Решение от 15 декабря 2023 г. по делу № А73-15587/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15587/2023
г. Хабаровск
15 декабря 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 13.12.2023 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Д. Щипун,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Краевого государственного автономного учреждения дополнительного образования «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680017, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 313272814800043, ИНН <***>)

о взыскании 1 998 809 руб. 35 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности №01-25/15 от 18.09.2023 г., диплом от 23.06.2021 г.;

от ответчика – явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ

Краевое государственное автономное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды № 1/9945 от 19.02.2018, № 3/10055 от 09.07.2018, № 57/10115 от 11.01.2019, № 58/10117 от 11.01.2019 в размере 819 309 руб. 36 коп., задолженности за эксплуатационные услуги по договорам на эксплуатационные услуги № 46-ПА от 19.02.2018, № 321-д от 01.10.2018, № 350-д от 14.11.2018, № 39-д от 07.07.2021, № 407 от 23.11.2018 в размере 1 179 499 руб. 99 коп.

Ответчиком представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований, просит суд снизить размер арендной платы и затраты за эксплуатационные услуги в связи с тем, что в период действия ограничительных мер, вызванных введением ограничительных мер, установленных нормативными актами Правительства Хабаровского края для противодействия распространению коронавирусной инфекции в виде приостановления деятельности и ограничения посещаемости спортивных и развлекательных мероприятий.

Истцом требования поддержаны, даны пояснения по существу спора. С доводами отзыва ответчика не согласен. Указал, что доступ к торговой точке в период с апреля 2020 по март 2021 арендатору не ограничивался. Основной вид деятельности арендатора не относится к перечню отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии. Пояснил, что спорткомплекс функционировал не только в дни проведения массовых мероприятий, а на постоянной основе для организации тренировочного процесса и сдачи ледовых площадок в аренду.

Ответчик явку не обеспечил. Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя, суд

УСТАНОВИЛ:

Между КГАУ СШ ХКЦРХ «Амур» (далее - Арендодатель, Балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее-Арендатор, Пользователь) были заключены договоры: о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за краевым государственным учреждением на праве оперативного управления и расположенного по адресу: <...> (далее - договор аренды) № 1/9945 от 19.02.2018; № 3/10055 от 09.07.2018; № 57/10115 от 11.01.2019; №58/10117 от 11.01.2019.

Между КГАУ СШ ХКЦРХ «Амур» (далее - Арендодатель, Балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее-Арендатор, Пользователь) были заключены договоры на возмещение затрат за коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги, связанные с обслуживанием и содержанием здания, расположенного по адресу <...> (далее - договор на эксплуатационные услуги) № 46 от 19.02.2018; N 321-д от 01.10.2018; № 350-д от 14.11.2018; № 407-д от 23.11.2018; N 39-д от 07.07.2021.


По договору аренды 1/9945 от 19.02.2018 передано помещение площадью 92.6 кв.м для использования под продажу продуктов питания.

Арендная плата составляет 62 093 руб. 49 коп. в месяц.

Согласно дополнительному соглашению от 02.07.2020г. арендная плата за период с 13.02.2020 по 01.10.2020 за исключением периода с 01 апреля по 30 июня 2020 г. составляет 238 999 руб. 75 коп. ( п.2.2.1)

Согласно п.2.2.2 на период с 01 апреля 2020 г. по 30 июня 2020 г. Арендатор освобожден от уплаты арендных платежей по договору в общем размере 155246.23 руб. без учета НДС

По договору № 46 от 19.02.2018 в отношении арендуемого помещения площадью 92.6 кв.м стоимость эксплуатационных расходов составляет 44 059 руб. 60 коп. в месяц., из расчета 458 руб. за 1 кв.м.


По договору аренды 3/10055 от 09.07.2018 передано помещение площадью 5.4 кв.м для использования под продажу продуктов питания, а также для торговли торговыми автоматами.

Арендная плата составляет 4 754 руб. 46 коп. в месяц.

Согласно дополнительному соглашению от 02.07.2020г. арендная плата за период с 13.02.2020 по 01.10.2020 за исключением периода с 01 апреля по 30 июня 2020 г. составляет 18 298 руб. 59 коп. ( п.2.2.1)

Согласно п.2.2.2 на период с 01 апреля 2020 г. по 30 июня 2020 г. Арендатор освобожден от уплаты арендных платежей по договору в общем размере 11 886.15 руб. без учета НДС

По договору № 321 от 01.10.2018 в отношении арендуемого помещения площадью 5.4 кв.м стоимость эксплуатационных расходов составляет 2 473 руб. 20 коп. в месяц., из расчета 458 руб. за 1 кв.м.

По договору № 39-д от 07.07.2021 в отношении арендуемого помещения площадью 5.4 кв.м стоимость эксплуатационных расходов составляет 3 230 руб. 50 коп. в месяц., из расчета 598 руб. 24 коп. за 1 кв.м.


По договору аренды 57/10115 от 11.01.2019 передано помещение площадью 17 кв.м для использования под продажу продуктов питания, а также для торговли торговыми автоматами.

Арендная плата составляет 15 828 руб. 63 коп. в месяц.

Согласно дополнительному соглашению от 02.07.2020г. арендная плата за период 13.02.2020 по 01.10.2020 за исключением периода с 01 апреля по 30 июня 2020 г. составляет 238 999 руб. 75 коп. ( п.2.2.1)

Согласно п.2.2.2 на период с 01 апреля 2020 г. по 30 июня 2020 г. Арендатор освобожден от уплаты арендных платежей по договору в общем размере 39 571.58 руб. без учета НДС.


По договору аренды 58/10117 от 11.01.2019 передано помещение площадью 12 кв.м для использования под продажу продуктов питания, а также для торговли торговыми автоматами.

Арендная плата составляет 11 173 руб. 15 коп. в месяц.

Согласно дополнительному соглашению от 02.07.2020г. арендная плата за период 13.02.2020 по 01.10.2020 за исключением периода с 01 апреля по 30 июня 2020 г. составляет 43 002 руб. 33 коп. ( п.2.2.1)

Согласно п.2.2.2 на период с 01 апреля 2020 г. по 30 июня 2020 г. Арендатор освобожден от уплаты арендных платежей по договору в общем размере 27 932.88 руб. без учета НДС


По договору № 350-д от 14.11.2018 в отношении арендуемого помещения площадью 12 кв.м стоимость эксплуатационных расходов составляет 5 496 руб. в месяц., из расчета 458 руб. за 1 кв.м.

Согласно пункта 2.2 Договоров аренды оплата аренды производится ежемесячно, за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Согласно пункта 2.3 договоров на эксплуатационные услуги плата за эксплуатационные услуги производится Пользователем ежемесячно, в срок до 15 числа месяца, следующего за месяцем оказания услуг на основании счет-фактуры и акта об оказанных услугах, направляемых Балансодержателем.

В соответствии с дополнительными соглашениями, заключенными сторонами 02.07.2020 основании распоряжения Минимущества Хабаровского края от 21.04.2020 № 506 "О реализации распоряжения Правительства Хабаровского края от 15.04.2020 № 355-рп "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства", Арендатору была предоставлена отсрочка уплаты арендных платежей, начисленных за период с 13 февраля по 31 марта 2020 г. и с 01 июля по 01 октября 2020 г. включительно, в виде их уплаты поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами в объеме половины ежемесячной арендной платы по договору аренды в сроки, предусмотренные договором аренды, но не ранее 01 января 2021 г. и не позднее 01 января 2023 г.


Согласно договору оказания услуг № 407 от 23.11.2018 исполнитель оказывает заказчику услуги по предоставлению права торговли в вестибюле - торговое место 6 кв.м.,

Плата за предоставление составляет 2 000 руб.


В нарушение условий договоров аренды и дополнительных соглашений по состоянию на 01.04.2023 арендные платежи в размере 819 309,36 рублей и платежи за эксплуатационные услуги в размере 1 179 499,99 рублей ИП ФИО1 внесены не были, из них:

-по договору аренды № 1/9945 от 19.02.2018 в сумме 586316,75 руб.;

-по договору аренды № 3/10055 от 09.07.2018 в сумме 14976,54 руб.;

-по договору аренды № 57/10115 от 11.01.2019 в сумме 49860,18 руб.;

-по договору аренды № 58/10117 от 11.01.2019 в сумме 168155,89 руб.

-по договору на эксплуатационные услуги № 46-ПА от 19.02.2018 в сумме 1011403,49 руб.;

- по договору на эксплуатационные услуги № 321-д от 01.10.2018 в сумме 36744,80 руб.;

- по договору на эксплуатационные услуги № 350-д от 14.11.2018 в сумме 111864,05 руб.;

- по договору на эксплуатационные услуги № 39-д от 07.07.2021 в сумме 17487,65 руб.

-по договору оказания услуг № 407 от 23.11.2018 в сумме 2000,00 руб.

Обща задолженность по арендной плате составляет 819 309,36 рублей, за эксплуатационные услуги в размере 1 179 499,99 рублей, всего 1 998 809,35 рублей.

Досудебная претензия от 05.04.2023 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ.

Следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

- условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта);

- данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании распоряжения Правительства Хабаровского края №120-рп, в связи со вспышкой коронавирусной инфекции нового типа 2019-nCoV и наличием угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края, для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края 13.02.2020 введен режим повышенной готовности.

