Решение от 26 июня 2023 г. по делу № А83-97/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-97/2023
26 июня 2023 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 26 июня 2023 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Кирова, 17, г. Керчь, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Зинланд» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Рентгена, 7А, пом./часть 1-Н/№377, <...>)

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 15.08.2022 №02-23-3617, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

09.01.2023 Администрация города Керчи Республики Крым (далее – истец, Администрация г. Керчи, администрация города, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Зинланд» (далее – ответчик, ООО «Зинланд», общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 30.09.2022 по 08.11.2022 в размере 538 734,71 руб. и пени за период с 01.10.2022 по 08.11.2022 в размере 12 451,26 руб., а также о расторжении названного договора и понуждении ответчика возвратить спорный земельный участок.

Заявленные требования администрация со ссылками на положения статей 309, 310, 330, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивирует нарушением ООО «Зинланд» условий договора аренды земельного участка от 14.07.2021 №38/19, заключенного между сторонами, в части своевременного внесения арендных платежей, вследствие чего к нему применена мера гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Во время судебного заседания представитель Администрации г. Керчи на удовлетворении исковых требований настаивал и дополнительно пояснил суду, что расчетная дата для внесения арендных платежей помесячно установлена решением 10 сессии Керченского городского совета 2 созыва от 19.12.2019 №67-2/19, в соответствии с которым арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца (пункт 6.3 решения). Кроме того, поступившее во внесудебном порядке в адрес администрации города от ООО «Зинланд» предложение о расторжении спорного договора аренды без уплаты арендных платежей и штрафных санкций неприемлемо для арендодателя, нарушает гражданское законодательство. По состоянию на июнь 2023 года размер задолженности общества по договору значительно превышает предъявленную ко взысканию сумму.

ООО «Зинланд», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечило, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В состоявшемся 13.02.2023 заседании ответчик против удовлетворения возражал.

Согласно отзыву от 25.04.2023 ООО «Зинланд» против удовлетворения заявленных исковых требований возражает частично, указывая, что в рамках настоящего договора с администрацией разработан проект по застройке арендованного участка, который предполагался реализовываться посредством инвестирования, однако получение инвестиций на развитие проекта не представлялось возможным ввиду форс-мажорных обстоятельств, наступивших вследствие введения на территории Республики Крым «желтого» высокого уровня террористической угрозы, что не позволило ответчику исполнить обязательства по оплате арендной платы. Тем не менее, относительно требований истца о расторжении поименованного договора общество не возражает.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

14.07.2021 между Администрацией г. Керчи (арендодатель) и ООО «Зинланд» (арендатор) на основании устава и решения 5 сессии Керченского городского совета 2 созыва Республики Крым от 29.10.2019 №19-2/19, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению аукционов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договороваренды таких земельных участков «Рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» от 29.06.2021 №13/05-9/171 заключен договор аренды земельного участка №38/19 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 85 642 кв.м. из земель, находящихся в муниципальной собственности Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - склады, кадастровый номер 90:19:010118:305, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Керчь, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, на основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 22.11.2021 №1545-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельного участка».

Согласно пункту 8.2 договора споры, которые не удалось решить путем переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации по месту нахождения участка. В этой связи суд пришел к выводу, что настоящий спор рассмотрен соблюдением правил договорной подсудности.

Согласно пункту 1.3 договора зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 2 договора. Так, арендная плата на земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 3 185 880,00 руб. в год на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам аукциона договора и должна быть внесена арендатором в течение 10 дней с момента подписания последнего. Сумма внесенного задатка в размере 3 185 880,00 руб. засчитывается в счет арендной платы за участок в течение трех банковских дней с момента подписания протокола о результатах торгов. Сумма годовой арендной платы, за вычетом внесенного задатка, должна поступить от арендатора в течение 10 дней с момента подписания договора.

Договор заключен сроком на 158 месяцев (13 лет 2 месяца). Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня государственной регистрации в исполнительном органе государственной власти Республики Крым, уполномоченном в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 6.1 и 6.2 договора).

На основании соответствующего акта приема-передачи от 14.07.2021 (приложение №2 к договору) земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу.

Вследствие ненадлежащего исполнения ООО «Зинланд» условий договора в части внесения арендных платежей администрацией города с целью досудебного урегулирования спора в адрес ответчика 09.11.2022 направлена претензия, содержащая требование погасить образовавшуюся задолженность. Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения Администрации г. Керчи в суд с данным исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ, часть 4 статьи 22 ЗК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка с кадастровым номером 90:19:010118:305 в аренду ООО «Зинланд». Указанное обстоятельство подтверждается подписанным сторонами 14.07.2021 актом приема-передачи земельного участка.

