Решение от 25 мая 2017 г. по делу № А51-27713/2016

822/2017-83660(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-27713/2016
г. Владивосток
25 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2017 года. Полный текст решения изготовлен 25 мая 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т. при ведении протокола судебного заседания секретарем Панкратовой А.С. – до перерыва, Зоновой Е.Д. – после перерыва, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Находкинского городского округа (ИНН 2508020000, ОГРН 1022500699704) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Надежда», обществу с ограниченной ответственностью «ГИВС-М» (ИНН 2508121584, ОГРН 1142508004198) о взыскании 200 000 руб., расторжении договора, обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании: от истца – не явились, извещены;

от ответчика – Кирсанова О.В., доверенность № 9 от 07.12.2016, паспорт; Упская С.А., доверенность № 8 от 07.12.2016, паспорт;

от ООО «ГИВС-М» – не явились, извещены;

установил:

Администрация Находкинского городского округа (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Надежда» (далее – ООО «Компания «Надежда», общество), Обществу с ограниченной ответственностью «ГИВС-М» о взыскании в пользу

Администрации с ООО «Компания «Надежда» штрафа за неисполнение раздела 2 договора в размере 200 000 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2012 № 3734-12, об обязании ООО «Компания «Надежда» освободить и передать по акту приёма-передачи земельный участок площадью 49848 кв. м, с кадастровым номером 25:31:010302:1132, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 555 м от ориентира по направлению на северо-запад, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Козина, 1.

В связи со сменой состава суда, рассмотрение дела в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) начато сначала.

Истец, ООО «ГИВС-М» надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного явку своих представителей не обеспечили в связи с чем суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании 11.05.2017 в соответствии со статьёй 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.05.2017 в 10 час.00 мин. О перерыве стороны извещены путём размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Как следует из искового заявления, между истцом и ЗАО «Акционерная компания «Надежда» (правопредшественник ответчика) заключен договор аренды земельного участка № 3734-12 от 27.07.2012 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, однако ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не исполнил в установленные договором сроки условия пункта 2.2 договора, а именно: не подготовил в течение года проект панировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка; не выполнил работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, в связи с чем был подан настоящий иск о взыскании штрафа в размере 200 000 руб., расторжении договора аренды земельного участка от № 3734-12 от 27.07.2012 и обязании возвратить указанный земельный участок.

Ответчик исковые требования оспорил, полагает, что истцом не доказано неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком условий, установленных разделом 2 договора, поскольку истец не учел, что находясь в правоотношениях с ответчиком по договору аренды, выступил стороной, направившей календарный план работ, согласно которому согласовал новые сроки подготовки градостроительной документации. Поскольку ответчик подготовил и представил истцу для проверки на соответствие Проект планировки 07.02.2013, а также проект планировки и межевания территории – 24.08.2015, с учетом сроков, указанных в календарном плане работ, по мнению ответчика, именно истец, со своей стороны, нарушил сроки выполнения IV этапа календарного плана работ по подготовке документации по планировке и межеванию территории в границах земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132. Также ответчик полагает, что в данном случае отсутствуют основания для взыскания суммы штрафа в размере 200 000 рублей, поскольку вины ответчика в нарушение сроков исполнения условий договора не имеется.

В возражениях на отзыв Администрация указывает, что общество с даты начала действия договора до февраля 2015 года не обращалось с заявлением о принятии решения о подготовке документации по планировке территории в границах спорного земельного участка.

Как следует из материалов дела, распоряжением Управления землепользования и застройки Администрации Находкинского городского округа 28.07.2011 № 153 утвержден градостроительный план земельного участка, находящегося в 555 м на северо-запад от здания, расположенного по адресу: г.Находка, ул.Козина, 1, кадастровый № 25:31:010302:1132.

25.07.2012 (кредитор) и ООО «ГИВС-М» (поручитель) заключили договор поручительства, согласно предмету которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за надлежащее исполнение ЗАО «Акционерная компания «Надежда» (должник), обязательств по подлежащему заключению с кредитором договору аренды земельного участка площадью 49 848 кв.м, с кадастровым № 25:31:010302:1132, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 555 м по направлению на северо-запад. Адрес

ориентира: Приморский край, г.Находка, ул.Козина, 1, для комплексного освоения в целях жилищного строительства на сумму 500 000 руб.

