Решение от 18 сентября 2017 г. по делу № А43-701/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-701/2017

г. Нижний Новгород 18 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2017 года

Полный текст судебного акта изготовлен 18 сентября 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Кабакиной Елены Евгеньевны (шифр 12-51),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2, лично (паспорт), ФИО3 по доверенности от 28.06.2017, ФИО4 по доверенности от 28.06.2017

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 01.03.2017

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Нижний Новгород (ОГРНИП 316527500048091, ИНН <***>),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Максирент", г.Нижний Новгород (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании договора расторгнутым и о взыскании денежных средств,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Максирент" о расторжении договора от 31.08.2016 №455/11М аренды нежилого помещения и взыскании суммы внесенного обеспечительного платежа в размере 45 565 руб. 44 коп.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит признать договор от 31.08.2016 №455/11М аренды нежилого помещения расторгнутым с 23.11.2016 и взыскать с ответчика сумму внесенного обеспечительного платежа в размере 45 565 руб. 44 коп. ( письменное ходатайство, скорректированное под протокол судебного заседания от 14.08.2017).

Требования о взыскании компенсации неустойки по статье 395 ГК РФ в сумме 5 000 руб., ущерба деловой репутации в сумме 5 000 руб., упущенной выгоды в сумме 15 000 руб. судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ не приняты к рассмотрению, поскольку в данной части ходатайства истец не уточнил требования, а заявил новые дополнительные требования, что в начатом процессе нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ не предусмотрено.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов на представителя и юридических услуг в размере 77 000 руб.

Ходатайство принято к рассмотрению.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик поддержал позицию, изложенную в ранее представленном отзыве. Указывает, что досудебная претензия с требованием о расторжении договора по вине арендодателя уведомлением об отказе от договора в одностороннем внесудебном порядке не является. Уведомлений об отказе от договора в одностороннем внесудебном порядке от истца ответчику не поступало. 01.12.2016 заказным письмом с уведомлением ответчик направил истцу письмо, в котором сообщил, что с 23.11.2016 зафиксирован факт отсутствия осуществления истцом деятельности в арендуемом помещении и этот факт является недопустимым. Также у истца сложилась перед ответчиком задолженность по электроэнергии. 28.12.2016 исходя из того, что арендатор ФИО2 арендуемое помещение по назначению не использует, арендную плату не осуществляет и, кроме того, передала игровую комнату "Стройландия" третьему лицу, ответчик, руководствуясь пунктом 6.6.1 , 6.7, 4.5.1, 6.11 договора, отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта приема-передачи помещения приемочной комиссией. При этом приемочной комиссией было зафиксировано, что помещение не приведено в состояние, в котором арендатор его получил. Была составлена локальная смета со стоимостью затрат, которые необходимы для приведения помещения в надлежащий вид. Обеспечительный платеж в размере 45 565 руб. 44 коп. был засчитан в погашение части сложившейся задолженности истца перед ответчиком.

По доводам истца о том, что помещение было передано в аренду с грубыми нарушениями, ответчик пояснил, что до момента заключения договора аренды помещение было неоднократно осмотрено истцом. Помещение было передано истцу по акту приема-передачи, подписанному без замечаний. На все письменные обращения истца были даны письменные ответы и предприняты действия на надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности, содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии является обязанностью арендатора. Ссылку истца на проводимые в арендуемом помещении чистки канализационных стоков считает несостоятельными, так как чистка в период действия договора не проводилась. К образовавшимся после 01.09.2016 пятнам на ковролине ответчик никакого отношения не имеет. По факту протечки крыши 13.11.2016 были незамедлительно предприняты необходимые меры, вызваны плотники, которые течь устранили. При этом деятельность игровой комнаты не приостанавливалась, находящееся в помещении имущество не было повреждено.

Истцом были представлены дополнение к позиции по заявленным требованиям, дополнительное пояснение по исковому заявлению, возражения на отзыв ответчика.

Как следует из исковых материалов, 31.08.2016 года между ООО «Максирент» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 455/11М, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 44,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> (торговый центр), 5 этаж, с целевым использованием – детская игровая комната, а арендатор принимает указанное помещение по акту приема-передачи и выплачивает арендодателю арендную плату, установленную договором (пункты 1.1, 1.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2016 года.

Согласно пункту 1.3 срок действия договора установлен с момента заключения до 25.08.2017 (включительно).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата устанавливается в размере 28,33 руб. за 1 кв.м. общей арендуемой площади в день. НДС не облагается. В арендную плату не входят расходы по оплате электроэнергии и водоснабжения, которые оплачиваются арендатором в соответствии с пунктом 3.10 договора.

