Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А54-4573/2017

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-4573/2017
г. Рязань
02 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2017 года02 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Калининой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Рязань; ОГРНИП 316623400052019)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Рязань; ОРГНИП 315623400006136)

о взыскании задолженности в сумме 552003 руб., пени в сумме 2402363 руб. 43 коп.,


в судебном заседании 24.10.2017 объявлялся перерыв до 26.10.2017, о чем размещено объявление на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено,


при участии в судебном заседании:

от истца: 24.10.2017, 26.10.2017 - ФИО4, представитель по доверенности от 13.07.2017;

от ответчика: 24.10.2017, 26.10.2017 - ФИО5, представитель по доверенности от 29.01.2017,



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - Предприниматель ФИО3, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.03.2016 в сумме 650000 руб. за период с 01.06. 2016 по 28.02.2017 и пени в сумме 2587200 руб. за период с 06.03.2016 по 26.06.2017.

09 октября 2017 года от ответчика в материалы дела поступило ходатайство об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из двукратной ключевой ставки Банка России.

Заявление о снижении неустойки принято судом к рассмотрению.

16 октября 2017 года от истца в материалы дела поступило заявление в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности до суммы 570671 руб., в части взыскания пени до суммы 2402363 руб. 43 коп., в связи с уточнением периода образования задолженности.

Уменьшение исковых требований судом принято, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В судебном заседании 24.10.2017 представитель истца в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности до суммы 552003 руб., в связи с произведенной ответчиком частичной оплатой в сумме 18668 руб. по платежному поручению №157 от 17.10.2017. Исковые требования в части взыскания пени в сумме 2402363 руб. 43 коп. оставлены без изменения.

Частичное уменьшение исковых требований судом принято, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В судебном заседании 24.10.2017 объявлялся перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено 26.10.2017.

В судебном заседании после перерыва представитель истца поддержал исковые требования, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

В судебном заседании после перерыва представитель ответчика отметил, что задолженность по договору аренды от 01.03.2016 образовалась за период июнь-август 2016 года и составляет сумму 90000 руб., а также за период с 01.11.2016 по 04.11.2016 в сумме 18668 руб. (погашена платежным поручением №157 от 17.10.2017). Представитель ответчика также поддержал заявление об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из двукратной ключевой ставки Банка России. Исковые требования в части начисления неустойки за период с 05.11.2016 по февраль 2017 года не признал.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником нежилого помещения Н1 литера А, назначение - нежилое, общей площадью 203,8 кв.м, этаж - подвал, 1, кадастровый номер 62:29:0080007:306; нежилого помещения Н3 литера А, назначение - нежилое, общая площадь 176,2 кв.м, этаж 2, кадастровый номер 62:29:0080007:307; нежилого помещения Н4 литера А, назначение - не жилое, общей площадью 207,7 кв.м, этаж - подвал, 1, 2, мансарда, кадастровый номер 62:29:0080007:308, расположенных по адресу: <...>, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д. 9, т.2 л.д. 22, 26), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 146-150), кадастровыми паспортами (т.2 л.д. 23-25, 27-32).

01 марта 2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды (далее - договор, т.1 л.д. 115-117), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 140 кв.м, в том числе площадь торгового зала - 50 кв.м, расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата по настоящему договору аренды составляет 140000 руб. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 5 числа месяца, подлежащего оплате (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора настоящий договор заключен на срок с 01.03.2016 по 31.12.2016.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды. За 60 дней до истечения договора аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить договор (пункт 4.4 договора).

Согласно пункту 4.5 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 90 дней о предстоящем освобождении арендуемой части помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать указанную часть помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 4.6 договора).

В соответствии с пунктом 4.7 договора, договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Если за 1 месяц до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 4.8. договора).

В силу пункта 5.2 договора в случае отказа или просрочки арендатором исполнения своих обязательств в соответствии с договором, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2016 (т.1 л.д. 118), Предприниматель ФИО2 передала, а Предприниматель ФИО3 приняла во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 140 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

За период с 01.03.2016 по 28.02.2017 индивидуальному предпринимателю ФИО3 истцом начислена арендная плата в сумме 1680000 руб. (12 мес. х 140000 руб.).

