Решение от 24 мая 2019 г. по делу № А20-6171/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-6171/2018
г. Нальчик
24 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2019.

полный текст решения изготовлен 24.05.2019.


Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Ф.А.Цыраевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А.Кульчаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 2 287 805 руб. 81 коп.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 11.02.2019 № 7,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 01.09.2018 № 211-Д,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (далее – общество) о взыскании 2 287 805 руб. 81 коп., из которых:

- 2 024 216 руб. 23 коп. неосновательное обогащение в виде задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2018 за земельный участок с кадастровым номером 26:31:010130:54, расположенный по адресу: <...>;

- 263 589 руб. 58 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2015 по 30.06.2018.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика согласно представленному отзыву исковые требования не признал по следующим основаниям. Иск предъявлен ненадлежащим истцом. Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2013 № Т-1, заключенному между ООО «ОКС Севкавстройинвест» (продавец) и ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (покупатель), покупатель приобрел объект незавершенного строительства площадью 556,6 кв.м, 12% готовности, расположенный по адресу: <...>. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:31:010130:54. Данный земельный участок находился в аренде у ООО «ОКС Севкавстройинвест» на основании договора аренды от 25.11.2008 № 681. При покупке указанного объекта незавершенного строительства уступка прав аренды не произошла, самостоятельный договор аренды земельного участка с ответчиком не заключен. Земельным участком ответчик не пользуется. Таким образом, объект незавершенного строительства занимает площадь 556,6 кв.м и истец неправильно указал о пользовании ответчиком земельным участком площадью 4 247 кв.м.

Исследовав и оценив материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города-курорта Железноводска от 21.11.2008 № 1417 (л.д. 142), между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, действующим в интересах муниципального образования города Железноводска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ОКС Севкавстройинвест» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 25.11.2008 № 681 (далее договор, (л.д. 137-139).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:31:010130:51, площадью 4 247 кв.м, находящийся по адресу: <...> для строительства 80-квартирного дома, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой часть.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 21.11.2008 по 20.11.2011. По истечении указанного в пункте 2.1 срока, договор считается расторгнутым.

Как указано в пункте 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 63 406 руб. 22 коп. Размер арендной платы определяется на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

В приложении к договору аренды приведен расчет арендной платы (л.д. 140), в котором указано, что арендная плата устанавливается на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п.

По акту приема-передачи от 25.11.2008 земельный участок арендодателем передан арендатору (л.д. 141).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Ставропольскому краю) предоставленный в аренду земельный участок имел номер кадастровый 26:31:010130:51 (л.д. 143-145).

Договор аренды от 25.11.2008 № 681 зарегистрирован 28.11.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, Железноводский отдел (л.д. 146).

На основании постановления Главы города-курорта Железноводска от 15.12.2008 № 1529 (л.д. 148), дополнительным соглашением от 15.12.2008 в договор аренды от 25.11.2008 № 681 стороны внесли изменения, заменив кадастровый номер «26:31:010130:51» на кадастровый номер «26:31:0101:54» (л.д. 147).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, Железноводский отдел зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 152).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2013 № Т-1 (т.1, л.д. 105, 106), заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «ОКС Севкавстройинвест» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (покупатель), продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>: объект незавершенного строительства площадью 556,6 кв. м с готовностью 12%, литер А, кадастровый (условный) номер 26:31:010130:54:07:412:002:000006070:А:20000, свидетельство о государственной регистрации права: 26-АЕ 645068.

Как указано в пункте 1.3 договора купли-продажи, недвижимое имущество расположено на земельном участке, находящемся в аренде согласно договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 25.11.2008 № 681, кадастровый номер 26:31:010130:54.

15.08.2013 за обществом с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (нежилое площадью 556,6 кв.м, степень готовности 12%, кадастровый номер 26:31:000000:1158), расположенный по адресу: <...> (т.1, л.д. 78).

Истец указывает, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 4 247 кв.м с кадастровым номером 26:31:010130:54, вид разрешенного использования – для строительства 80-квартирного дома, земли населенных пунктов по адресу: <...>.

В связи с тем, что ответчик до настоящего времени договор аренды земельного участка не заключил, оплату за использование земельного участка не производит, 25.07.2018 за исх. № 2174 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием произвести оплату за пользование земельным участком за период с 01.04.2015 по 30.06.2018 в сумме 2 024 216 руб. 32 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 263 589 руб. 58 коп. (т.1, л.д. 55,56). Данная претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Федеральный закон от 25.10.2011 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен статьей 3.3. Федеральный закон от 23.062.14 № 171-ФЗ вступил в силу с 1 марта 2015 года. Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3.3 Закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, предоставленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю по запросу суда, следует, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правообладателе на земельный участок с кадастровым номером 26:31:010130:54 (т.1, л.д. 90). В то же время за ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект.

При таких обстоятельствах, Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска является надлежащим истцом по делу, а доводы ответчика о том, что иск предъявлен ненадлежащим истцом – необоснованными.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент перехода к ответчику права собственности на здание) следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – постановление Пленума № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовому подходу пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из системного толкования вышеуказанных норм и правовых позиций следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе и обязанность по внесению арендной платы и уплате неустойки, установленной в договоре, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Руководствуясь вышеизложенным, суд установил, что с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:31:010130:54, к обществу с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» перешли обязательства арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка от 25.11.2008 № 681.

В связи с изложенными обстоятельствами, довод ответчика об отсутствии договора аренды земельного участка с истцом и о том, что объект недвижимости занимает всего лишь площадь 556,6 кв.м, а потому требование истца о взыскании арендной платы за весь земельный участок в размере 4 247 кв.м, арендуемый предыдущим собственником объекта незавершенного строительства, арбитражный суд считает необоснованным.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположение границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исходя из положения указанных норм, площадь земельного участка, необходимого для использования объекта, принадлежащего ответчику, не может определяться в размере, равном площади этого объекта, поскольку земельный участок под объект недвижимости формируется исходя из площади, занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования.

Доказательств того, что фактически для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости требуется земельной участок меньшей площади, в материалы дела не представлено.

Ответчик не обращался к истцу с предложением внести изменения в договора аренды от 25.11.2008 № 681 в части размера арендуемого участка, а после истечения срока его действия - заключить договор аренды земельного участка на иных условиях.

Кроме того, ответчик не заявлял ходатайства о назначении по делу экспертизы в целях определения фактической площади земельного участка, которая занята под объектом недвижимости и необходима для обслуживания и эксплуатации объекта.

Согласно пункту 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, по договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Спорные правоотношения возникли между сторонами после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных (утвержденных) ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Земельный участок с кадастровым номером 26:31:010130:54 расположен в черте г. Железноводска и отнесен к категории земли населенных пунктов.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что истец, обращаясь с требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:31:010130:54 за период с 01.04.2015 по 30.06.2018 в сумме 2 024 216 руб. 23 коп., произвел расчет в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского край от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь арендуемого земельного участка и базовый размер арендной платы.

Истцом представлен подробный расчет спорной задолженности, рассчитанный на основании вышеуказанных ненормативных актов (т.1, л.д.50-54). Согласно данному расчету за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 арендная плата составляет 583 972 руб. 01 коп., за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 577 046 руб. 26 коп., за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 577 046 руб. 26 коп., за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 – 286 151 руб. 71 коп., а всего – 2 024 216 руб. 23 коп.

В соответствии с правилами статей 33, 35, 36 (в редакции до 01.03.2015), положениями статьи 39.20 Земельного кодекса, а также с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума N 11, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, расположенных на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Из материалов дела следует, что земельный участок по адресу: г. Железноводск, ул. Проскурина в размере 4 247 кв.м был сформирован для целей строительства 80-квартирного жилого дома.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса, Российской Федерации).

С учетом вышеизложенных обстоятельств, арбитражный суд считает исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в виде задолженности по арендной плате в сумме 2 024 216 руб. 32 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

За пользование чужими денежными средствами истец просит взыскать проценты за период с 01.07.2015 по 30.06.2018 в сумме 263 589 руб. 58 коп. (расчет истца, т.1, л.д. 52, 53).

Пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку имеет место несвоевременная уплата арендной платы, требование истца о взыскании процентов суд признает обоснованным. Расчет процентов проверен и признан правильным.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика и взыскать их в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ОГРН <***>, ИНН <***>) неосновательное обогащение в виде задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 26:31:010130:54, расположенный по адресу: <...> за период с 01.04.2015 по 30.06.2018 в сумме 2 024 216 (два миллиона двадцать четыре тысячи двести шестнадцать) руб. 23 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2015 по 30.06.2018 в сумме 263 589 (двести шестьдесят три тысячи пятьсот восемьдесят девять) руб. 58 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 34 439 (тридцать четыре тысячи четыреста тридцать девять) руб.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в месячный срок со дня его принятия.

Судья Ф.А. Цыраева