Согласно пункту 3.3 договора оплата за аренду помещения производится арендатором вперед за последующий месяц по 24-е число текущего месяца, на основании счета, полученного арендатором самостоятельно в бухгалтерии арендодателя, либо в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 3.10 договора арендатор обязуется ежемесячно, в срок по 28-е число месяца, следующего за отчетным, оплачивать арендодателю расходы по оплате потребленных, в арендуемом помещении, электроэнергии и водоснабжения на основании выставленных счетов, полученных арендатором самостоятельно в бухгалтерии арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.6 договора обеспечительный платеж в размере 45 565 руб. 44 коп. вносится арендатором на расчетный счет арендодателя в течение трех банковских дней с даты подписания договора. Обеспечительный платеж предназначен для обеспечения выполнения арендатором обязательств по договору, в том числе (но не ограничиваясь) для возмещения арендодателю ущерба, уплаты неустойки (штрафов, пеней), в соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ.

В случае завершения срока действия договора в соответствии с пунктом 1.3 договора и отсутствием претензий у арендодателя к арендатору обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (пункт 3.8).

В силу пункта 6.4 договора, арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке без указания причин, уведомив письменно арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до даты отказа от исполнения договора.

По пояснениям истца, в ходе использования арендованного помещения, им было установлено ряд грубых нарушений, а именно:

- ответчик передал истцу помещение для организации детской площадки, расположенное рядом с помещением, в котором организован контактный зоопарк, вследствие чего на территории детской площадки постоянно оказывались остатки жизнедеятельности животных (фекалии, корма, шерсть), что несомненно подвергало опасности жизнь и здоровье детей, находящихся в детской игровой комнате;

- высокий уровень антисанитарии подтверждается наличием на арендуемой территории тараканов, что является грубым нарушением действующего законодательства, а также санитарно-эпидемиологических норм;

- на территории арендованного истцом помещения расположены канализационные стоки, для очистки которых сотрудниками торгового центра использовались едкие вещества и кислоты, которые впоследствии попали на ковровые покрытия арендуемой истцом площади и повредили их;

- над арендуемой истцом площадью находилась крыша торгового центра, которая в силу ненадлежащего ухода протекала в нескольких местах, что недопустимо при организации детского досуга.

По указанным фактам истцом многократно написаны претензии в администрацию торгового центра, однако никаких мер для устранения допущенных нарушений выявлено не было. Допущенные нарушения не устранены.

18.10.2016 истцом была направлена ответчику претензия с требованиями о расторжении договора аренды и возврате оплаченного обеспечительного платежа в размере 45 565 руб. 44 коп. Указанная претензия была получена ответчиком.

В ответе от 14.11.2016 ответчик отказался расторгать договор аренды и возвращать обеспечительный платеж.

25.11.2016 истец направил ответчику уведомление, в котором сообщил, что до разрешения сложившейся конфликтной ситуации приостанавливает выплаты арендной платы за последующие месяцы.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, полагая, что имеются все основания для расторжения договора аренды с ответчиком и взыскания с него суммы обеспечительного платежа, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Рассмотрев материалы дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя в силу следующего.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены в статье 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 6.4 договора арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке без указания причин, уведомив письменно арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до даты отказа от исполнения договора.

Истец полагает, что с момента направления в адрес ответчика претензии с указанием на намерение досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке, договор аренды был расторгнут. Кроме того, посредством направления ответчику уведомления от 25.11.2016 предприниматель реализовала свое право на односторонний отказ от исполнения от договора, а арендодатель не выразил несогласие с односторонним отказом от договора.

Между тем из буквального содержания досудебной претензии от 18.10.2016 следует, что она содержит лишь предложение арендатора арендодателю расторгнуть договор, что соответствует положениям статьи 452 Гражданского кодекса РФ и необходимо до обращения с иском в суд с требованиями о расторжении договора.

Претензия истца была отклонена ответчиком. В ответе на претензию ответчиком разъяснено истцу его право на односторонний отказ от договора при соблюдении условий, предусмотренных договором.

Истец изначально обратился в суд с требованием о расторжении договора, однако данное требование о расторжении договора в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом было изменено на требование о признании договора расторгнутым с 23.11.2016.

Претензия от 18.10.2016 не содержит уведомления арендатора об отказе от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса РФ и пунктом 6.4. договора. Ссылки на данную норму закона и пункт договора в претензии отсутствуют.

Таким образом, оснований считать претензию от 18.10.2016 односторонним отказом предпринимателя от договора аренды в порядке пункта 6.4 договора и статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил суду доказательств расторжения договора аренды нежилого помещения № 455/11М от 31.08.2016 в порядке, установленном законом или договором, с 23.11.2016.

Таким образом, основания для удовлетворения требования истца о признании договора аренды расторгнутым с 23.11.2016 отсутствуют.

Доводы истца о том, что помещение передано истцу в арендное пользование с грубыми нарушениями, судом рассмотрены и отклоняются. Помещение передано истцу по акту приема-передачи, который подписан истцом без замечаний. Согласно акту помещение передается в аренду в технически исправном состоянии, стороны претензий друг к другу не имеют. Кроме того, из пояснений самого истца следует, что оборудование детской комнаты истец приобрела у предыдущего арендатора, арендуемое помещение ей было известно и осматривалось до заключения договора аренды с ответчиком. Соответственно, истец не мог не знать, что арендуемое помещение находится в непосредственной близости с контактным зоопарком и о расположении на территории помещения канализационных стоков, однако несмотря на указанное согласился заключить договор аренды в отношении рассматриваемого помещения.