Ответчиком оплата начисленной арендной платы за указанный период произведена лишь частично в сумме 1030000 руб. и с нарушением срока, согласованного сторонами в договоре, что подтверждается представленной в материалы дела справкой о движении денежных средств по расчетному счету <***> (т.1 л.д. 14-31), в том числе:

за март 2016 года оплачено полностью: 10.03.2016 в сумме 20000 руб., 14.03.2016 в сумме 71000 руб., 14.03.2016 в сумме 49000 руб.;

за апрель 2016 года оплачено полностью: 22.03.2016 в сумме 20000 руб., 07.04.2016 в сумме 120000 руб.;

за май 2016 года оплачено полностью: 10.05.2016 в сумме 40000 руб., 11.05.2016 в сумме 38500 руб., 13.05.2016 в сумме 61500 руб.;

за июнь 2016 года оплачено частично в сумме 110000 руб.: 06.06.2016 в сумме 78000 руб., 10.06.2016 в сумме 32000 руб. (долг составляет 30000 руб.);

за июль 2016 года оплачено частично в сумме 110000 руб.: 06.07.2016 в сумме 110000 руб. (долг составляет 30000 руб.);

за август 2016 года оплачено частично в сумме 110000 руб.: 05.08.2016 в сумме 110000 руб.(долг составляет 30000 руб.);

за сентябрь 2016 года оплачено полностью: 05.09.2016 в сумме 39000 руб., 12.09.2016 в сумме 80000 руб., 14.09.2016 в сумме 21000 руб.;

за октябрь 2016 года оплачено полностью: 10.10.2016 в сумме 140000 руб.;

за ноябрь 2016 года - не оплачено полностью, долг составляет 140000 руб.;

за декабрь 2016 года - не оплачено полностью, долг составляет 140000 руб.;

за январь 2017 года - не оплачено полностью, долг составляет 140000 руб.;

за февраль 2017 года - не оплачено полностью, долг составляет 140000 руб.

Таким образом, по расчету истца задолженность ответчика по арендной плате образовалась за период июнь-август, ноябрь-декабрь 2016 года, январь-февраль 2017 года (30000 руб. + 30000 руб. + 30000 руб. + 140000 руб. х 4 мес.) и составила сумму 650000 руб.

24 января 2017 года истцом ответчику вручена претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность и пени (т.1 л.д. 32-33), которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

24 апреля 2017 года истцом ответчику вручено уведомление с предложением считать договор аренды от 01.03.2016 расторгнутым с 01.03.2017 и о необходимости погашения задолженность по арендной плате и пени, с приложением проекта соглашения о расторжении договора от 28.02.2017, акта приема-передачи от 28.02.2017 (л.д. 34-36).

Соглашение о расторжении договора аренды от 01.03.2016, акт приема-передачи ответчиком подписаны не были, задолженность по арендной плате и пени не погашена.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.03.2016, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности в общей сумме 650000 руб.

В процессе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил исковые требования в части взыскания задолженности в связи с уточнением периода образования задолженности (июнь-август 2016 года, с 22.11.2016 по 30.11.2016, декабрь 2016 года, январь-февраль 2017 года) и произведенной ответчиком частичной оплатой задолженности (платежное поручение №157 от 17.10.2017) до суммы 552003 руб. Уменьшение исковых требований было принято судом.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды от 01.03.2016 регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факты передачи истцом в пользование ответчика спорного нежилого помещения по акту приема-передачи от 01.03.2016 (т. 1 л.д. 59) подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Истец в обоснование исковых требований указывает на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.03.2016 в общей сумме 552003 руб. (с учетом уменьшения), в том числе за июнь-август 2016 года в сумме 90000 руб., с 01.11.2016 по 04.11.2016 в сумме 18668 руб. (погашена в процессе рассмотрения дела по платежному поручению №157 от 17.10.2017 - т.2 л.д. 15), с 22.11.2016 по 30.11.2016 в сумме 42003 руб., за декабрь 2016 года - февраль 2017 года в сумме 420000 руб. (90000 руб. + 18668 руб. + 42003 руб. + 420000 руб. - 18668 руб.), полагая, что после 31.12.2016 договор аренды продлен на новый срок.

