Решение от 9 ноября 2022 г. по делу № А40-253419/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-253419/21-150-1790
г. Москва
09 ноября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ВЕКТОР" (117321, <...>, К1; СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.04.2007, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 71,1 кв.м (цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8), расположенного по адресу: <...>,

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 15.11.21, от ответчика – ФИО3 по дов. от 05.09.22


изготовление решения в полном объеме произведено судьей Коноваловой Е.В., действующей в соответствии с ч. 4 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с п. 3.14. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 (ред. от 27.06.2017) "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", на основании определения о замене судьи от 25.10.22

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы от 09.09.2021 33-5-58783/21 -(0)-5 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения: цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8 общей площадью 71,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> д 15 и о понуждении Департамента заключить с истцом договор купли-продажи указанного объекта на представленных истцом условиях, в том числе по цене 4230548 руб. Требования основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 31.08.2007 №07-00730/07, обратился к ответчику 11.06.21 за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0001004:1061 общей площадью 71,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ответом Департамента от 09.09.2021 33-5-58783/21-(0)-5 о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги нам было сообщено о том, что принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 11.06.2021 № 33-5-58783/21-(0)-0, в связи с тем, что закон устанавливает возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде, а не его части. Письмом от 05.10.2021 Общество просило подписать договор и направить его в адрес ООО «Вектор», либо подписать договор с разногласиями или направить для подписания ООО «Вектор» свой проект договора. В ответ Департаментом было направлено письмо от 15.10.2021 № ДГИ-Э-123233/21-1 на обращение ООО «Вектор» от 05.10.2021 № 2822629 (вх. № ДГИ-Э-123233/21 от 05.10.2021), согласно которому было указано, что правовые основания для подписания представленного Обществам проекта договора купли-продажи недвижимости, на условиях, предложенных ООО «Вектор», отсутствуют. 29.10.2021 Истец повторно представил в Департамент проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества общей площадью 71,7 кв.м (цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8), расположенного по адресу: <...> д 15 с рассрочкой на 7 лет и просил подписать договор и направить его в адрес ООО «Вектор», либо подписать договор с разногласиями или направить для подписания ООО «Вектор» свой проект договора. Письмом от 19.11.2021 № ДГИ-Э-135958/21-1 Департамент сообщил, что рассмотрел обращение ООО «Вектор» от 29.10.2021 № 287692 (от 29.10.2021 вх. № ДГИ-Э-135958/21) о заключении договора купли-продажи на часть объекта недвижимости площадью 71,1 кв.м по адресу: <...> д 15 с рассрочкой на 7 лет, информация по данному вопросу, направленная Департаментом в адрес ООО «Вектор» письмом от 15.10.2021 № ДГИ-Э-123233/21-1 является актуальной.

В судебном заседании истец требования поддерживал. Ответчик против требований возражал.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

Ответчиком не были оспорены те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 11.06.21 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Материалами дела также подтверждается, что между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (Арендодатель, ныне ДГИ, ответчик) и ООО «Вектор» (Арендатор) был заключен договор от 31.08.2007 № 07-00730/07 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 148 кв.м. сроком до 31.12.2008. Дополнительным соглашением от 27.11.09 площадь объекта аренды изменена на 145,9 кв.м. В соответствии с дополнительным соглашением от 09.02.09 срок аренды продлен до 30.06.10.

Указанное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет 77:06:0001003:8591 и находится в собственности города Москвы (запись в ЕГРН от 20.10.2003 № 77-01/06-820/2003-318).

Как следует из письма ДГИ от 11.06.21 арендуемое истцом помещение площадью 145,9 кв.м с кадастровым номером 77:06:0001003:8591 (подвал, пом. VI, комн. 1-6, цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8) расположено по адресу Москва. Ломоносовский проспект д.15.

Согласно представленным выписками из ЕГРН нежилое помещение: цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8, общей площадью 71,1 кв.м, поставлено на кадастровый учет как обособленный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:06:0001004:1061, а нежилое помещение: подвал, пом. VI, комн. 1-6, общей площадью 74,8 кв.м, поставлено на кадастровый учет как обособленный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:06:0001004:1047.