Доводы относительно высокого уровня антисанитарии, наличия на арендуемой территории тараканов, также несостоятельны, так как согласно пункту 4.3.7 договора поддерживать помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности, содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии является обязанностью арендатора. Вместе с тем из материалов дела следует, что истец уведомлялся арендодателем о проведении в зоне фуд-корта дезартизации силами арендодателя, однако присутствие представителя арендатора последним обеспечено не было, в связи с чем арендуемое помещение в отсутствие арендатора не было обработано.

Доводы истца о том, что в качестве одностороннего отказа от договора следует рассматривать уведомление от 25.11.2016, также не принимаются. Буквальное содержание уведомления данный довод истца не подтверждает. В уведомлении указывается на приостановление выплаты арендной платы на последующие месяцы. Ссылок на односторонний отказ от договора уведомление не содержит. Кроме того, уведомление датировано и направлено ответчику позднее 23.11.2016.

Ответчик считает договор аренды прекращенным с 28.12.2016 в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды по причинам нарушения арендатором условий договора. Однако доказательств направления уведомления истцу об одностороннем отказе от договора аренды ответчик суду не представил, а истец отрицал факт получения такого уведомления.

Таким образом, факт прекращения договора аренды с 28.12.2016 ответчиком также не доказан.

Истец просит взыскать с ответчика сумму внесенного обеспечительного платежа в размере 45 565 руб. 44 коп.

Согласно статье 381.1. Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 3.6 договора обеспечительный платеж в размере 45 565 руб. 44 коп. вносится арендатором на расчетный счет арендодателя в течение трех банковских дней с даты подписания договора. Обеспечительный платеж предназначен для обеспечения выполнения арендатором обязательств по договору, в том числе (но не ограничиваясь) для возмещения арендодателю ущерба, уплаты неустойки (штрафов, пеней), в соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ.

В случае завершения срока действия договора в соответствии с пунктом 1.3 договора и отсутствием претензий у арендодателя к арендатору обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (пункт 3.8).

Из указанного пункта договора следует, что обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в случае завершения срока действия договора в соответствии с пунктом 1.3 договора и отсутствием претензий у арендодателя к арендатору в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Данный пункт договора не предусматривает возможности возврата обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора.

Согласно пункту 1.3 срок действия договора установлен с момента заключения до 25.08.2017 (включительно).

В соответствии с пунктом 2.3 договора по окончании срока действия или при досрочном прекращении договора, арендатор освобождает помещение и передает его по акту приема-передачи арендодателю, в том же техническом состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, в день окончания договорных отношений, в соответствии с условиями договора и нормами действующего законодательства.

На момент рассмотрения дела срок действия договора аренды истек, следовательно, договор аренды прекратил свое действие. Доказательств возврата и подписания истцом акта приема-передачи помещения суду не представлено.

Кроме того, из материалов дела следует, что у арендодателя имеются претензии к арендатору, в том числе по задолженности по арендным платежам, штрафным санкциям и по состоянию помещения.

Таким образом, основания для возврата истцу обеспечительного платежа также отсутствуют.

Согласно пункту 6.6 договора арендодатель может отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке без указания причин, уведомив письменно арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты отказа от исполнения договора. В этом случае, при отсутствии претензий у арендодателя к арендатору, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, по основаниям, изложенным в пунктах 6.7-6.14, определенных и согласованных сторонами как существенные условия договора. При наличии оснований для отказа от договора, в течение 60 календарных дней с момента их выявления, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым со дня, указанного в уведомлении. При отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, изложенным в пунктах 6.7-6.14, арендатор обязан погасить задолженность, выплатить арендодателю неустойку в размере обеспечительного платежа, указанного в пункте 3.6 договора, освободить арендуемое помещение в течение трех календарных дней и сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи (пункт 6.6.1 договора).

Согласно пункту 6.7 договора арендодатель вправе отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора, в случае, если арендатор использует помещение не по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, использует помещение с существенными нарушениями условий договора, либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает помещение, а также при выявлении факта нарушения арендатором действующего законодательства в отношении использования арендуемого помещения.

Из изложенного следует, что даже если допустить, что договор аренды прекратил действовать при одностороннем отказе арендодателя от договора с 28.12.2016, то согласно условиям договора возврат обеспечительного платежа возможен также только при отсутствии претензий у арендодателя к арендатору, что в данном случае отсутствует.

С учетом изложенного требования истца подлежат отклонению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, требование о взыскании расходов на представителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Нижний Новгород (ОГРНИП 316527500048091, ИНН <***>), отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа г. Н.Новгород при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Е. Кабакина