Ответчик, возражая по исковым требованиям, указывает, что задолженность по договору аренды от 01.03.2016 образовалась за период июнь-август 2016 года и составляет сумму 90000 руб. (30000 руб. х 3), а также за период с 01.11.2016 по 04.11.2016 в сумме 18668 руб. (погашена платежным поручением №157 от 17.10.2017). Отмечает, что 05.11.2016 арендуемое помещение по договору аренды от 01.03.2016 было залито горячей водой. Согласно техническому заключению №447 от 09.11.2016 (т.1 л.д. 60-76), составленному обществом с ограниченной ответственностью "Оценка", причиной залития торгового помещения, расположенного по адресу: <...>, является прорыв трубопровода отопления в чердачном помещении здания, а также даны следующие рекомендации: на момента осмотра обследуемые торговые помещения в целом не пригодны для эксплуатации по назначению до приведения конструктивных элементов, инженерно-технического оборудования здания в состояние, соответствующее требованиям действующей нормативно-технической документации строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, а также безопасное для жизни и здоровья граждан. Учитывая конструктивно-техническое состояние системы отопления здания на момент обследования, имеется опасность повторного прорыва системы отопления, как в чердачном помещении, так и в помещениях, находящихся в эксплуатации граждан.

В связи с изложенным, 10 ноября 2016 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 10.11.2016 о расторжении договора аренды, прекращении договора аренды и уменьшении арендной платы (т.1 л.д. 83, почтовая квитанция, опись - т.1 л.д. 84), согласно которому Предприниматель ФИО3 уведомила Предпринимателя ФИО2 о расторжении договора аренды с 14.11.2016, о прекращении действия договора в порядке пункта 4.8. договора в связи с невозможностью использования помещения по целевому назначению, а также об отсутствии намерений дальнейшего продления договора на новый срок.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с официального сайта ФГУП "Почта России" (т.1 л.д. 85), указанное письмо истцом получено не было в связи с истечением срока хранения.

14 ноября 2016 года ответчиком истцу было направлено уведомление телеграфом о том, что помещение с 14.11.2016 не эксплуатируется и полностью освобождено, о готовности в любое время передать ключи и подписать акт приема-передачи (т.1 л.д. 81).

Телеграмма от 14.11.2016 была вручена истцу 15.11.2016 (т.1 л.д. 82).

Истец для передачи ключей и подписания акта приема-передачи не прибыл, о своих намерениях не сообщил.

Учитывая изложенное, поскольку после 05.11.2016 ответчик не мог использовать арендованное имущество в связи с заливом его горячей водой, повреждением системы электроснабжения, ответчик полагает, что с 05.11.2016 по февраль 2017 года основания для начисления арендной платы отсутствуют. Кроме того ответчик указал, что в настоящее время в рамках дела №А54-2901/2017 рассматриваются требования Предпринимателя ФИО3 к Предпринимателю ФИО2 о взыскании убытков, причиненных в результате залития арендуемого помещения 05.11.2016.

Возражая по доводам ответчика, истец указывает, что арендуемое помещением после залития, произошедшего 05.11.2016, в разумные сроки (21.11.2016) было приведено в надлежащее для дальнейшего использования состояние, о чем посредством телефонной связи было сообщено ответчику. Отмечает, что не получал от ответчика уведомление о прекращении договора в связи с окончанием его срока, а также предложение об уменьшении арендной платы в связи с невозможностью использования помещения в период проведения ремонтных работ, полагает, что телеграмма от 14.11.2016 не является указанным уведомлением, а договором аренды не предусмотрены случаи его досрочного расторжения в одностороннем порядке. Считает, что поскольку ответчик не заявил о прекращении договора в соответствии с пунктом 4.8. договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Ответчик отрицает факт уведомления истцом о проведении в арендуемом помещении ремонтных работ, ссылаясь на то, что истец также не известил ответчика о завершении работ, не передал фактически находившееся во владении истца с 05.11.2016 спорное помещение.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 01.03.2016, настоящий договор заключен на срок с 01.03.2016 по 31.12.2016.

В соответствии с пунктом 4.7 договора, договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Если за 1 месяц до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 4.8. договора).

Как усматривается из материалов дела, 10 ноября 2016 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 10.11.2016 о расторжении договора аренды, прекращении договора аренды и уменьшении арендной платы (т.1 л.д. 83, почтовая квитанция, опись - т.1 л.д. 84), согласно которому Предприниматель ФИО3 уведомила Предпринимателя ФИО2 о расторжении договора аренды с 14.11.2016, о прекращении действия договора в порядке пункта 4.8 договора, а также об отсутствии намерений дальнейшего продления договора на новый срок.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с официального сайта ФГУП "Почта России" (т.1 л.д. 85), указанное письмо истцом получено не было в связи с истечением срока хранения.

