Решение от 21 декабря 2023 г. по делу № А81-13494/2022

105/2023-61506(2)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А81-13494/2022
г. Салехард
21 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 декабря 2023 года. Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чалбышевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии земельного участка и находящего на нём объекта для муниципальных нужд,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>), Следственного управления Следственного комитета РФ по ЯНАО (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Строймонтажпроект» (далее - ответчик) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 89:08:010201:19 площадью 737 м², административного здания с кадастровым номером 89:08:010201:383, с установлением выкупной стоимости за земельный участок в размере 2 849 979 рублей и 2 910 896 рублей за объект недвижимости с прекращением права собственности и возмещением убытков в размере 44 000 рублей.

Ответчик исковые требования истца не признал, свои возражения изложил в отзыве на иск, дополнениях к нему, просит суд отказать в удовлетворении иска.

Для доступа к материалам дела А81-13494/2022в режиме ограниченного доступа на

Следственный комитет в своем отзыве возможность удовлетворения иска оставляет на усмотрение суда. Ответчик представил возражения на отзыв Следственного комитета, иск не признает в полном объеме.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика, а также дополнения к отзыву, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Определением от 24.07.2023 производство по делу А81-13494/2022 приостановлено и назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственность «Бюро независимых экспертиз».

По окончанию проведения экспертизы из экспертного учреждения поступило Заключение эксперта от 16.10.2023 № 4047. Определением от 25.10.2023 суд возобновил производство по делу и назначил дело судебное заседание на 19.12.2023.

От ответчика поступили возражения на заключение эксперта.

В судебном заседании представитель истца уточнил требования с учетом выводов эксперта.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства по делу извещены надлежащим образом, в том числе публично путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «интернет».

Дело рассматривается арбитражным судом в открытом судебном заседании в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивает в полном объеме.

Заслушав представителя истца, рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчик является правообладателем нежилого административного здания с кадастровым номером 89:08:010201:383. Государственная регистрация подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по

Ямало-Ненецкому автономному округу от 07.06.2022 № КУВИ-001/2022-89083051.

Земельный участок с кадастровым номером 89:08:010201:19 предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка для размещения здания, строения, сооружения № 184/19 от 22.10.2019, для размещения административного здания с кадастровым номером 89:08:010201:383, расположенный по адресу: ЯНАО, <...>.

Постановлением Администрации муниципального образования город Салехард от 16.10.2020 № 2800 «Об утверждении документации по планировке территории» принято решение об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории части квартала № 24.

Согласно п. 3.1. указанного Перечня изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 89:08:010201:19 и административное здание расположенное на этом земельном участке, с кадастровым номером 89:08.010201:383.

В соответствии с постановлением Администрации города Салехарда от 31.01.2022 № 142 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» у ответчика изымается путем прекращения права аренды земельный участок площадь. 737м² участок с кадастровым номером 89:08:010201:19 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – деловое управление) по адресу: ЯНАО, <...> и административное здание, расположенное на этом земельном участке, с кадастровым номером 89:08.010201:383.

Использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное имущество. В связи с этим, 20.05.2022 ответчику направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд объектов имущества. По состоянию на 03.06.2022 ответчик сообщил о несогласии с размером выкупной стоимости.

Согласно Отчету № 701/22 от 28.02.2022, об определении размера возмещения стоимости земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем при изъятии земельного участка для муниципальных нужд, были установлены следующие размеры выкупной стоимости:

- рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:010201:19 в размере 2 849 979 рублей;

- Административное здание с кадастровым номером 89:08:010201:383 в размере 2 910 896 рублей;

- убытки, причиненные изъятием в размере 44 000 рублей.

Поскольку в добровольном порядке соглашение об изъятии ответчиком подписано не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в деле документы, оценив доводы сторон и лиц, участвующих в деле, материалы экспертного заключения, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам,

предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных и государственных нужд предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размер возмещения за изымаемые земельные участки определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных положениями ЗК РФ.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков

обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Согласно части 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Данная правовая норма применяется исключительно для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

Не возражая по существу исковых требований относительно изъятия для муниципальных нужд объектов, принадлежащих ответчику, последний тем не менее, выразил несогласие с предложенным истцом размером возмещения.

Поскольку между сторонами возник спор по поводу размера возмещения, судом было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы по делу было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз» ФИО2, ФИО3, ФИО4

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1) определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:010201:19 площадью 737 кв.м., расположенного в <...>;

2) определить рыночную стоимость объекта недвижимости – административное здание с кадастровым номером 89:08:010201:383 площадью 292,2 кв.м., в <...>;.

3) определить размер возможных убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости и земельного участка, указанных в вопросах 1, 2.

По результатам проведенной экспертизы экспертным учреждением представлено заключение эксперта № 4047 от 16.10.2023.

По результатам экспертного исследования, экспертом сделаны следующие выводы:

1) аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:010201:19

площадью 737 м², расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12 октября 2023 г. составляет округленно: 3 363 000 рублей;

2) рыночная стоимость Административного здания с кадастровым номером 89:08:010201:383 расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12.10.2023 составляет округленно 2 385 000 рублей

3) Рыночная стоимость возможных убытков, которые может понести

собственник в результате изъятия объекта недвижимости и земельного участка, указанных в вопросах 1, 2: административного здания и земельного участка, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 12 октября 2023 составляет округленно 92 000 рублей.

При проведении экспертного исследования все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 с изменениями и дополнениями; Федеральными стандартами оценки ФСО № 1,II,III,IV, V, VI утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, ФСО № 7 утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Ответчик представил возражения на экспертное заключение, указав на то, что эксперт при определении стоимости административного здания применил поправочные коэффициенты, снизив стоимость здания до 2 385 000 рублей при кадастровой стоимости здания 5 872 927 , 8 рублей; при подготовке отчета о стоимости эксперт самостоятельно применил способ использования административного здания, не учел цели собственника в отношении данного объекта, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости, в том числе земельного участка, здания и размере убытков.

Рассмотрев доводы ответчика, заключение эксперта, суд пришел к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности № 73-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

В рассматриваемом случае суд полагает, что экспертное заключение содержит всю необходимую существенную информацию для определения стоимости объектов исследования, информация, приведенная в экспертном исследовании, существенным образом влияющая на стоимость объектов исследования подтверждена в полном объеме.

При этом судом учитывается, что, в силу действующего законодательства определение уровня существенности осуществляется экспертом-оценщиком самостоятельно по своему профессиональному суждению в соответствии с установленными стандартами оценки.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перечислены виды доказательств.

Из этого следует, что не всякие сведения могут быть использованы судом для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию и входящих в состав оснований иска или возражений против иска, а только те, которые могут быть получены судом во время рассмотрения дела с соблюдением всех процессуальных правил.

Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное заключение эксперта исследовано по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате чего сделан вывод о соответствии требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поэтому, разрешая разногласия сторон, суд исходит из того, что поскольку объекты недвижимости изымаются принудительно, против воли собственника, он имеет право на возмещение по той цене, которая им доказана как рыночная.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа в соответствии с выводами эксперта.

Выступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права аренды и права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 89:08:010201:19, площадью 737м² и административного здания площадью 292,2 м² с кадастровым номером 89:08:010201:383 расположенных по адресу: ЯНАО, <...>, с выплатой ответчику денежной компенсации за изымаемый объект недвижимого имущества установленной на основании заключения эксперта № 4047 от 16.10.2023.

Частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено правило возмещения судебных расходов за счет неправой стороны в споре другой стороне, фактически понесшей такие расходы в связи с участием в судебном процессе.

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд путем прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 89:08:010201:19, площадью 737 кв.м., расположенного по адресу ЯНАО, <...> а.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение прекращения права аренды в размере 3 363 000 руб.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на административное здание площадью 292,5 кв.м. с кадастровым номером 89:08:010201:383, расположенное по адресу ЯНАО, <...> а с выплатой денежной компенсации за изымаемый объект недвижимости в размере 2 385 000 руб.

Возместить обществу с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) причиненные изъятием убытки в размере 92 000 руб.

Возложить на Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>) обязанность по регистрации перехода права собственности на административное здание площадью 292,5 кв.м. с кадастровым номером 89:08:010201:383, расположенное по адресу ЯНАО, <...> а.

Прекращение права собственности и снятие с регистрационного учета производится после перечисления выкупной стоимости.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймонтажпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. госпошлины в доход федерального бюджета.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

И.В. Чалбышева

Судья