Решение от 1 февраля 2017 г. по делу № А53-27569/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27569/16
02 февраля 2017 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Мариненко Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ГРОСС» ИНН <***>, ОГРН <***>

о расторжении договора № 33311 от 12.08.2011, об обязании освободить и передать земельный участок

при участии:

от истца – представитель Потеря О. В. по доверенности от 24.08.2016,

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 04.04.2016,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ГРОСС» с требованием о расторжении договора № 33311 от 12.08.2011, об обязании освободить и передать земельный участок. Иск основан на то, что участок не освоен, строительство на нем в установленный договором срок не осуществлено.

Ответчик, возражая против иска, указал на то, что им приняты своевременные и достаточные меры к освоению участка, но началу строительства препятствовали обстоятельства, он него не зависящие. Ответчик утверждает, что получил разрешение на строительство и в течение ближайшего года планирует возвести объект.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме. Ответчик поддержал доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон о фактических обстоятельствах дела и их правой оценке, суд установил следующее.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 12.04.20011 № 211 обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж» предоставлен в аренду сроком до 10.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:0996 для строительства торгово-выставочного комплекса.

Между обществом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) заключен договор аренды земельного участка № 33311 от 12.08.2011 сроком до 10.05.2011.

На основании договора об уступке права аренды от 25.10.2011 права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ГРОСС», что подтверждено выпиской из ЕГРП от 4.10.2016.

После окончания срока действия договора общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департаментом установлен факт неосвоения участка и 5.04.2016 в адрес общества было направлено предупреждение № 59-30-7020/16 о необходимости до 11.05.2016 начать освоение участка и доказательства этого представить департаменту.

Ввиду неисполнения требований 1.08.2016 направлено уведомление № 59-30-16903/16 с предложением расторгнуть договор.

От этого предложения арендатор отказался, сославшись на намерение произвести строительство и принятие к этому мер.

Изложенные обстоятельства явились основанием для подачи иска о расторжении договора аренды.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса. Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка,

Эти законоположения приведены в обоснование заявленного иска.

Со своей стороны, ответчик указывает, что с момента заключения договора аренды принял все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В октябре 2011 года права на земельный участок были переданы от ООО «Пассаж» к ООО «СК «ГРОСС». Земельный участок планировалось использовать для размещения автомобильного дилерского центра. В июне 2012 года ответчиком было получено разрешение на строительство автосалона. В мае 2013 года состоялся конкурс на открытие дилерского центра, который выиграл иной хозяйствующий субъект, вследствие чего было принято решение о строительстве торгово-развлекательного центра.

Между ООО "Строительная Компания "ГРОСС" и ООО "Проектная фирма "Стройпроект", ООО «Стройпроект» были заключены договоры на выполнение проектных работ по объекту: "Торгово-выставочный комплекс по ул. Доватора (пр. Маршала Жукова) в г. Ростове-на-Дону".

В связи с тем, что договор аренды земельного участка был заключен до 10 мая 2014, ответчик обращался в Администрацию г. Ростова-на-Дону с просьбой о продлении договора аренды на новый срок, однако соглашения об этом заключено не было.

27 марта 2015 года в целях реализации полномочий Администрации города по эффективному управлению и распоряжению земельными участками, предоставленными для целей строительства, состоялось заседание городской комиссии, перед которой ответчик отчитался о проделанной работе по освоению земельного участка. По состоянию на 27.03.2015 было выполнено следующее: инженерные изыскания в соответствии со ст. 47 Градостроительного Кодекса Российской Федерации; архитектурно-строительное проектирование в соответствии со ст. 48 ГрКРФ; получено положительное заключение по результатам инженерных изысканий в соответствии по ст. 49 ГрК РФ; проектная документация была передана на экспертизу в порядке ст. 49 ГрК РФ.

Проведенная ООО «Артифекс» экспертиза выявила существенные нарушения по всем разделам проекта, в связи с чем, было дано отрицательное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-2-0019-15 от 03.03.2015.