14 ноября 2016 года ответчиком истцу было направлено уведомление телеграфом о том, что помещение с 14.11.2016 не эксплуатируется и о готовности в любое время передать ключи и подписать акт приема-передачи (т.1 л.д. 81).

Телеграмма от 14.11.2016 была вручена истцу 15.11.2016 (т.1 л.д. 82).

При этом, истец для передачи ключей и подписания акта приема-передачи не прибыл, о своих намерениях не сообщил.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что договор аренды от 01.03.2016 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (по 31.12.2016), при наличии заявления ответчика об отсутствии намерений дальнейшего продления указанного договора на новый срок, в связи с чем требование истца о взыскании арендной платы по договору аренды от 01.03.2016 за период январь-февраль 2017 года неправомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что согласно акту приема-передачи от 01.03.2016 истец передал, а ответчик принял помещение в надлежащем состоянии, стороны взаимных претензий не имеют (т.1 л.д. 13).

05 ноября 2016 года в результате прорыва трубопровода отопления в чердачном помещении здания, расположенного по адресу: <...>, произошло залитие нежилого помещения, в котором ответчик осуществлял торговую деятельность (магазин "Белрусь"), повреждение торговой продукции, мебели.

Как следует из технического заключения №447 от 09.11.2016 в торговом помещении в результате залива горячей водой поврежден подвесной потолок, междуэтажное перекрытие, несущие стены и перегородки имеет следы обильного переувлажнения, отставание отделочного слоя и штукатурки, поверхность пола имеет следы обильного залития, система электроснабжения, освещения подвержена воздействию влаги и требует проведения ревизионных и пусконаладочных работ, эксплуатация данной системы настоятельно не рекомендуется. На момент осмотра торговые помещения в целом непригодны для эксплуатации по назначению до приведения конструктивных элементов, инженерно-технического оборудования здания состояние, соответствующее требованиям действующей нормативно-технической документации строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил, а также безопасное для жизни и здоровья граждан (л.д.60-61 том 1).

Поскольку согласно техническому заключению №447 от 09.11.2016 экспертом, учитывая конструктивно-техническое состояние системы отопления здания, был сделан вывод о наличии опасности повторного прорыва системы отопления, как в чердачном помещении, так и в помещениях, находящихся в эксплуатации граждан, ответчик был вынужден освободить арендуемое помещение и направить истцу уведомление о расторжении договора (т.1 л.д. 81-85).

Согласно пояснениям истца, после залития, произошедшего 05.11.2016, арендуемое помещение в разумные сроки (21.11.2016) было приведено в надлежащее для дальнейшего использования состояние, о чем посредством телефонной связи было сообщено ответчику. В подтверждение факта проведения ремонтных работ в помещении, арендуемом ответчиком, истцом в материалы дела представлены копии договора подряда №19П от 07.11.2016, акта о приемке выполненных работ от 21.11.2016, письма подрядной организации со схематичной отметкой помещения Н1, в котором проводились ремонтные работы по договору подряда №19П от 07.11.2016 (т.1 л.д. 107-112, т. 2 л.д. 17-18).

Вместе с тем, к указанным документам суд относится критически, поскольку из представленного договора подряда №19П от 07.11.2016 невозможно с безусловностью установить, что указанный договор заключен на проведение ремонтных работ именно в помещении, арендуемом ответчиком, в акте о приемке выполненных работ от 21.11.2016 указано наименование объекта - помещение магазина "Тото и Оно", в то время как ответчик осуществлял торговую деятельность в магазине "БелРусь".

Как следует из материалов дела, в доме №11 по ул.Первомайский проспект г.Рязани у истца в собственности имеются и другие помещения, расположенные на втором этаже здания (над сданными в аренду ответчику помещениям), а также в подвальном этаже (помещения Н1 лит А, Н3 лит.А, Н4 лит.А). Разрыв трубы отопления в чердачном помещении, согласно поэтажному плану здания, произошел в районе, расположенном над помещениями истца.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено безусловных доказательств, подтверждающих факт проведения ремонта в арендуемом ответчиком помещении.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 21.11.2016, по договору подряда №19П от 07.11.2016 выполнены работы по ревизии и восстановлению приточной и вытяжной вентиляции, частичном удалении шпатлевки и штукатурки, восстановлению плит потолочных, шпатлевке и окраске стен в один слой, уборка помещения, установка тепловых пушек.

Однако, в техническом заключении №447 от 09.11.2016 отмечено, что система электроснабжения, освещения подвержена воздействию влаги и требует проведения ревизионных и пусконаладочных работ. Истцом не представлено доказательств проведения работ по ревизии и пусконаладке электрооборудования, приведения инженерно-технического оборудования и системы отопления здания в состояние, соответствующее требованиям действующей нормативно-технической документации строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил, а также безопасное для жизни и здоровья граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Учитывая изложенное, и поскольку техническое состояние арендуемого помещения в связи с его залитием, произошедшим не по вине арендатора, не позволяло ответчику использовать его по назначению, что отражено в техническому заключению №447 от 09.11.2016, суд находит требование истца о взыскании арендной платы по договору аренды от 01.03.2016 за период с 21.11.2016 по 31.12.2016 неправомерным, в связи с отсутствием доказательств приведения арендуемого ответчиком помещения в надлежащее состояние.

Таким образом, в рассматриваемом случае, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды от 01.03.2016 образовалась за период июнь-август 2016 года, а также с 01.11.2016 по 04.11.2016 (до момента залития помещения) и составила сумму 108668 руб. (90000 руб. + 18668 руб.).

По платежному поручению №157 от 17.10.2017 ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате за период с 01.11.2016 по 04.11.2016 в сумме 18668 руб., в связи с чем истец уменьшил исковые требования.

Доказательств внесения арендной платы за июнь-август 2016 года в сумме 90000 руб. ответчик не представил.

Исходя из изложенного, поскольку договор аренды от 01.03.2016 прекратил свое действие по окончанию срока, на который он был заключен, в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения истцом ремонтных работ в помещении, арендуемом ответчиком, после произошедшего 05.11.2016 залития, и приведение его в технически исправное, передачи его после проведенного ремонта ответчику, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в силу статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично за период июнь-август 2016 года в сумме 90000 руб.. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании арендной платы следует отказать.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 2402363 руб. 43 коп., начисленной за период с 06.03.2016 по 26.06.2017 (с учетом уменьшения) на основании пункта 5.2 договора аренды от 01.03.2016.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора аренды от 01.03.2016 предусмотрено, что в случае отказа или просрочки арендатором исполнения своих обязательств в соответствии с договором, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения принятых обязательств, требования истца о взыскании неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей, начисленной на основании пункта 5.2 договора, являются правомерными.

По расчету истца, размер пени составляет 2402363 руб. 43 коп. (т.2 л.д. 14).

Вместе с тем, поскольку в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период с 21.11.2016 по 31.12.2016 и за январь-февраль 2017 года истцу было отказано, исковые требования о взыскании пени, начисленной на указанную задолженность, удовлетворению не подлежат.

Таким образом, в соответствии с условиями договора правомерно заявлены истцом пени за следующие периоды:

- за март (с 06.03.2016 г. по 13.03.2016 г. -8 дней): 140 000 х 1% х 8 = 11200 руб.;

-за апрель (с 06.04.2016 г. по 07.04.2016 г.-2 дня): 140 000 х 1% х 2 = 2800 руб.;

-за май (с 06.05.2016 г. по 13.05.2016 г.-8 дн.): 140 000 х 1% х 7 дн = 11200 руб.;

-за июнь (с 06.06.2016 г. по 26.06.2017 г.-386 дн.): 140 000 х 1% х 386 дн = 540400 руб.;

-за июль (с 06.07.2016 г. по 26.06.2017 г.-356 дн.): 140 000 х 1% х 356 дн = 498400 руб.;

-за август (с 06.08.2016 г. по 26.06.2017 г.-325 дн.): 140 000 х 1% х 325 дн =455000 руб.;

-за сентябрь (с 06.09.2016 г. по 14.09.2016 г. -9 дн.): 140000 х 1% х 9 дн - 12600 руб.;

-за октябрь (с 06.10.2016 г. по 10.10.2016 г.-5 дн.): 140 000 х 1% х 5 дн = 7000 рублей;

-за ноябрь (с 06.11.2016 г по 26.06.2017 г.-233 дня):18668 х1% х 233 дн = 43543,04 руб.

