Решение от 25 ноября 2019 г. по делу № А75-19822/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-19822/2019
25 ноября 2019 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть судебного акта оглашена 18 ноября 2019 года

В полном объеме судебный акт изготовлен 25 ноября 2019 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания помощником судьи Поминовой О.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 07.07.19997, место нахождения: 628402, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, УЛ. Энгельса, д. 8) к обществу с ограниченной ответственностью «СеверПодводРемСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 02.07.2013, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей сторон,

установил:

администрация города Сургута (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СеверПодводРемСтрой» (далее – ответчик, ООО «СеверПодводРемСтрой») об изъятии объекта незавершенного строительства, площадью 22,4 кв. метра, степень готовности – 8%, кадастровый номер: 86:10:0101253:239, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковые требования нормативно обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18.10.2019 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 18.11.2019 в 10 час. 30 мин., судебное разбирательство назначено на 18 ноября 2019 в 10 час. 35 мин.

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Стороны явку своих представителей не обеспечили. Возражений относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания не заявили.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

В связи с отсутствием возражений сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания, арбитражный суд на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении требований истца просит отказать, мотивируя тем, что степень готовности спорного объекта недвижимости изменилась. Ссылается на то обстоятельство, что ответчиком понесены значительные затраты (капитальные вложения) в строительство, привлечены соинвесторы. Указывает, что 07.10.2019 утвержден новый бизнес-план ООО «СеверПодводРемСтрой». Полагает, что законных оснований для изъятия спорного объекта незавершенного строительства не имеется (л.д. 71-72).

Третье лицо в отзыве решение просит принять на усмотрение суда (л.д. 112-114).

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятелсьтва.

Как следует из искового заявления, ООО «СеверПодводРемСтрой» на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по договору аренды земельного участка от 04.07.2016 № 231 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101253:206, площадью 10 875 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> для строительства железнодорожного тупика и площадки для хранения и сортировки строительных материалов (л.д. 4-17). Срок действия договора определен с 14.06.2016 по 13.06.2019 (пункт 1.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2017 (л.д. 16).

Согласно выписке из ЕГРН от 27.06.2019 ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности 8 %, кадастровый номер 86:10:0101253:239, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> (л.д. 19-21).

Поскольку срок действия указанного выше договора аренды земельного участка истек, истец обратился в арбитражный суд в порядке пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с настоящим иском.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

В силу пунктов 9 и 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответственно, предоставление в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства для завершения строительства на них собственникам указанных объектов прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок для строительства железнодорожного тупика и площадки для хранения и сортировки строительных материалов на 3 года, между тем, за указанный период времени, согласно фотоматериала, представленного истцом, на земельном участке находится лишь фундамент (тип: ленточный), ориентировочной площадью 22 кв.м., высотой 35-40 см. (л.д. 27-36).

Таким образом, объект, для строительства которого предоставлялся земельный участок так и не возведен. Фактически строительство объекта не ведется, поскольку согласно акту осмотра от 12.07.2019 № 30-К/19 процент готовности объекта ориентировочно составляет 15 % с момента оформления его в собственность.

Оснований для выводов о том, что после окончания срока аренды договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, ввиду того, что ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу за продлением срока арендных правоотношений, а также о продлении срока действия разрешения на строительство, срок действия которого окончен 22.09.2016 (л.д. 24-26).

Ответчик в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставил допустимых и достоверных доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Наличие финансовых затруднений у застройщика, принятие мер к изменению разрешенного вида использования земельного участка не относит к числу оснований исключающих неблагоприятные последствия в виде изъятия объекта путем продажи его с публичных торгов, поскольку входит в число предпринимательских рисков.

Ответчик, осуществляя свою деятельность на свой страх и риск (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации) должен был оценивать и предвидеть неблагоприятные последствия того, что строительство объекта им не велось длительный срок, вплоть до истечения срока аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о правомерности требований об изъятии объекта.

В силу пунктов 9 и 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК Российской Федерации) без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответственно, предоставление в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства для завершения строительства на нем собственником указанного объекта прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на исковое заявление сообщает о намерении завершить строительство спорного объекта.

Между тем, само по себе наличие у ответчика желания завершить строительство объекта не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Довод ответчика о том, что истцом не верно определена степень готовности объекта 8% также не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Истец заявляя исковые требования, степень готовности указывал согласно данных, содержащихся в ЕГРН, при этом при составлении акта осмотра от 12.07.2019 № 30-К/19 указана ориентировочная степень готовности – 15%.

Сведений о том, что объект был передан (продан, отчужден и т.д.) иному лицу в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В извещении о проведении аукциона указывается, в том числе начальная цена предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подп. 3 пункта 7 Правил № 1299).

Следовательно, начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия ответчика с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей, в том числе за подачу искового заявления в размере 6 000 рублей, а также за подачу заявления о принятии обеспечительных мер в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Сургута удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Северподводремстрой» объекта незавершенного строительства, площадью 22,4 кв. метра, степень готовности – 8%, кадастровый номер: 86:10:0101253:239, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18.10.2019 сохранить до момента фактического исполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северподводремстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения арбитражного суда. Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья Н.Ю. Яшукова