Решение от 11 октября 2018 г. по делу № А41-39554/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-39554/18
12 октября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 10 октября 2018

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (адрес: 143009, Московская область, район Одинцовский, город Одинцово, улица Маршала Жукова, 28; ОГРН 1025004060014; ИНН 5032000299; дата регистрации: 12.04.1996)

к ООО "Тэка-Сервис" (адрес: 143088, Московская область, район Одинцовский, поселок Санаторий им. Герцена, улица Квартал №5, 1; ОГРН 1035006468826; ИНН 7705227349; дата регистрации: 29.10.1998),

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000)

о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2009 №2753 и об обязании ООО "Тэка-Сервис" передать по акту приёма-передачи КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0100105:314,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тэка-Сервис» (далее – ООО «Тэка-Сервис», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2009 №2753 и об обязании ООО "Тэка-Сервис" передать по акту приёма-передачи КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0100105:314.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, представил отзыв.

Третье лицо письменных пояснений по делу не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов деле, 01.10.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО «Тэка-Сервис» заключен договор аренды земельного участка № 2753, предметом которого является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0100105:314, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, <...> строение 11, общей площадью 4000 кв.м. Земельный участок был предоставлен для строительства офисного здания (п. 1.1.).

Срок действия договора установлен с 01.10.2009 по 30.09.2058 (п. 2.1.).

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что 02.04.2018 представители Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района осуществили осмотр земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 2753 от 01.10.2009, с целью установления состояния земельного участка и наличия на земельном участке строений.

По результатам осмотра выявлено, что земельный участок частично огорожен, территория земельного участка свободна от строений, по всему периметру произрастает кустарниковая и древесная растительность, вся территория покрыта снегом. Какая-либо деятельность, в том числе строительство офисного здания в границах земельных участков не ведется.

Истец сделан вывод, что земельный участок площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0100105:314, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, <...> строение 11, не используется ООО «ТЭКА-СЕРВИС» по целевому назначению.

Поскольку в досудебном порядке урегулировать спор между сторонами не удалось, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, со ссылкой на п. 4.1.1. договора аренды и ст. 619 Гражданского кодекса Российско2й Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 пп. 1 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлены акты осмотра земельного участка, согласно которому земельный участок частично огорожен, территория земельного участка свободна от строений, по всему периметру произрастает кустарниковая и древесная растительность, вся территория покрыта снегом. Какая-либо деятельность, в том числе строительство офисного здания в границах земельных участков не ведется.

Однако, ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что в 2014 году ответчиком проведены инженерно-геодезические изыскания на оспариваемом земельном участке для целей проектирования офисного центра. Технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях представлен в Администрацию 02.04.2014. Также 03.05.2018 ответчиком заключен договор подряда на разработку проектно-сметной документации для строительства офисного здания на оспариваемом земельном участке.

Поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком до 90.09.2058 года, а ООО «Тэка-Сервис» с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений условий договора по использованию земельного участка со стороны арендатора.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка.

Необходимо также отметить, что договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство офисного здания.

С учетом изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова