Решение от 24 июня 2022 г. по делу № А25-186/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Черкесск Дело №А25-186/2022

пр. Ленина, 9

Резолютивная часть решения оглашена 17 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 июня 2022 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 3149091700019281, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании денежных средств, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, доверенность от 26.01.2022 б/н,

от ответчика – ФИО5, доверенность от 12.04.2022 №7,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее-ответчик) о взыскании денежной суммы по предварительному договору аренды нежилого помещения от 21.09.2021 в размере 401 832 рублей (л.д.8-11, т.1).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по предварительному договору аренды нежилого помещения от 21.09.2021, согласно которому истцу в срок не позднее 05.10.2021 должно было быть предоставлено в аренду помещение взамен другого помещения, также принадлежащего ответчику, в котором ранее находился товар истца для розничной продажи, которое было освобождено истцом для проведения капитального ремонта по причине неисправности кровли здания и затопления помещения после обильных дождей, в результате чего товар истца частично был испорчен.

Ответчик в отзыве на исковое заявление в удовлетворении требований просит отказать, указав, что по предварительному договору от 21.09.2021 с истцом было достигнуто соглашение о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения 05.10.2021, между тем истцу было известно, что объект находится на стадии строительства и срок 05.10.2021 был необходим истцу для включения в план работ, между сторонами также была достигнута договорённость о предоставлении арендных каникул в течение первых месяцев, которые перекрывают даже предъявленные по настоящему делу требования об убытках, а также предлагалось начать пользоваться помещениями, однако истец уклонился от заключения договора аренды в соответствии с условиями предварительного договора. Кроме того, в настоящее время, истец письмом от 07.04.2022 №40 предупрежден о готовности к заключению договора аренды, но он уклоняется от его заключения. Предусмотренная в п.8 предварительного договора мера ответственности в виде уплаты неустойки в размере двухмесячной арендной платы носит компенсационный характер в случае несения убытков, таким образом, ответчик считает заявленное требование несоразмерным характеру обязательства. Помимо этого, ответчик указывает на отсутствие своей вины, в силу того, что нарушение обязательств со стороны ответчика прямо связано с нарушением своих обязательств подрядчиком, к тому же истцу были известны обстоятельства строительства объекта с учетом санитарно–эпидемиологических ограничений, что также затянуло срок выполнения подрядчиком работ (л.д.119-121, т.1).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, а также ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для представления скриншотов сообщений с телефонной переписки сторон для подтверждения обстоятельств, изложенных в отзыве.

Представитель истца просил отказать в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, сославшись на то, что ответчиком представлена вся переписка между сторонами касаемо условий предварительного договора аренды, однако в любом случае обязательства ответчиком не исполнены в установленные сроки, в связи с чем ответчик обязан оплатить оговоренную сумму в размере 401 832 рублей.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе, при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ отложение судебного разбирательства является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела.

В рамках рассмотрения настоящего спора проведено 4 (четыре) судебных заседания, заявленные изначально ответчиком доводы возражений впоследствии им не изменялись и не дополнялись, объем доказательств в подтверждение заявленных доводов ответчик определял самостоятельно и имел достаточно времени и возможности представить их, между тем неоднократно представляя письменные доказательства в материалы дела, ответчиком, тем не менее, в судебном заседании заявляется ходатайство об отложении для представления распечаток телефонных переговоров между сторонами, что судом расценивается как злоупотребление ответчиком своими процессуальными правами.

Кроме того, в силу статей 67, 68, части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ юридически значимые обстоятельства по делу подлежат доказыванию относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

Рассмотрев заявленное ходатайство, руководствуясь статьей 158 АПК РФ, суд отказывает в его удовлетворении в связи с отсутствием процессуальных оснований, поскольку спор может быть рассмотрен по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.



Из обстоятельств дела следует, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения от 25.12.2020, согласно которому ответчик (арендодатель) обязуется предоставить истцу (арендатор) за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 328,6кв.м, состоящее из части помещения площадью 236,2 кв.м, обозначенного на поэтажном плане за №1 и помещения, обозначенного на поэтажном плане за №2, расположенных на первом этаже здания, и помещения №5, расположенного на втором этаже здания по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Черноморский, ул. Юбилейная, 75а, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для розничной торговли мужской, женской, детской одеждой и сопутствующими товарами (л.д.27-34, т.1).

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной части: постоянная часть арендной платы составляет 236 170 рублей, переменная часть по коммунальным услугам определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, величина потребления коммунальных услуг рассчитывается ежемесячно на основании показаний индивидуальных приборов учета, установленных на объекте (п.5.5 договора).

Срок действия договора - с 01.01.2021 по 30.11.2021, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды недвижимости на новый срок (п.6.1 договора).