Итого пени: 11200 руб. + 2800 руб. + 11200 руб. + 540400 руб. + 498400 руб.+455000 руб. + 12600 руб. + 7000 руб. + 43543,04 руб. = 1582143,04 рублей.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 1, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылается на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Отмечает, что пени согласно пункту 5.2. договора составляют 365% годовых и превышают в 21 раз размер ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации (365% / 8,5% х 2), в 32 раза средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемых кредитными организациями (365% / 11,09%), в подтверждение чего представил распечатки с официальных сайтов кредитных организаций (т.1 л.д. 136-142).

При оценке несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд руководствуется разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, для того, чтобы применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Гражданско-правовая ответственность в виде взыскания неустойки должна компенсировать потери кредитора, поэтому суд должен соизмерять размер взыскиваемой неустойки с последствиями допущенного должником нарушения.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Необходимо учитывать, что неустойка (пени, штраф), как один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется, является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но при этом не является основанием для получения коммерческой выгоды.

Применение такой меры носит компенсационно-превентивный, а не карательный характер.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 №11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из действительного, а не возможного размера ущерба кредитора.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств, учитывая компенсационную природу неустойки, возможные финансовые потери для каждой из сторон, принимая во внимание, что начисленные в соответствии с пунктом 5.2. договора пени являются явно несоразмерными последствиям ненадлежащего исполнения ответчиком принятых обязательств, принимая во внимание отсутствие в материалах дела документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий, вызванных допущенными ответчиком нарушениями, учитывая что по условиям договора размер ответственности истца (пункт 5.1. договора - 0,1%) и ответчика (пункт 5.2. договора - 1%) не равнозначен, суд пришел к выводу о необходимости снижения на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации пеней исходя из двойной ставки рефинансирования существовавшей в соответствующие периоды такого нарушения (с 01.01.2016 по 13.06.2016 - 11% годовых, с 14.06.2016 по 18.09.2016 - 10,5% годовых, с 19.09.2016 по 26.03.2017 - 10% годовых, с 27.03.2017 по 01.05.2017 - 9,75% годовых, с 02.05.2017 по 18.06.2017 - 9,25% годовых, с 19.06.2017 по 17.09.2017 - 9% годовых).

При этом, при расчете пени исходя из двойной ставки рефинансирования, существовавшей в соответствующие периоды просрочки, от всей суммы арендной платы в месяц (140000 руб.), размер пени составит 88038 руб. 28 коп.:

за март 2016 года: с 06.03.2016 по 13.03.2016 - 140000 руб. х 22% / 100 / 366 дня х 8 дней = 673 руб. 22 коп.;

за апрель 2016 года: с 06.04.2016 по 07.04.2016 - 140000 руб. х 22% / 100 / 366 дня х 2 дня = 1851 руб. 37 коп.;

за май 2016 года: 06.05.2016 по 13.05.2016 - 140000 руб. х 22% / 100 / 366 дня х 8 дней = 673 руб. 22 коп.;

за июнь 2016 года:

с 06.06.2016 по 13.06.2016: 140000 руб. х 22% / 100 / 366 дня х 8 дней = 673 руб. 22 коп.,

с 14.06.2016 по 18.09.2016: 140000 руб. х 21% / 100 / 366 дня х 97 дней = 7791 руб. 80 коп.,

с 19.09.2016 по 31.12.2016: 140000 руб. х 20% / 100 / 366 дня х 104 дня = 7956 руб. 28 коп.,

с 01.01.2017 по 26.03.2017: 140000 руб. х 20% / 100 / 365 дней х 85 дней = 6520 руб. 55 коп.,

с 27.03.2016 по 01.05.2017: 140000 руб. х 19,5% / 100 / 365 дней х 36 дней = 2692 руб. 60 коп.,

с 02.05.2017 по 18.06.2017: 140000 руб. х 18,5% / 100 / 365 дней х 48 дней = 3406 руб. 03 коп.,

с 19.06.2017 по 26.06.2017: 140000 руб. х 18% / 100 / 365 дней х 8 дней = 552 руб. 33 коп.;

за июль 2016 года:

с 06.07.2016 по 18.09.2016: 140000 руб. х 21% / 100 / 366 дня х 75 дней = 6024 руб. 60 коп.,

с 19.09.2016 по 31.12.2016: 140000 руб. х 20% / 100 / 366 дня х 104 дня = 7956 руб. 28 коп.,

