Решение от 10 апреля 2024 г. по делу № А55-31638/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


11 апреля 2024 года

Дело №

А55-31638/2023


Резолютивная часть решения оглашена 02 апреля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи       Шаруевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тикай И.Э.,

рассмотрев в судебном заседании    дело по иску

Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области

к  1. Индивидуальному предпринимателю ФИО1

2. Обществу с ограниченной ответственностью «Рекреационный центр «Благодать»

об оспаривании сделок

при участии в заседании

от истца – ФИО2 по доверенности;

от ответчика 1 – ФИО3 по доверенности;

от ответчика 2 – ФИО4 по доверенности. 



Установил:

Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее – Министерство, Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Ответчик-1, Арендатор) и Обществу с ограниченной ответственностью Рекреационный Центр "Благодать" (далее – ответчик-2, Новый Арендатор) о признании соглашений № 1 и № 2 от 15.12.2022г. об уступке прав и обязанностей по договорам аренды № 09/14 от 15.04.2008г. и № 123/14 от 10.05.2017г., заключенных между ИП ФИО1 и ООО «Рекреационный центр «Благодать», недействительными.

Исковые требования мотивированы тем, что согласие Арендодателя на уступку прав и обязанностей Арендатора по договорам аренды в порядке, утвержденном Приказом Министерства от 21.05.2013г №157, получено не было, что нарушает права или охраняемые законом интересы Арендодателя и влечет за собой неблагоприятные для него последствия в виде несения убытков.

По мнению Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области указанное обстоятельство свидетельствуют о недействительности соглашений № 1 и № 2 от 15.12.2022г. об уступке прав и обязанностей по договорам аренды № 09/14 от 15.04.2008г. и № 123/14 от 10.05.2017г.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, ранее предоставил в материалы дела возражения на отзывы Ответчиков.

Ответчики исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных отзывах на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком-1 (Арендатор) были заключены договоры аренды лесных участков:

- от 15.04.2008г. № 9/14, во исполнение условий которого Арендатору во временное пользование предоставлен лесной участок из земель лесного фонда с кадастровым номером 63:09:0305025:63, имеющий местоположение: Самарская область, Тольяттинское лесничество, квартал №50, общей площадью 4,50 га, для осуществления рекреационной деятельности.  Пунктом 20 договора установлен срок действия с 15.04.2008г. по 16.01.2055г. Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2009г.

- от 10.05.2017г. № 123/14, во исполнение условий которого Арендатору во временное пользование предоставлен лесной участок из земель лесного фонда с кадастровым номером 63:09:0305025:55, имеющий местоположение: Самарская область, г.о. Тольятти, Тольяттинское лесничество, квартал №50, выдел 43, общей площадью 1,0 га, для осуществления рекреационной деятельности. Пунктом 22 Договора установлен срок действия 49 лет с даты государственной регистрации права аренды лесного участка. Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.06.2017г.

На лесном участке, предоставленном в аренду по Договору от 15.04.2008г. № 9/14 расположен Объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 63:09:0305025:1851, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

На лесном участке, предоставленном в аренду по Договору от 10.05.2017г. № 123/14 расположены Объекты недвижимого имущества – здания с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2048, 63:09:0305025:2026, 63:09:0305025:1634, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Арендатором указанных лесных участков с момента заключения договоров аренды и правообладателем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке в составе участков лесного фонда, являлся ФИО1, что подтверждалось соответствующими записями в ЕГРН.

15.12.2022г. по договору купли-продажи объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах границ лесных участков, были отчуждены ФИО1 в пользу ООО «Рекреационный центр «Благодать».

Право собственности на проданные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН 29.12.2022г.

15.12.2022г. Арендатор и Новый арендатор заключили:

- соглашение №1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка №9/14 от 15.04.2008г. с кадастровым номером 63:09:0305025:63;

- соглашение №2 об уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка №123/14 от 10.05.2017г. с кадастровым номером 63:09:0305025:55,

по условиям которых Арендатор передал, а Новый арендатор принял на себя все права и обязанности по договорам аренды лесных участков.

Указанные соглашения заключены с учетом заключенного между сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости от 15.12.2022г. в отношении расположенных на указанных земельных участках зданий с кадастровыми номерами 63:09:0305025:1851, 63:09:0305025:2048, 63:09:0305025:2026, 63:09:0305025:1634 (пункты 5 соглашений).

16.12.2022г. ФИО1 было подготовлено уведомление в адрес Министра лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договорам аренды лесных участков в связи с продажей объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах данных участков. Уведомление было направлено 17.12.2022г. и получено Министерством лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области 22.12.2022г.

22.12.2022г. указанное уведомление было подано в комплекте документов для государственной регистрации права аренды ООО «Рекреационный центр «Благодать» в Управлении Росреестра по Самарской области.

29.12.2022г. Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало право аренды ООО «Рекреационный центр «Благодать» на земельные участки в составе земель лесного фонда и право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на указанных участках.

26.01.2023г. ООО «Рекреационный центр «Благодать» подготовило уведомление в адрес Министра лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области о состоявшейся государственной регистрации уступки прав и обязанностей между ФИО1 и ООО «Рекреационный центр «Благодать» по договорам аренды лесных участков в связи с продажей объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах данных участков. Указанное уведомление было получено Министерством 03.02.2023г.

Истец, ссылаясь на то, что соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды заключены без согласия Арендодателя в нарушение действующего законодательства об аренде, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения истца и ответчиков, оценив представленные сторонами доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду нижеследующего.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключённого после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пунктом 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что если в заключенном до введения в действие Земельного кодекса РФ договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет содержится условие о порядке получения согласия арендодателя на передачу этого участка в субаренду или на распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться требованиями договора. Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ не применяются.

Поскольку договоры аренды лесных участков №9/14 от 15.04.2008г. и №123/14 от 10.05.2017г. были заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 год), применению к спорным правоотношениям подлежит часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Применительно к спорным правоотношениям отсутствует противоречие между нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку переданные по договорам аренды №9/14 от 15.04.2008г. и №123/14 от 10.05.2017г. лесные участки заняты объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Следовательно, только собственник таких объектов имеет исключительное право пользования земельным участком.

Перечисленные положения гражданского, земельного и лесного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный (лесной) участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в спорных правоотношениях и не нарушают порядка заключения договора аренды, предусмотренного лесным законодательством.

Необходимость получения согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком, на что указывает Истец, в рассматриваемом случае противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку безосновательно ограничивает волю собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом. В данном случае достаточным является уведомление Арендодателя участка о состоявшемся факте перехода права пользования (часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь вышеуказанными положениями гражданского, лесного и земельного законодательства, ФИО1 и ООО «Рекреационный центр «Благодать» заключили соглашения №1 и №2 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды лесных участков №9/14 от 15.04.2008г. и №123/14 от 10.05.2017г., в соответствии с которыми ФИО1 передал, а ООО «Рекреационный центр «Благодать» приняло все права и обязанности по названным договорам аренды в полном объёме с даты их государственной регистрации.

Право аренды по договорам аренды лесных участков №9/14 от 15.04.2008г. и №123/14 от 10.05.2017г. за новым правообладателем зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области 29.12.2012г.

Оспариваемые Министерством соглашения не противоречат действующему законодательству, в связи с чем не подлежат признанию недействительным.

Доказательства нарушения оспариваемой сделкой каких-либо прав Истца Министерством не представлены.

При таких условиях оспариваемые Министерством соглашения не нарушают ни прав Истца, ни прав и законных интересов третьих лиц.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Перечисленных условий при оценке спорных правоотношений и проверке соглашений №1 и №2 от 15.12.2022г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды лесных участков №9/14 от 15.04.2008г. и №123/14 от 10.05.2017г. судом не установлено.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой: Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019 № 07АП-9793/2019 по делу № А45-15751/2019, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А33-11095/2021, решением арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2023г. по делу № А43-23786/2023, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2018 № Ф05-7341/18 по делу № А41-38084/17, Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 28.10.2013 N Ф03-4895/2013 по делу N А73-4279/2013.

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.


Руководствуясь ст.  ст. 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Н.В. Шаруева