Однако общество арендные платежи за испрашиваемый период (сентябрь и октябрь 2022 года) в размере 538 734,71 руб. (с учетом имеющейся ранее переплаты) не внесло. Каких-либо доказательств в понимании статьи 64 АПК РФ, подтверждающих исполнение ООО «Зинланд» взятых на себя обязательств по договору, суду представлено не было.

Учитывая, что своевременное внесение арендных платежей является одним из основных обязательств ответчика, надлежащее исполнение которого требуется законом и договором, суд пришел к выводу об обоснованности и доказанности исковых требований в данной части, вследствие чего взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате за период с 30.09.2022 по 08.11.2022 (сентябрь - октябрь 2022 года) в размере 538 734,71 руб.

При этом судом рассмотрены и отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений норм действующего законодательства, в частности статьи 401 ГК РФ, ссылки ответчика на наличие обстоятельств, исключающих наступление обязательств по уплате арендной платы и задолженности по пене ввиду недоказанности указанных обстоятельств.

Между тем, в соответствии со статьями 450 и 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Однако право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Так, истцом предоставлена в материалы дела претензия от 09.11.2022, в которой администрация просит погасить возникшую задолженность по арендной плате в срок до 12.12.2022. Однако данная претензия осталась без ответа и удовлетворения.

Как установлено пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами части 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 450 и 619 ГК РФ, частью 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые допускают существенные нарушения принятых на себя обязательств.

В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Между тем, требования истца о расторжении спорного договора обоснованы существенным нарушением арендатором его условий.

Кроме того, как пояснил истец с судебном заседании, состоявшемся 26.06.2023 (звукозапись судебного заседания), общество не вносит арендную плату по договору по настоящее время, и размер задолженности значительное превышает сумму, предъявленную ко взысканию. Так, согласно акту сверки взаимных расчетов, изготовленному администрацией по состоянию на 01.02.2023, размер задолженности арендатора по договору составляет 1 589 880,00 руб.

Суд также принимает во внимание, что ООО «Зинланд» не возражает против расторжения договора, что прямо следует из текста отзыва на исковое заявление от 25.04.2023.

К тому же, с целью обеспечения защиты экономически более слабой стороны договора – арендатора, а также сохранения арендных отношений суд предоставлял обществу возможность устранить допущенные нарушения во избежание расторжения договора при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. Так, ввиду неоднократно поступающих в дело ходатайств ответчика судебные заседания откладывались судом, сторонам предлагалось урегулировать возникший спор путем заключения мирового соглашения. Однако текст мирового соглашения суду представлен не был.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание отсутствие на земельном участке объектов недвижимого имущества либо объектов незавершенного строительства, суд пришел к выводу о доказанности администрацией факта нарушения ответчиком существенных условий договора и наличии правовых оснований, предусмотренных вышеуказанными нормами, для его расторжения.

Кроме того, согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора».

Ввиду того, что договор прекратил свое действие в связи с его расторжением по решению суда, арендованный земельный участок с кадастровым номером 90:19:010118:305 площадью 85 642 кв.м. подлежит возвращению Администрации г. Керчи по акту приема-передачи.

К тому же, администрацией заявлены требования о взыскании с ответчика пени по договору за период с 01.10.2022 по 08.11.2022 в размере 12 451,26 руб.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы согласована сторонами в пункте 5.2 договора, в соответствии с которой арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки оплаты.

При этом согласно пункту 6.3 решения 10 сессии Керченского городского совета Республики Крым 2 созыва от 19.12.2019 №67-2/19 арендная плата, плата за установление сервитута вносится равными частями ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца.

Суд, проверив представленный истцом расчет пени за период с 01.10.2022 по 08.11.2022 в размере 12 451,26 руб., пришел к выводу, что последний выполнен методически и арифметически верно, в полном соответствии условиями договора и названным выше решением Керченского городского совета Республики Крым, вследствие чего данное требование также подлежит удовлетворению.

Применительно к части 1 статьи 110 процессуального закона государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном законом порядке освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 26 024,00 руб. (14 024,00 руб. + 6 000,00 руб. + 6 000,00 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зинланд» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Рентгена, 7А, пом./часть 1-Н/№377, <...>) в пользу Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Кирова, 17, г. Керчь, <...>) задолженность по арендной плате за период с 30.09.2022 по 08.11.2022 в размере 538 734,71 руб., пени за период с 01.10.2022 по 08.11.2022 в размере 12 451,26 руб.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.07.2021 №38/19, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «Зинланд».

4. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Зинланд» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Рентгена, 7А, пом./часть 1-Н/№377, <...>) возвратить Администрации города Керчи Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок площадью 85 642 кв.м. с кадастровым номером 90:19:010118:305, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Керчь, вид разрешенного использования – склады.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зинланд» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Рентгена, 7А, пом./часть 1-Н/№377, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 024,00 руб.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья Д.М. Черная