Решение от 9 января 2018 г. по делу № А45-35256/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35256/2017
г. Новосибирск
10 января 2018 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Энергомонтаж", г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 1 707 248 руб. 12 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды земельного участка № 119801р от 15.01.2015 и 119 924 руб. 96 коп. неустойки, расторжении договора аренды № 119801р от 15.01.2015, обязании освободить земельный участок,

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Энергомонтаж" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании 1 707 248 руб. 12 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды земельного участка № 119801р от 15.01.2015 за период с января 2017 года по май 2017 года и 119 924 руб. 96 коп. неустойки за период с 02.08.2016 по 19.07.2017, а также расторжении договора аренды № 119801р от 15.01.2015, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:041116:62, площадью 12158 кв.м., с местоположением: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Курчатова.

Ответчик, возражая против иска, представил копии платежных документов, из которых следует, что им погашена задолженность в полном объеме как в части основного долга, так и неустойки, просил на этом основании в иске отказать.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, возражений относительно рассмотрения дела в свое отсутствие не заявляли, в связи с чем на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие сторон.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.01.2015 № 119801р (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041116:62 площадью 12158 кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Курчатова. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 25, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 15.01.2015 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 119801р, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041116:62, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 12158 кв.м., для строительства многофункционального здания по ул. Курчатова, разрешенное использование: магазины.

Срок действия договора определен сторонами с 15.01.2015 по 15.01.2018 (п. 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 4 255 000 рублей в год, или 354 583,33 рублей в месяц. Арендные платежи начинают исчисляться с 15 января 2015 года (п. 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Уведомлением от 04.02.2016 № 20-145 арендатор извещен о том, что годовой размер арендной платы по договору аренды с 21.04.2016 составляет 4 527 320 рублей (377 276,67 рублей в месяц).

Уведомлением от 09.03.2017 № 20-2295 арендатор извещен о том, что годовой размер арендной платы по договору аренды с 01.01.2017 составляет 4 708 412,80 рублей (392 367,73 рублей в месяц).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2017 года по май 2017 года в размере 1 707 248 руб. 12 коп.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 02.08.2016 по 19.07.2017 в сумме 119 924 руб. 96 коп.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 16.06.2017 № 31/20-3639 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку в срок до 13.07.2017, а также с предложением в срок до 14.07.2017 расторгнуть договор аренды.

Задолженность по арендной плате и неустойка в настоящее время ответчиком погашены, что истцом не оспаривалось.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 8 п. 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за землю.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Факт возникновения задолженности по арендной плате, неустойке подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен. Расчет задолженности, неустойки, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Однако, поскольку ответчиком представлены платежные документы (платежное поручение № 6740 от 09.11.2017, № 6741 от 09.11.2017), а также акт сверки арендных платежей от 14.12.2017, из которых следует, что им погашена задолженность в полном объеме как в части основного долга, так и неустойки, суд приходит к выводу о том, что требования истца ответчиком фактически удовлетворены, следовательно основания для их удовлетворения в судебном порядке отсутствуют. Истец факт погашения задолженности не оспаривал.

Требования о расторжении договора и освобождении земельного участка также не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Разделом 6 указанного договора предусмотрены основания расторжения договора, в том числе в случае невыполнения обязанностей по своевременному внесению арендной платы, эффективному использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием (п. 6.3, 4.2 договора).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных ответчиком платежных документов следует, что задолженность по арендной плате и неустойке полностью погашена им 09.11.2017, тогда как исковое заявление подано истцом 20.11.2017, то есть нарушения устранены ответчиком еще до подачи иска.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что задолженность и неустойка в полном объеме погашены арендатором еще до обращения истца в суд с иском.

Суд полагает, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, суд приходит к заключению, что избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) явно несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

В связи с этим сохранение арендных правоотношений между сторонами не противоречит закону.

Суд также принимает во внимание, что согласно представленному истцом акту осмотра земельного участка от 28.06.2017 земельный участок ответчиком осваивается, на нем расположены строительные материалы, строительная техника, вкопаны железобетонные сваи. В такой ситуации удовлетворение судом требования о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка возлагало бы на арендатора ответственность, несоразмерную допущенным нарушениям, а также привело бы к нарушению баланса интересов сторон договора.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и освобождении земельного участка удовлетворению также не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (ст. 333.37 Налогового кодекса РФ), у суда отсутствуют основания для ее взыскания в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко