Решение от 30 мая 2022 г. по делу № А50-31373/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-31373/2021
30 мая 2022 года
город Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 18 мая 2022 года. Полный текст решения изготовлен 30 мая 2022 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пастуховой И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «КОЛИБРИ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании заключить Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 07.04. 2022г. №7, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 24.12.2021г. №1801-15/44, паспорт, диплом;



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Колибри» (далее по тексту – Истец, ООО «Колибри») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее по тексту – Ответчик, Управление) о признании достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности, принадлежащей городу Березники: нежилое помещение общей площадью 15,3 кв.м., этаж 2, помещение 7 кадастровый номер 59:03:0400081:2218; нежилое помещение общей площадью 52,3 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 59:03:0400081:2162; нежилое помещение общей площадью 73,3 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 59:03:0400081:2163, расположенные по адресу: <...>, в размере 2 160 000 руб. и об обязании ответчика совершить сделку купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости в размере 2 160 000 руб.

Определением от 23.12.2021г. исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пермского края, дело назначено к рассмотрению.

Стороны уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. В обоснование своей позиции истец указал, что 12.08.2021г. направил в адрес ответчика письмо с просьбой о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества, однако выкупная стоимость объектов, предложенная ответчиком в размере 4 137 916,67 руб., по мнению истца, является завышенной. Предложенный истцом протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности, в котором стоимость объектов составила 2 160 000 руб. была отклонена ответчиком, что привело к разногласиям между сторонами относительно цены выкупаемого имущества.

От ответчика поступил письменный отзыв на иск, документы в обоснование доводов, изложенных в отзыве. Представитель ответчика указал на необходимость проведения по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности.

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

21.05.2021г. между ООО «КОЛИБРИ» (далее – Арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее – Арендодатель) был заключен Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» № нп/2021/32 от и Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» № нп/2021/24 от 25.03.2021г., по условиям которых во временное пользование Истца были переданы следующие нежилые помещения:

- нежилое, общей площадью 15,3 кв.м, этаж № 2, кадастровый номер: 59:03:0400081:2218, по адресу: <...>;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 52,3 кв.м, этаж №2, кадастровый номер: 59:03:0400081:2162, по адресу: Пермский край,- <...>;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 73,3 кв.м, этаж № 2, кадастровый номер: 59:03:0400081:2163, по адресу: <...> (далее - Объект).

12.08.2021г. Истец направил в адрес Ответчика письмо №01-07/342, в котором просил реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанных нежилых помещений с кадастровым номером 59:03:0400081:2218, 59:03:0400081:2162, 59:03:0400081:2163, общей площадью 140.9 кв.м. в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 9 Закона № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ответчик направил в адрес Истца письмо №СЭД-142-18-01-10-491 от 24.09.2021г., письмо ЖЭД-142-18-01-10-491 от 06.09.2021г., Приказ №18-01-05-847п от 20.09.2021г. и договор купли-продажи объекта муниципальной собственности №138/21 - 159 от 30.09.2021г. в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с которым выкупная стоимость объекта недвижимости составила 4 137 916, 67 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Посчитав, что рыночная стоимость спорных объектов является необоснованно завышенной, Истец обратился к ИП ФИО3 с целью провести независимую оценку рыночной стоимости вышеуказанных объектов. В соответствии с отчетом № 133/10.21 от 21 октября 2021г. рыночная стоимость объектов оценки составила 2 160 000 руб., что значительно меньше цены, указанной Управлением в проекте Договора купли-продажи.

28.10.2021г. Истец направил в адрес Ответчика отчет ИП ФИО3 и протокол разногласий по пункту 1.4 договора, предложив ответчику выкупить объекты недвижимости по цене раной 2 160 000 руб.