Гарантийным письмом без даты ответчик предложил истцу заключить на более выгодных условиях договор аренды торговой площади в новом объекте недвижимости площадью 472 кв.м, расположенном по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт.Черноморский, ул. Юбилейная, д.75а по цене 450 рублей за 1кв.м, в связи с чем просил освободить занимаемую торговую площадь с 25.09.2021 для проведения капитальных работ в здании (л.д.37).

В письме указано, что за причиненные арендодателем неудобства, связанные с переездом в новую торговую площадь и причиненный ущерб за товар (02.09.2021 в результате обильного дождя товар арендатора частично испорчен по причине неисправности кровли здания), арендодатель обязуется начислять арендную плату по новому договору аренды торговой площади с 01.11.2021.

Соглашением от 25.09.2021 договор аренды от 25.12.2020 расторгнут сторонами досрочно, актом от той же даты объект недвижимости возвращен арендодателю (л.д.35-36, т.1).

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 21.09.2021 (далее-предварительный договор), согласно которому стороны обязуются не позднее 05 октября 2021 года заключить договор аренды нежилого помещения (основной договор) в отношении нежилого здания ориентировочной общей площадью 446, 48кв.м, с кадастровым номером 23:26:1103021:74, находящегося по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт.Черноморский, ул. Юбилейная, д.75а (далее-помещение) согласно проекту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д.38-39, т.1).

Стороны договорились, что размер арендной платы по основному договору будет составлять 200 916 рублей в месяц из расчета 450 рублей за 1кв.м, при этом в сумму арендной платы не включаются коммунальные платежи (п.2 предварительного договора).

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обязуется передать помещение в состоянии, позволяющем осуществлять розничную торговлю мужской, женской, детской одеждой и обувью, а также сопутствующими товарами.

Согласно п.6 предварительного договора арендодатель гарантирует арендатору, что помещение будет готово к сдаче в аренду не позднее 05 октября 2021 года.

В силу п. 8 предварительного договора в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора либо нарушения сроков, как заключения основного договора, так и сроков передачи помещения арендатору по вине арендодателя более чем на 7 календарных дней, арендодатель обязуется выплатить арендатору денежную сумму в размере 401 832 рублей, эквивалентную размеру двухмесячной арендной платы, в качестве возмещения причиненных арендатору убытков, без соблюдения претензионного порядка.

Приложением №1 к предварительному договору является проект основного договора аренды нежилого помещения (л.д.40-47, т.1).

Ссылаясь на нарушение ответчиком сроков предоставления в аренду торгового помещения и учитывая, что взятые по предварительному договору обязательства ответчиком игнорируются, на неоднократные устные просьбы заключить основной договор аренды никакие меры ответчиком не принимаются, истец обратился в адрес ответчика с требованием (претензией) от 10.11.2021 исх.№35, где уведомил об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора, которое следует расценивать как уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п.1 ст.450.1 ГК РФ с момента получения письма, и просил оплатить денежную сумму в размере 401 832 рублей в соответствии с п.8 предварительного договора (л.д.49-51, т.1).

Ответчик письмом от 11.11.2021 исх.№27 дал пояснения, что объект не представилось возможным передать в аренду истцу в связи с неисполнением обязательств подрядчиками по строительству объекта – ООО «Рупет-Ком» и ООО «Югстройинновация», в результате чего в их адрес выставлены претензии и готовится обращение в суд. В письме указано, что объект будет достроен за личные средства, на дату составления письма стадия готовности- 80%, с учетом чего ответчик просил сохранить партнерские отношения (л.д.52).

К письму были приложены:

- договор строительного подряда от 19.08.2021 №19/08/21-R, заключенный между ответчиком (заказчик) и ООО «Рупет-Ком» (подрядчик) (л.д.53-57, т.1),

- договор строительного подряда от 19.05.2021 №19/05/21, заключенный между ответчиком (заказчик) и ООО «Югстройинновация» (подрядчик) (л.д.58-63, т.1),

- претензия к ООО «Рупет-Ком» от 10.11.2021 (л.д.64, т.1),

- претензия к ООО «Югстройинновация» от 10.11.2021 (л.д.65, т.1).

Истцом направлено повторное требование (претензия) от 14.12.2021 исх.№38 со ссылкой на неисполнение ответчиком претензии от 10.11.2021, оригинал которого получен ответчиком почтовой связью 18.11.2021, с указанной даты предварительный договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым, а крайний срок для перечисления суммы в размере 401 832 рублей истек 25.11.2021. В претензии истец также отметил необоснованность возражений ответчика со ссылкой на неисполнение перед ним обязательств подрядчиков по строительству объекта, поскольку к взаимоотношениям по предварительному договору они не имеют отношения (л.д.66-74, т.1).

Ссылаясь на необоснованное уклонение ответчика от исполнения принятых на себя обязательств, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из содержания ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор является соглашением сторон о заключении будущего договора. Вместе с тем, правовыми нормами не предусмотрено ограничений для включения в условия предварительного договора положений, устанавливающих ответственность за нарушение принятых стороной обязательств.

Как следует, из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Заключая предварительный договор, стороны предусмотрели в нем положение об ответственности арендодателя за неисполнение обязательства – денежная сумма в размере 401 832 рублей в качестве возмещения причиненных арендатору убытков.

В данном случае предметом спора являются обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора аренды от 21.09.2021.

Как установлено судом, факт нарушения сроков заключения основного договора, так и сроков передачи помещения арендатору зафиксирован в переписке сторон.

Так, письмом от 11.11.2021 исх.№27 ответчик признает невозможность передачи помещения в аренду в обусловленный предварительным договором срок по вине подрядных организаций, не выполнивших своевременно обязательства по строительству объекта.

Довод ответчика об отсутствии его вины в связи с непередачей своевременно объекта аренды истцу по указанному выше мотиву, судом отклоняется, ввиду того, что данное обстоятельство относится к риску предпринимательской деятельности на стороне ответчика и не может влиять на правоотношения сторон по предварительному договору.

Согласно разрешению на строительство магазина от 21.06.2021, выданному ответчику администрацией Черноморского городского поселения Северского района, срок его действия до 21.10.2021 в соответствии с проектной документацией на реконструкцию объекта с кадастровым номером 23:26:1103021:74 (л.д.75-77, т.1).

Между тем, из распечаток с публичной кадастровой карты по состоянию на 22.09.2021 и на 26.01.2022 объект с кадастровым номером 23:26:1103021:74 не реконструирован и не введен в эксплуатацию (л.д.78-80, т.1).

Довод ответчика о том, что истец отказывается от заключения основного договора аренды, не подтверждается материалами дела, поскольку единственное письмо о намерении заключить основной договор аренды датировано 07.04.2022, направлено в адрес истца 08.04.2022 почтовой связью, тогда как истец письмом от 10.11.2021 сообщил об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора и обратился 27.01.2022 с иском в суд о взыскании штрафных санкций за неисполнение его условий, более того ответчик не представил доказательств того, что на дату рассмотрения спора объект введен в эксплуатацию (л.д.124, т.1).

Кроме того, согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценивая условие предварительного договора об обязанности арендодателя выплатить арендатору в случае несвоевременной передачи в аренду помещения суммы в размере 401 832 рублей в качестве возмещения причинённых убытков без соблюдения претензионного порядка, судом во внимание принимаются предшествующие заключению предварительного договора, действия сторон.

Так, из представленных ответчиком доказательств следует, что гарантийное письмо о предоставлении истцу новой торговой площади в аренду направлено им электронной почтой ответчику 03.09.2021, из содержания которого следует, что истцу, являющемуся арендатором по договору аренды от 25.12.2020, причинен ущерб в результате обильного дождя 02.09.2021 по причине неисправности кровли здания, принадлежащего ответчику, в связи с чем ответчик признает свою вину за причиненный ущерб истцу и обязуется не начислять арендную плату до 01.11.2021 (л.д.138-139, т.1).

Таким образом, ответчик, принимая на себя обязательство передать в короткие сроки после заключения предварительного договора помещение в аренду истцу, осознанно включил условие в договор, создающее для арендатора преимущество, поскольку предварительный договор был заключен на этих условиях в связи с досрочным расторжением другого договора аренды от 25.12.2020 по вине арендодателя, не обеспечившего надлежащие условия в арендуемом помещении, в результате чего товар арендатора был частично испорчен, поэтому нарушение баланса интересов сторон в данном случае отсутствует.

Подписывая предварительный договор на оговоренных условиях, ответчик согласился с возможной суммой убытков истца в связи с досрочным расторжением договора аренды от 25.12.2020, порчей его товара, невозможностью осуществления им торговой деятельности, несвоевременной передачей ему новой торговой площади в аренду.

Истолковав предварительный договор с учетом особенностей его юридической конструкции и условий, закрепленных в пунктах 6 и 8, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд учел имеющиеся в настоящем деле особенности доказывания и пришел к выводу, что наличие убытков, связанных с ущербом истца в связи с расторжением досрочно договора аренды от 25.09.2021 и незаключением основного договора аренды 05.10.2021, доказано, поскольку ответчиком помещение в аренду истцу не было передано.

При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем суд относит их на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 3149091700019281, ИНН <***>) денежные средства по предварительному договору аренды нежилого помещения от 21.09.2021 в размере 401 832 рублей, государственную пошлину в размере 11 037 рублей, всего 412 869 (Четыреста двенадцать тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина 9, город Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, г. Краснодар, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья З.Х. Тебуева