Между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Акционерная компания «Надежда» (Арендатор) заключён Договор аренды земельного участка от 27.07.2012 № 3734-12, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 49 848 кв.м, с кадастровым № 25:31:010302:1132, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 555 м от ориентира по направлению на северо-запад. Адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Козина, 1.

Участок представлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с градостроительным планом от 28.07.2011 № RU25308000-228 на срок с 09.07.2012 (с момента фактического владения арендатором указанного в пункте 1.1 договора) по 08.07.2018 (пункты 1.2, 1.3. договора).

В силу пункта 1.5 договора он является одновременно приёмо- сдаточным актом, вступает в силу с даты государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с даты начала фактического использования арендатором земельного участка с 09.07.2012.

Пунктом 2.2 договора установлены его существенные условия, согласно которым: арендатор обязан в течение года подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора; арендатор обязан в течение двух лет выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; арендатор обязан в течение двух лет осуществить строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

Согласно подпункту 6.2.6 по требованию арендодателя договор аренды, по которому земельный участок передан арендатору, может быть расторгнут досрочно в случае неисполнения или ненадлежащего

исполнения арендатором условий, установленных разделом 2 «Особые условия договора» настоящего договора.

07.02.2013 ЗАО «Акционерная компания «Надежда» обратилось в управление архитектура и градостроительства администрации с заявлением о проверке на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов Проекта планировки и межевания территории, ограниченной береговой линией бухты Козина, улицей Заозерной и улицей Козина в г. Находке. Согласно указанному заявлению, документация подаётся повторно.

В период проверки на соответствие Проекта планировки ЗАО «Акционерная компания «Надежда» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132 - дачные дома.

Постановлением Администрации от 23.08.2013 № 1768 назначены публичные слушания по вопросам предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования, в том числе земельного участка площадью 49 848 кв.м, с кадастровым № 25:31:010302:1132, расположенного в 555 метрах от здания по Козина 1, в городе Находке, с разрешённым видом использования – дачные дома.

На основании постановления Администрации от 08.10.2013 № 2091 «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства» в государственный кадастр недвижимости 22.10.2013 внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:31:010302:1132: дачные дома.

По результатам проверки на соответствие Проекта планировки, представленного ответчиком 07.02.2013, постановлением Администрации от 16.12.2014 № 2291 «Об утверждении документации по планировке территории» с учетом протокола публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории от 17.11.2014 № 34 и заключения о результатах публичных слушаний была утверждена документация по планировке территории.

Главой Находкинского городского округа Приморского края издано постановление № 41-П от 20.04.2015 «О подготовке документации по планировке территории», согласно которому Управлению землепользования и застройки Администрации поручено обеспечить подготовку документации по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132 в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории на основе Генерального плана Находкинского городского округа, Правил землепользования и застройки Находкинского городского округа, согласно приложению.

Приложением к указанному постановлению является Календарный план на подготовку документации по планировке территории в границах спорного земельного участка, подписанный Администрацией и обществом (Заказчик), в котором определенны этапы работ, сроки их выполнения и ответственное лицо, а именно:

I этап – сбор и анализ исходных данных для проектирования (60 дней) – Заказчик;

II этап – разработка эскиза проекта, рассмотрение и получение предварительных согласований (60 дней) – Заказчик;

III этап – разработка разделов проекта в объёме определенном Градостроительным кодексом Российской Федерации, СНиП № 11-04-2003, выполнение демонстрационного материала (365 дней, в том числе этапы I и II – Заказчик;

IVэтап – организация проверки проекта планировки и межевания территории. Утверждение проекта постановлением главы НГО; Публикация утвержденной документации (45-68 дней +7 дней) – Администрация;

V этап – окончательное оформление проекта с учетом замечаний согласующих инстанций и результатов публичных слушаний. Сдача согласованного проекта в управление землепользования и застройки (14 дней) – Заказчик.