02 сентября 2015 года ответчиком были направлены претензии в проектные организации с требованием в кратчайшие сроки устранить недостатки проектирования, но результат не был достигнут, в связи с чем ответчиком поданы иски в Арбитражный суд Ростовской области, в производстве которого в настоящий момент находятся дела № А53-11568/16, А53-11569/16, А53-11570/16.

Кроме того, 09.04.2015, 11.06.2015 ОАО «РОСТОВГОРГАЗ» дважды отказалось выдать технические условия на подключение к сетям газоснабжения, что подтверждается перепиской сторон. На отказ ОАО «РОСТОВГОРГАЗ» № 22-15/331 от 09.04.2015, № 22-15/547 от 11.06.2015 была подана жалоба № 9999 от 25.06.2015г. в УФАС РФ по Ростовской области, дело № 1934/02 от 25.09.2015, которая до настоящего времени не рассмотрена. Вместе с тем, поиск альтернативного источника тепла занял длительное время и потребовал дополнительных затрат.

В результате некачественного выполнения первоначальным проектировщиком проекта и наличием замечаний инспектирующих и согласовывающих уполномоченных органов и организаций к разработанным разделам проектной документации ответчик был вынужден привлечь третье лицо для подготовки новой проектной документации, что тоже заняло длительное время.

Данные обстоятельства подтверждаются Положительным заключением экспертизы № 61-2-1-2-0007-16 от 26.02.2016 проектной документации по объекту: «Торгово-выставочный комплекс по ул. Доваторов (пр. Маршала Жукова) в г. Ростове-на-Дону» подготовленной ООО "Терра-Проект".

Изложенное свидетельствует о том, что ответчик принимал необходимые меры, но не имел возможности получить разрешение на строительство и начать строительство объекта.

Надлежащим использованием земельных участков, предоставленных для целей строительства, является осуществление строительной деятельности по смыслу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - создание зданий, строений, сооружений. При этом любая строительная деятельность в силу положений статьи 51 ГрК РФ может осуществляться только на основании соответствующего разрешения.

В соответствии с требованиями градостроительного законодательства ответчиком было подано заявление № 59-34/15236 от 05.05.2016 в МУ ДАиГ г. Ростова-на-Дону о выдачи разрешения на строительство торгово-выставочного комплекса.

11 мая 2016 за № 59-34-2/10562 ему выдан отказ в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

26 мая 2016 с целью устранения замечаний, послуживших причиной отказа в получении разрешения на строительство, в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону был представлен необходимый пакет документов, что подтверждается заявлением № 5934/17947 от 26.05.2016.

02 июня 2016 было повторно отказано в выдаче разрешения на строительство, что подтверждается отказом № 59-342/10562.

С целью проверки правомерности отказа в выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства "Торгово-выставочный комплекс", 15 июня 2016 застройщиком было подано обращение № 11951 в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Разъяснения Минстроя России № 22785-ОГ/09 от 20.06.2016. и Письмо Правительства Ростовской области № 26.6/1143 от 20.07.2016 были переданы для принятия к исполнению в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

В результате принятых ответчиком мер им лишь 3.11.2016 получено разрешение на строительство № 61-310-885201-2016 сроком действия до 3.02.2019. Начало работ по строительству планируется при наступлении соответствующих погодных условий (весна 2017 года).

При этом в период с 2011 по 2016 год им получены согласования, разрешения на создание и технические условия на коммунальное снабжение объекта от Министерства культуры Ростовской области, Департамента по недропользованию ЮФО, ЦКФ «Аэронавигация Юга», ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону», Межрегионального управления Росавиации по ОВД и АКПС в ЮиСКФЩ, ФГБУ «Северо-Кавказское УГМС», ФЮГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области», ГУ МЧС России по Ростовской области ОАО «ПО «Водоканал», ОАО «Донэнерго», ОАО «Ростелеком» и иных организаций, что свидетельствует о принятии им мер к подготовке строительства в установленном законом порядке и о несении в связи с этим затрат.

К моменту рассмотрения настоящего дела истцом выполнены следующие действия. Подготовлена площадка для строительства, получены технические условия на коммунальное снабжение объекта и устройство связи, к участку подведены коммуникации, ведутся работы по укреплению грунта для устройства фундамента.

Затраты арендатора на освоение участка к настоящему времени составили 62 319 000 рублей, в том числе: арендная плата по договору 17 180 361 рубль, строительно монтажные работы – 2 523 838 рублей, проектно-изыскательские работы 14 560 000 рублей, получение технических условий на коммунальное обеспечение и связь 26 200 345 рублей.

Ответчик утверждает, и департамент этого не оспорил и не опроверг, что задолженности по арендной плате он не имеет, платежи вносятся своевременно и в полном объеме.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент предоставления участка) одной из форм предоставления земельный участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов. Как следует из Постановления Мэра города от 12.04.20011 № 211 спорный земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливала, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. Данная норма гарантировала правомерность использования земельного участка лицом, осуществляющим строительство, и, одновременно, предполагала обязанность соответствующего публично-правового образования предоставлять право аренды земельного участка до тех пор, пока строительство не будет завершено.

Указанный порядок предоставления земельного участка в аренду не требует проведения торгов, а потому, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, № 13) заключенный сторонами договор может быть возобновлен на неопределенный срок без проведения торгов.

Разрешая спор, суд основывается на правовых позициях, изложенных Постановлении Президиума ВАС РФ № 8985/08 от 23.12.2008, а также в постановлениях ФАС Дальневосточного округа №Ф03-6442/2012 от 12.02.2013 по делу №А73-5484/2012, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 по делу № А19-359/07-48-Ф02-4232/07 и от 09.04.2012 г. по делу № А19-10702/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу № А28-7564/10, ФАС Северо-Кавкзского округа от 14.11.2011 по делу № А53-4609/11.

Высший Арбитражный Суд РФ, применяя нормы земельного кодекса о правовом режиме земельных участков для строительства, указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Таким образом, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, земельное законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым право аренды должно быть предоставлено на срок строительства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие строительства как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом статья 52 Кодекса конкретизирует данное определение, позволяя определить виды деятельности, составляющие содержание термина «строительство».

В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства. Следовательно, деятельность по подготовке земельного участка для строительства является частью процесса строительства.

В упомянутых выше постановлениях ВАС РФ и судов кассационной инстанции указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.

В данном случае прекращение действия договора нарушает нормы части 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, данного Высшим Арбитражным Судом РФ, а также является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При описанных выше обстоятельствах условиях прекращение арендодателем договора аренды и отказ в его продлении рассматриваются судебной практикой как злоупотребление правом. Требование департамента как арендодателя о расторжении договора аренды нарушает права и законные интересы ответчика по ведению предпринимательской деятельности, влечет причинение ущерба обществу.

Более того, не доказал департамент и собственного интереса в расторжении договора. Арендодатель не ссылается на наличие у муниципального образования потребности в спорном участке для иных целей, чем обусловлены договором аренды. Получение дохода от использования земельного участка в виде арендной платы обеспечено. Для определения нового арендаторы необходимо проведение торгов, что повлечет для муниципального образования временные и материальные затраты. Новый арендатор также будет вынужден начать подготовительный процесс, который ответчиком к настоящему времени уже завершен. Следовательно, достижение цели договора, а значит эффективность использования участка, с очевидностью обеспечивается в рамках действующего договора, тогда как его расторжение приведет к необходимости возобновления процесса предоставления участка, но своего интереса в возобновлении этой процедуры истец суду не доказал.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым исковые требования отклонить.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на истца. Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 167- 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т. Д.