Как указывает истец, ООО «Вектор» является субъектом малого предпринимательства, арендуемое помещение находится в его пользовании в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Доказательств обратного ответчиком не представлено. Данный довод иска ответчиком не оспорен.

Заявление ООО «Вектор» было подано в отношении арендуемого по договору аренды от 31.08.2007 № 07-00730/07 нежилого помещения: цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8 общей площадью 71,7 кв.м, поставленного на кадастровый учет как отдельный объект недвижимого имущества за кадастровым номером 77:06:0001004:1061.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ответчиком доказательств несоответствия истца указанным выше критериям не представлено.

Ответчиком не представлено доказательств и нормативных обоснований выдачи отказа в выкупе обособленной части арендуемого истцом помещения.

Из материалов дела не усматривается, что суду были представлены доказательства, подтверждающие, что выкуп самостоятельно сформированной департаментом части помещения сделает невозможным распоряжение в дальнейшем Департаментом другой обособленной и также поставленной на кадастровый учет частью помещения. Таким образом, ответчиком не доказано, что выкуп обособленной части помещения является злоупотреблением правом, направленным на причинение вреда собственнику помещений.

В связи с чем суд пришел к выводу о том, что Департамент необоснованно уклонился от направления заявителю проекта договора купли-продажи и признал оспоренный отказ незаконным.

Согласно ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Материалами дела подтверждается, что истцом был направлен ответчику проект договора, который не был ответчиком подписан, при этом мотивированных возражений по условиям проекта (протокола разногласий) составлено не было.

Судом определением от 30.06.22 была назначена оценочная экспертиза по вопросу какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 71,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> (цоколь, пом. XVI, комн. 1-4, 6-8) кадастровый номер 77:06:0001004:1061, по состоянию на 11.06.2021г. без учета НДС?

Экспертным учреждением назначено ООО «ЦНЭС» (107023, <...>), проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО4.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № А40-253419/21-150-1790 рыночная стоимость помещения составила 5119738 руб., которая была принята судом в качестве существенного условия договора купли-продажи – цены объекта.

Материалы дела не содержат мотивированных возражений ответчика по иным условиям направленного ответчику истцом проекта договора купли-продажи.

Судебные расходы отнесены на ответчика.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от 09.09.2021 № 33-5-58783/21-(0)-5 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения: цоколь, пом. ХVI, комн. 1-4, 6-8 общей площадью 71,1 кв.м, расположенного по адресу: <...> д 15

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Вектор» договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 71,1 кв.м (цоколь, пом. ХVI, комн. 1-4, 6-8), расположенного по адресу: <...> д 15, в следующей редакции:



ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№___________________________________


г. Москва «___» ___________ 2021 года


Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице ________________, действующего на основании _________________ с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, цоколь, пом.XVI, кадастровый номер 77:06:0001004:1061, общей площадью 71,1 кв.м, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находятся в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя, с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1 Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации залога и права собственности на Объект, Покупатель обязан предоставить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течении десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 5 119 738 (пять миллионов сто девятнадцать тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек экспертным заключением.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течении семи лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 60 949 (шестьдесят тысяч девятьсот сорок девять) рублей 26 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем Денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент

городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

ОКТМО – указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя – Отделение 1 Главного управления Центрального банка

Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет <***>

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном законом порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект уклоняющаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 5% от цены объекта.

5.3. Покупатель не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанный в пункте 3.1 Договора, в течении 30 дней с момента истечения срока оплаты (не предоставление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

5.5. Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРУ

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН


Покупатель:

Продавец:


Общество с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР»

117321, город Москва, Профсоюзная

ул., д.142 к1; стр.1


ИНН <***>

КПП 772801001

ОГРН <***>

Департамент городского имущества

города Москвы

123112, <...>


ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>


______________________ /Комков А. И./

___________________ / _______________ /


М.П.

М.П.



Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ВЕКТОР" 6000 руб. 00 коп. госпошлины и 30 000 руб. 00 коп. расходов на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.В. Коновалова