриваемых арендных отношений (договор заключен на 49 лет) и отсутствия задолженности по арендной плате у нового Арендатора, суд считает, что применение такой меры ответственности как расторжение договора, является несоразмерным последствиям имевшим место нарушениям обязательства.

При изложенных обстоятельствах требование о расторжения договора аренды удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3(Тверская область, г.Кимры, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП 28.03.2018) в пользу Администрации Кимрского муниципального округа Тверской области (171506, <...> ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 31.10.2002, ИНН <***>)задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4315 от 06.08.2013, находящегося в государственной собственности, кадастровый номер 69:42:0070938:24, в сумме 114565,47 руб. за период с 01.01.2021 по 13.05.2022, неустойку в сумме 49137,75 руб. за период с 16.04.2021 по 18.07.2023 и в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3884 руб.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Исполнительные листы выдать в порядке ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.


Судья Е.А. Бачкина