с 01.01.2017 по 26.03.2017: 140000 руб. х 20% / 100 / 365 дней х 85 дней = 6520 руб. 55 коп.,

с 27.03.2016 по 01.05.2017: 140000 руб. х 19,5% / 100 / 365 дней х 36 дней = 2692 руб. 60 коп.,

с 02.05.2017 по 18.06.2017: 140000 руб. х 18,5% / 100 / 365 дней х 48 дней = 3406 руб. 03 коп.,

с 19.06.2017 по 26.06.2017: 140000 руб. х 18% / 100 / 365 дней х 8 дней = 552 руб. 33 коп.;

за август 2016 года:

с 06.08.2016 по 18.09.2016: 140000 руб. х 21% / 100 / 366 дня х 44 дня = 3534 руб. 43 коп.,

с 19.09.2016 по 31.12.2016: 140000 руб. х 20% / 100 / 366 дня х 104 дня = 7956 руб. 28 коп.,

с 01.01.2017 по 26.03.2017: 140000 руб. х 20% / 100 / 365 дней х 85 дней = 6520 руб. 55 коп.,

с 27.03.2016 по 01.05.2017: 140000 руб. х 19,5% / 100 / 365 дней х 36 дней = 2692 руб. 60 коп.,

с 02.05.2017 по 18.06.2017: 140000 руб. х 18,5% / 100 / 365 дней х 48 дней = 3406 руб. 03 коп.,

с 19.06.2017 по 26.06.2017: 140000 руб. х 18% / 100 / 365 дней х 8 дней = 552 руб. 33 коп.;

за сентябрь 2016 года: с 06.09.2016 по 14.09.2016: 140000 руб. х 21% / 100 / 366 дня х 9 дней = 722 руб. 95 коп.;

за октябрь 2016 года: с 06.10.2016 по 10.10.2016: 140000 руб. х 20% / 100 / 366 дня х 5 дней = 382 руб. 51 коп.;

за ноябрь 2016 года (с 01.11.2016 по 04.11.2016):

с 06.11.2016 по 31.12.2016: 18668 руб. х 20% / 100 / 366 дня х 56 дней = 571 руб. 26 коп.,

с 01.01.2017 по 26.03.2017: 18668 руб. х 20% / 100 / 365 дней х 85 дней = 869 руб. 47 коп.,

с 27.03.2016 по 01.05.2017: 18668 руб. х 19,5% / 100 / 365 дней х 36 дней = 359 руб. 04 коп.,

с 02.05.2017 по 18.06.2017: 18668 руб. х 18,5% / 100 / 365 дней х 48 дней = 454 руб. 17 коп.,

с 19.06.2017 по 26.06.2017: 18668 руб. х 18% / 100 / 365 дней х 8 дней = 73 руб. 65 коп.

Расчет пени истцом произведен по условиям договора, но без учета частичной оплаты ответчиком арендных платежей в период начисления неустойки.

Однако истцом не учтено, что начисление неустойки на общую сумму арендной платы в месяц, без учета частичного исполнения, противоречит принципу юридического равенства, предусмотренного частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому, таким образом, причитается компенсация не только за неисполненное обязательство, но и за обязательство, которое было выполнено надлежащим образом. Между тем превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Ответчиком представлен контррасчет пени, произведенный исходя из двойной ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей с 18.09.2017 (8,5% х 2 = 17%), и с учетом произведенной частичной оплатой, согласно которому размер пени составит 44956 руб. 65 коп. (т.1 л.д. 131-135).

Учитывая изложенное, в соответствии со статьями 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в сумме 70000 руб. Суд считает эту сумму справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не способом возмещения убытков и обогащения за счет должника, данная сумма не менее величины, рекомендованной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81, с учетом состоявшихся в период просрочки платежей. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (правомерно заявленной суммы 98668 + 1582143,04 руб.) в сумме 21533 руб. 92 коп. (56,87%), без учета применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с уменьшением исковых требований до суммы 2973034,43 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1320 руб. 83 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г.Рязань; ОРГНИП 315623400006136) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Рязань; ОГРНИП 316623400052019) задолженность по арендной плате в сумме 90000 руб., пени в сумме 70000 руб. и судебные расходы по госпошлине в сумме 21533 руб. 92 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г.Рязань; ОГРНИП 316623400052019) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1320 руб. 83 коп., перечисленную по чеку-ордеру Сбербанка России от 26.06.2017.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.



Судья В.А. Калинина