Письмом №СЭД-142-18-01-10-902 от 17.11.2021г. «О направлении протокола согласования разногласий» Управление направило протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором настаивало на заключении Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 4 137 916, 67 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Разногласия между истцом и ответчиком относительно цены выкупаемого имущества послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

На основании ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по пене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном 7 законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Определением от 24.02.2022г. по обоюдному ходатайству истца и ответчика по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» эксперту ФИО4, производство по делу приостановлено на основании части 1 статьи 144 АПК РФ.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос по определению рыночной стоимости следующих объектов: нежилого помещения общей площадью 15,3 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 59:03:0400081:2218, расположенного по адресу: <...>; нежилого помещения общей площадью 52,3 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 59:03:0400081:2162, расположенного по адресу: <...>; нежилого помещения общей площадью 73,3 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 59:03:0400081:2163, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 12.08.2021г.

12.04.2022 в арбитражный суд от эксперта поступило заключение, вопрос о возобновлении производства по делу был назначен к рассмотрению на 11.05.2022г.

11.05.2022г. протокольным определением производство по делу возобновлено в порядке ст. 146 АПК РФ.

В судебном заседании 11.05.2022г. представитель истца заявил ходатайство об изменении исковых требований, просит суд обязать Управление заключить с ООО «Колибри» Договор №138/21-159 купли - продажи объекта муниципальной собственности в отношении вышеуказанных нежилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию город Березники, по цене по цене 2 816 000 руб., а также предоставить ООО «Колибри» рассрочку по оплате стоимости нежилых помещений сроком на 10 лет.

Изменение исковых требований принято судом протокольным определением от 11.05.2022г. в порядке ст. 49 АПК РФ. С учетом принятого судом изменения исковых требований суд полагает возможным удовлетворить требование истца об установлении выкупной стоимости объектов недвижимости в размере 2 816 000 руб. без НДС.

Представитель Управления пояснил суду, что не возражает против принятия уточнения заявленных требований в части выкупной цены нежилых помещений. В отношении предоставления Обществу рассрочки по оплате стоимости нежимых помещений сроков на 10 лет возражал. По мнению представителя Управления, Обществу может быть предоставлена рассрочка, не превышающая 5 лет.

11.05.2022г. в судебном заседании был объявлен перерыв до 18.05.2022г. до 09 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя ответчика.

После перерыва Ответчик представил в материалы дела дополнительный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что на момент заключения Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с истцом, действовало Положение о приватизации, ограничивающее срок рассрочки оплаты при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества пятью годами.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, протоколом № 27 заседания комиссии по приватизации муниципального имущества г. Березники от 17.09.2021г. принято решение о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества арендатору ООО «Колибри», по цене, равной его рыночной стоимости в размере 4 137 916, 67 руб. без учета НДС, в рассрочку на пять лет, ежемесячными, равными платежами. Во исполнение Закона № 159-ФЗ ответчик подготовил проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности. 30.09.2021г. проект договора купли-продажи получен представителем ООО «Колибри».

На дату направления проекта договора купли-продажи Положением о приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Березники», утвержденным решением Березниковской городской Думы от 28.04.2009 № 604, срок рассрочки оплаты арендуемого имущества был установлен 5 лет (Решение Думы от 29.09.2021 № 156).

В то же время, Законом Пермского края № 575-ПК от 6 октября 2020 года «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Пермского края, при реализации преимущественного права на его приобретение» установлен срок рассрочки оплаты при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Пермского края, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равный пяти годам.

Учитывая вышеизложенное, требования истца в части рассрочки подлежат удовлетворению из расчета 5 лет.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

С учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по иску относится на ответчика в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Колибри» Договор №138/21-159 купли - продажи объекта муниципальной собственности в отношении следующих нежилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию город Березники:

- нежилое помещение, общей площадью 15,3 кв.м, этаж № 2, кадастровый номер: 59:03:0400081:2218, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое помещение, общей площадью 52,3 кв.м, этаж № 2, кадастровый номер: 59:03:0400081:2162, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое помещение, общей площадью 73,3 кв.м, этаж № 2, кадастровый номер: 59:03:0400081:2163, расположенное по адресу: <...>,

по цене 2 816 000 (Два миллиона восемьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек без НДС с предоставлением Обществу с ограниченной ответственностью «Колибри» рассрочки по оплате стоимости нежилых помещений сроком на 5 лет с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, город Березники, площадь Советская, д. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «КОЛИБРИ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.В. Батракова