Решение от 26 февраля 2024 г. по делу № А82-9256/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9256/2022
г. Ярославль
26 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения принята 13 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Ткач С.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамента строительства Ярославской области (ИНН <***>), Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Плещеево озеро" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности,


в отсутствие участников процесса,



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание площадью 219 кв.м., расположенное по адресу: <...> возле дома 7а.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просил признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на самовольную постройку – незавершенное строительством здание (объект незавершенного строительства со степенью готовности 67%) площадью 219 кв м по адресу: <...> возле д. 7А.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

После проведения по делу дополнительной судебной экспертизы и поступления заключения эксперта от 26.12.2023 № 267/23 истец уточнил исковые требования, просил признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на самовольную постройку – нежилое здание площадью 219 кв.м., расположенное по адресу: <...> возле д. 7А.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные о судебном процессе, явку представителей не обеспечили.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, третьих лиц.

Исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером 76-76-06/031-2011-191, площадь застройки 153,2 кв.м., степень готовности 15 %, инв. № 5178, лит. А, адрес: <...> возле д. 7А.

Между Управлением муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.07.2006 № 1152, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 270 кв м с кадастровым номером 76:18:010210:0011 по адресу: <...> возле д. 7А. Целевое назначение: для строительства административного (офисного) здания, категория земель: земли поселений.

13.08.2010 года истцу Администрацией г. Переславля-Залесского выдано разрешение на строительство (реконструкцию) №RU 76302000/113 двухэтажного офисного здания по адресу: <...> возле д. 7А.

Впоследующем с предпринимателем подписаны договор № 1657 от 25.10.2012 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:18:010210:11 площадью 270 кв.м. по указанному выше адресу, для застройки административным зданием, а также договор № 1895 от 23.04.2019 соответствующего земельного участка (в ред. дополнительного соглашения).

Срок договор аренды в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 14.07.2020 до 22.04.2025.

09.04.2013 истцу Администрацией г. Переславля-Залесского выдано разрешение на строительство (реконструкцию) №RU 76302000-33 двухэтажного офисного здания по адресу: <...> возле д. 7А.

Постановлением Администрации г. Переславля-Залесского от 15.10.2021 № ПОС.03-1986/21 предпринимателю предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010210:11, установлен предельный минимальный размер земельного участка – 270 кв м, минимальный отступ от северо-восточной границы участка – 0 м, минимальный отступ от юго-восточной границы участка – 0 м, максимальный процент застройки – 60%.

В целях ввода объекта строительства в эксплуатацию истец обратился в департамент строительства Ярославской области.

По результатам рассмотрения заявления письмом № 01-20/0579 от 26.04.2022 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также указано, что объект капитального строительства не соответствует требованиям к строительству – максимальному проценту застройки земельного участка (60%), работы по строительству не завершены в полном объеме (не выполнено устройство входной группы, внутренние и наружные отделочные работы, устройство пожарной лестницы, водосточной системы и благоустройство).

Приведенные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

По ходатайству истца, в рамках рассмотрения настоящего дела, определением от 08.11.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональная экспертно-проектная компания" ФИО2, перед которым были поставлены вопросы:

1. Соответствует ли нежилое здание площадью 219 кв.м., расположенное по адресу: <...> возле дома 7а, проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам постройки, в том числе с учётом режима охранной зоны Национального парка "Плещеево озеро", режима использования земельного участка, отраженного в постановлении администрации городского округа города Переславля-Залесского Ярославской области от 04.04.2019 № ПОС.03-0743/19 ?

2. Позволяет ли техническое состояние здания эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде? Завершены ли работы по строительству объекта

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Региональная экспертно-проектная компания" от 09.02.2023 по судебной строительно-технической экспертизе, объект частично не соответствует требованиям проектной документации, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов за исключением цокольной части, материал которой не соответствует строительным нормам и правилам, не соответствует противопожарным нормам и правилам, не соответствует градостроительным нормам и правилам, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам постройки. Работы по строительству объекта не завершены, степень готовности 67 %. В зафиксированном на дату осмотра состоянии строительные конструкции исследуемого строения соответствуют нормативным требованиям статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и не создают факторов для возникновения угрозы жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц. Отдельным несоответствием является материал, примененный для устройства цоколя, указанное нарушение является критическим согласно классификатору основных видов дефектов в строительстве и должно быть устранено до начала производства последующих работ.

По ходатайству истца определением от 14.11.2023 была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональная экспертно-проектная компания" ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли нежилое здание площадью 219 кв.м., расположенное по адресу: <...> возле дома 7а, проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам постройки, в том числе с учётом режима охранной зоны Национального парка "Плещеево озеро", режима использования земельного участка, отраженного в постановлении администрации г.о. города Перславль-Залесского Ярославской области от 04.04.2019 № ПОС.03-0743/19?

2.Позволяет ли техническое состояние здания эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде? Завершены ли работы по строительству объекта.

В соответствии с заключением от 26.12.2023 № 267/23 исследуемый объект соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, противопожарным нормам и правилам, градостроительным нормам и правилам, параметрам, установленным правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам застройки. На дату проведения экспертного осмотра исследуемый объект завершен строительством, степень готовности составляет 100 %, текущее техническое состояние позволяет эксплуатировать исследуемый объект.

После проведения по делу судебной экспертизы ответчик указал, что оставляет решение по делу на усмотрение суда.

Согласно позиции Управления муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского, предприниматель в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:18:010210:11 имеет права, допускающие строительство на нем спорного объекта.

Департаментом охраны объектов культурного наследия Ярославской области направлены письменные пояснения, данное третье лицо оставило разрешение настоящего спора на усмотрение суда.

Как следует из пояснений Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации, письмом от 26.02.2020 № 15-50/02350-ОГ истец проинформирован о согласовании социально-экономической деятельности по размещению административного здания на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010210:11.

От министерства имущественных отношений Ярославской области поступили сведения о том, что в реестре имущества, находящегося в собственности Ярославской области, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> возле дома 7а, не значится.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в письменных пояснениях указало, что в реестре федерального имущества отсутствуют сведения об указанном в исковом заявлении объекте недвижимости.

Департамент (впоследствии – Министерство) строительства Ярославской области пояснил, что объект обладает признаками самовольной постройки, решение по спору оставляет на усмотрение суда.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные (в том числе, в электронном виде), доказательства, заключения эксперта, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 8, 218 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее – Постановление № 44) разъяснено, что, арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления № 44).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Поскольку построенное здание не введено в эксплуатацию, оно является самовольной постройкой.

В данном случае истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 76:18:010210:11 площадью 270 кв. м по адресу: Ярославская область, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "для застройки административным зданием" (договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 23.04.2019 № 1895, срок действия договора до 22.04.2025 года).

Истцу в установленном порядке выдавались разрешения на строительство объекта (двухэтажного офисного здания по адресу: <...> возле д. 7А) от 13.08.2010 №RU 76302000/113, от 09.04.2013 №RU 76302000-33.

В отношении построенного объекта предпринимателем получен технический план от 09.03.2022.

Для целей определения соответствия построенного объекта требованиям нормативных документов и не создает ли ее сохранение угрозу жизни и здоровью граждан, судом была назначена экспертиза, выводы которой не опровергнуты в ходе рассмотрения дела. Эксперт обладает необходимыми специальными познаниями, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Выводы экспертизы последовательны, логичны, нормативно обоснованы. При указанных обстоятельствах оснований не доверять результатам экспертизы у суда не имеется.

Материалы дела, в том числе заключение дополнительной судебной экспертизы, подтверждают, что объект строительства соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам, противопожарным нормам и правилам; техническое состояние здания в построенном состоянии позволяет эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных сизменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденногоПрезидиумом ВС РФ 14.11.2018г., земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доказательства того, что использование спорного участка в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования и утвержденными документами территориального планирования опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды или объектов культурного наследия, в материалы дела не представлены.

Требований о сносе здания уполномоченными лицами не заявлялись.

Площадь застройки не противоречит постановлению Администрации г. Переславля-Залесского от 15.10.2021 № ПОС.03-1986/21, обратное участникам процесса не доказано.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении спорного здания, исковые требования ИП ФИО1 признаются судом обоснованными.

Ввиду того, что обращение в суд с иском вызвано необходимостью оформления права на объект, расходы на уплату 6 000 руб. истцу не возмещаются; 27 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 30.05.2022 излишне, подлежат возврату предпринимателю из федерального бюджета.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на нежилое здание площадью 219 кв м по адресу: <...> возле д. 7А.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 27 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 30.05.2022. Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).




Судья

Ю.М. Тепенина