24.08.2015 ООО «Компания «Надежда» обратилось с заявлением о проверке на соответствие проекта планировки и межевания территории

в границах земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132 и принятии решения о направлении документации на утверждение.

При этом в ходе сбора исходных данных проектной организацией, занимающейся подготовкой проекта планировки и межевания территории было рекомендовано ответчику получить сведения о возможном наличии в районе земельного участка, являющегося предметом договора аренды, объектов археологического наследия.

В ответе от 14.12.2015 № 36/5082 на запрос ООО «Компания «Надежда» от 21.10.2015 Департамент культуры Приморского края сообщил, что по имеющимся данным в районе запрашиваемого земельного участка расположены выявленные объекты археологического наследия (памятники археологии) «Золотари 1. Поселение», «Золотари 2. Поселение», которые в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – ФЗ-73) относятся к объектам культурного наследия федерального значения, подлежат государственной охране и попадают в зону возможного воздействия (влияния) проектируемого объекта. Департамент указал на необходимость проведения историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего хозяйственному освоению, которая должна проводиться до начала проведения изыскательских, проектных, землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, осуществление которых может оказать прямое или косвенное воздействие на объекты культурного наследия.

В ответ на запрос общества, направленный в управление архитектуры, градостроительства и рекламы администрации Находкинского городского округа о получении сведений из Генерального плана Находкинского городского округа, на основании которых отображены объекты археологического наследия, получен ответ 14.01.2016 № 29.12-04, в котором указывалось на необходимость обращения в Департамент культуры Приморского края.

02.02.2016 общество заключило договор на выполнение историко- культурной экспертизы, результатом которой является акт № 267,

устанавливающий отсутствие объектов археологического наследия в границах объекта экспертизы.

Письмом от 19.02.2016 № 13.17-0724 Администрация отклонила от согласования проект планировки и межевания территории, с приложением замечаний, таких как: не отображены границы объекта культурного наследия; в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРП назначения не совпадают, нужно внести изменения в договор аренды; градостроительная документация не соответствует функциональной схеме Генерального плана НГО и другие.

Письмом от 22.07.2016 № 1-31-1888 Администрация уведомила ООО «Компания «Надежда» о том, что особые условия договора аренды земельного участка в рамках комплексного освоения в целях жилищного строительства арендатором в сроки не исполнены, в связи с чем, руководствуясь подпунктом 6.2.6 договора, а также нормами ГК РФ, предложила обществу в срок до 15.08.2016 исполнить обязательства по договору, предусмотренные в разделе 2, либо расторгнуть указанный договор.

Письмом от 02.09.2016 № 1-31-2285 истец уведомил ответчика о том, что им были нарушены условия договора в части исполнения пункта 2.2 договора, в связи с чем, истец предлагал оплатить штраф в размере 1000 МРОТ в срок до 23.09.2016.

05.09.2016 главным специалистом отдела контроля за использованием территорий и строительной деятельности Управления землепользования и застройки ФИО1 составлен Акт осмотра земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132, которым установлено, что на земельном участке никаких работ по строительству зданий и сооружений, а также объектов инженерной инфраструктуры, не производилось.

30.09.2016 истец направил извещение № 1-31-2573 в адрес ответчика и № 1-31-2573 в адрес поручителя – ООО «ГИВС-М» о необходимости уплаты штрафа в размере 2000 МРОТ в течение 10 дней с момента его получения по указанным реквизитам.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец просит взыскать с ответчика штраф в размере 200 000 руб., расторгнуть договор аренды

земельного участка от 27.07.2012 № 3734-12, а также обязать ответчика освободить и передать по акту приёма-передачи земельный участок площадью 49 848 кв. м, с кадастровым номером 25:31:010302:1132, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 555 м от ориентира по направлению на северо-запад, адрес ориентира: Приморский край, г.Находка, ул. Козина, 1.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 30.2. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на дату заключения договора, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны в том числе: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункты 6 – 8 статьи пункта 3).

