Решение от 7 октября 2024 г. по делу № А57-7107/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-7107/2024
08 октября 2024 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 24 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Саратов,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов,

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА САРАТОВА,

о расторжении договора аренды,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 20.10.2023,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 07.04.2023,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, 



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № 357 от 06.10.2014 с кадастровым номером 64:48:020422:4, площадью 108 803 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, МО Александровское, с.Александровка, с видом разрешенного использования: «для размещения питомника зеленых насаждений», предоставленного сроком на сорок девять лет.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, отзыва относительного указанного искового заявления не представили, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:020422:4, площадью 108 803 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, МО Александровское, с. Александровка, с видом разрешенного использования: «для размещения питомника зеленых насаждений», предоставленного сроком на сорок девять лет по договору аренды земельного участка № 357 от 06.10.2014, заключенным на основании и постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 02.10.2014 № 2356.

Согласно пункту 5.2.2. Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на участок не ограничен. На участке произрастает кустарниковая растительность, естественный травостой. Земельный участок не используется по виду разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.1.3. Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае не внесения арендной платы более двух раз по истечении установленного Договором срока уплаты арендной платы.

Решением Арбитражного суда Саратовской области А57-18868/2023 от 29.01.2024 с ИП ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность по договору № 357 от 06.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020422:4 за период с 24.06.2020 по 30.06.2023 в размере 155433,4 руб., неустойку за период с 10.07.2020 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 11.07.2023 в размере 47706,27 руб.

Таким образом, факт нарушения условий договора аренды в части неуплаты платежей подтвержден указанным вше судебным актом.

Более того, на сегодняшний день у арендатора также имеется задолженность по арендной плате в размере 366 812,15 руб.

В связи с тем, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению и не вносит арендную плату 15.12.2023 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1 направлено предупреждение о нарушении условий договора аренды.

30.01.2024 ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, учитывая, что до настоящего времени арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, администрация муниципального образования «Город Саратов» вынуждена обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9. ст. 22 ЗК РФ).

В связи с тем, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению и не вносит арендную плату 15.12.2023 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1. направлено предупреждение о нарушении условий договора аренды, ответ на которое не получен.

30.01.2024 ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, которое ответчиком получены, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указывает, что задолженность, взысканная по решению Арбитражного суда Саратовской области по делу №А57-18868/2023, оплачено в полном объеме. Кроме того истцом не доказано, что земельный участок не используется ответчиком поскольку на момент проведения осмотра (ноябрь 2023 года) большая часть растительности отсутствует.

Судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 29.01.2024 с ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность по договору № 357 от 06.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020422:4 за период с 24.06.2020 по 30.06.2023 в размере 155433,4 руб., неустойка за период с 10.07.2020 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 11.07.2023 в размере 47706,27 руб.

ИП ФИО1 фактически с 26.11.2014 является арендатором земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения питомника зеленых насаждений».

Согласно "ГОСТ 28329-89. Государственный стандарт Союза ССР. Озеленение городов. Термины и определения" (утв. и введен в действие Госстандартом СССР от 10.11.1989 N 3336) зеленые насаждения - это совокупность древесных, кустарниковых и травянистых растений на определенной территории.

Питомник — место, где растения размножают и выращивают до желаемого размера (кондиции), то есть растения для садоводства, лесного хозяйства, зелёного строительства или природоохранных насаждений, а не для сельского хозяйства.

К питомникам относятся:

Розничные питомники, которые продают посадочный материал населению.

Оптовые питомники, которые продают посадочный материал другим предприятиям — другим питомникам и ландшафтным фирмам.

Частные питомники, которые удовлетворяют потребности учреждений или частных поместий.

В соответствии с актом выездного обследования от 12.09.2024, проведенного комитетом муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок зарос древесно-кустарниковой растительностью, отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

В связи с этим, комитетом муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1 было объявлено предостережение № 64241256440111120837 от 26.06.2024).

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482) использование земельного участка под питомники подразумевают выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.

Актами осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:020422:4 как в 2023, так и в 2024 годах, представленных истцом в материалы дела установлено, что на земельном участке растет естественный травостой, участок не огорожен.

Таким образом, деревья и кустарники определенного вида, используемые в сельском хозяйстве отсутствуют.

Ответчик не предоставил доказательств использования земельного участка под питомник для выращивания растений, не предоставлено доказательств их наличия и реализации (договоры, лицензии и т.д.).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований истцом, поскольку судом установлено, что:

- арендатор допустил существенные нарушения условий договора (не использует земельный участок по целевому назначению и не вносил арендную плату более двух раз);

- арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений;

- несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения не устранил;

- на основании этого арендодатель предложил расторгнуть договор, арендатор не ответил на это предложение в срок.

При указанных обстоятельствах исковые требования Администрации муниципального образования «Город Саратов» подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 357 от 06.10.2014 с кадастровым номером 64:48:020422:4, площадью 108 803 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, МО Александровское, с.Александровка, с видом разрешенного использования: «для размещения питомника зеленых насаждений», предоставленного сроком на сорок девять лет.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                              В.В. Сахнова