В силу пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Истец, обращаясь с настоящим иском, просит взыскать штраф, расторгнуть договор аренды земельного участка, а также обязать ответчика освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок,

поскольку полагает, что ответчик в установленный договором срок не исполнил существенные условия договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и заключенного более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В обоснование исковых требований истец, указывает, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды земельного участка (пункт 2.2), а именно не подготовлен в течение года проект панировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка; не выполнены работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

В подтверждение предъявленных требований истцом представлен Акт осмотра земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132,

согласно которому на земельном участке никаких работ по строительству зданий и сооружений, а также объектов инженерной инфраструктуры не производилось.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств;

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 07.02.2013 ответчиком был представлен проект планировки и межевания территории, ограниченной береговой линией бухты ФИО2, улицей Заозерной и улицей ФИО2 в г. Находке. Согласно указанному заявлению, документация подаётся повторно.

При этом довод истца о том, что указанный проект был разработан и представлен не во исполнение спорного договора отклоняется судом, поскольку не основан на доказательствах.

По результатам проверки на соответствие проекта планировки, представленного 07.02.2013, постановлением Администрации от 16.12.2014 № 2291 «Об утверждении документации по планировке территории» с учетом протокола публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории от 17.11.2014 № 34 и заключения о результатах публичных слушаний утверждена документация по планировке территории.

Таким образом, судом установлено, что ответчик в срок, установленный договором аренды земельного участка от 27.07.2012 № 3734-12 (в течение одного года), исполнил условие договора о подготовке проекта планировки территории и представил проект планировки Администрации для проверки на соответствие 07.02.2013.

Также судом установлено, что на основании постановления Главы Находкинского городского округа Приморского края № 41-П от 20.04.2015 «О подготовке документации по планировке территории» между Администрацией и обществом подписан Календарный план на подготовку документации по планировке территории в границах спорного земельного участка, в котором определенны этапы и сроки работ, по подготовке документации по планировке территории.

Таким образом, сторонами договора были согласованы новые сроки подготовки документации по планировке территории без внесения изменений в пункт 2.2. договора аренды.

Во исполнение указанного постановления и календарного плана, общество 24.08.2015 обратилось с заявлением о проверке на соответствие проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132 и принятии решения о направлении документации на утверждение.

При этом в ходе подготовки проекта планировки и межевания территории обществу было рекомендовано получить сведения о возможном наличии в районе земельного участка, объектов археологического наследия, что также подтвердил Департамент культуры Приморского края в письме от 14.12.2015 № 36/5082, указав на необходимость проведения историко-культурной экспертизы земельного участка, в связи с чем ответчик 02.02.2016 заключил договор на выполнение историко-культурной экспертизы, результатом которой явился акт № 267, устанавливающий отсутствие объектов археологического наследия в границах объекта экспертизы.

Вместе с тем, представленный обществом 24.08.2015 на проверку проект планировки и межевания территории в границах земельного участка с кадастровым № 25:31:010302:1132, отклонен Администрацией письмом от 19.02.2016 № 13.17-0724, то есть спустя более чем через 5 месяцев. Иного истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано.

Таким образом, не подтверждается довод истца о том, что в период с начала действия договора аренды и по февраль 2015 года ответчик не обращался с заявлением о принятии решения по подготовке документации по планировке территории в границах участка.

Из материалов дела усматривается, что ответчик предпринимал необходимые и достаточные меры по своевременному исполнению обязательств по договору аренды земельного участка от 27.07.2012 № 3734-12, в то время как Администрация встречные обязательства по своевременной проверке и согласованию представленных документов осуществляла с нарушением сроков, что не позволяло обществу продолжать исполнение договорных обязательств.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка, в связи с отсутствием обстоятельств существенного нарушения договора арендатором. В связи с чем не подлежат удовлетворению и требования об обязании ответчика освободить и передать по акту приёма-передачи земельный участок площадью 49848 кв. м, с кадастровым номером 25:31:010302:1132.

Согласно пункту 5.5. договора аренды земельного участка от 27.07.2012 № 3734-12 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором раздела 2 договора арендатор уплачивает штраф в размере 1000 МРОТ за нарушение каждого пункта.

Суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ООО «Компания «Надежда» штрафа за неисполнение пункта 2.2. договора, поскольку истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств, подтверждающих неисполнение или ненадлежащее исполнение указанных условий договора ответчиком.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т.