Согласно приказу Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 23.03.2020 № 223 «Об ограничениях массовых мероприятий в краевых государственных учреждениях, подведомственных министерству физической культуры и спорта края, в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции», краевым государственным учреждениям, подведомственным министерству физической культуры и спорта края с 23 марта 2020 года до особого распоряжения приказано не допускать проведение на территории объектов, находящихся в пользовании учреждений, физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок.

В соответствии с приказом Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 11.06.2020 № 278 «О снятии отдельных ограничительных мероприятий, установленных в связи с введением режима повышенной готовности в условиях распространения новой коронавирусной инфекции», с 11 июня 2020 года КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур» возобновлена организация спортивной подготовки, а также оказание услуг для индивидуальных занятий населения физической культурой и спортом на объектах спорта с загрузкой объектов спорта в объеме, не превышающем 25% от единовременной пропускной способности спортивного сооружения.

Приказом Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 03.09.2020 № 365 отменены указанные выше приказы и с 04.09.2020 возобновлено проведение всех спортивных, культурно-массовых, физкультурных мероприятий, концертов.

Начиная с ноября 2020 по март 2021 года включительно, ограничения касались количества зрителей, посещающих мероприятия (постановления Правительства Хабаровского края от 31.10.2020 № 458-пр, от 06.11.2020 № 464-пp, от 18.12.2020 № 555-пp, от 26.01.2021 № 3-пp, от 29.01.2021 № 12-пp, от 05.02.2021 № 22-пp, от 11.02.2021 № 31-пp, от 11.03.2021 № 55-пp).

Из приведенных нормативных актов органов государственной власти Хабаровского края следует, что в период с 01.04.2020 по 10.06.2020 проведение физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок на территории объектов, находящихся в пользовании КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур», запрещено; в период с 11.06.2020 по 03.09.2020 и с 01.11.2020 по 22.03.2021 – мероприятия разрешены с ограничениями по загрузке объектов спорта, количеству зрителей, посещающих мероприятия; в период с 04.09.2020 по 30.10.2020 – ограничения на проведение мероприятий отсутствовали.

В силу статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1.1 договора часть нежилого помещения многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» предоставлена арендатору для использования под продажу продуктов питания.

Таким образом, заключая договор аренды, ИП ФИО1 обоснованно рассчитывал с использованием арендованной части помещения осуществлять розничную торговлю продуктами питания в период работы многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» при проведении в нем физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок.

Вместе с тем, в указанные периоды запрета и ограничения по численности зрителей на проведение мероприятий, арендатор по независящим от него причинам не мог использовать переданную в аренду часть помещения для определенных в договоре целей – розничная торговля, в целом или частично.

Таким образом, в данном случае имеется совокупность условий, предусмотренных нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, для снижения (освобождения) арендатора от обязанности вносить арендную плату по договорам за определенные периоды в связи с введенными ограничениями и по независящим от арендатора причинам существенно изменились условия пользования нежилым зданием, в котором расположен объект аренды, что повлекло невозможность (ограничение) использования арендованной части помещения для целей, определенных договором аренды.

В связи с изданием указанных актов у арендатора была исключена возможность использовать арендованную часть помещения по ее целевому назначению, о чем арендодатель был уведомлен.

Тот факт, что доступ арендаторов в помещение многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» не был ограничен в спорный период, вопреки доводам ответчика, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку не влияет на возможность использования арендатором части помещения по целевому назначению в период введения ограничительных мер.

В соответствии с доводами отзыва ответчик просит снизить арендную плату коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги, связанные с эксплуатацией в следующих размерах: в период с июня по август на 70%, за сентябрь 2020 на 10%, с ноября 2020 по февраль 2021 на 50%, за март 2021 на 60%.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Принимая во внимание, что ответчик был освобожден от арендной платы за период с 01 апреля 2020 г. по 30 июня 2020 г. в периоды полного запрета посещений, ограничений по численности зрителей на проведение мероприятий, суд считает возможным снизить арендную плату в следующем порядке:

По договору аренды 1/9945 от 19.02.2018 снизить арендную плату за январь – март 2021г. на 50% ( 62098. 49/2= 31 049. 24 руб. ) х 3 мес.= 93 147 руб. 73 коп.

Задолженность составляет 586 316 руб. 76 коп. - 93 147 руб. 73 коп.= 493 169 руб. 02 коп.


По договору аренды 3/10055 от 09.07.2018 снизить арендную плату за июль, август, ноябрь 2020г. на 50% ( 4754.46/2 *2+ 2377.23 /2) = 5 943 руб. 07 коп.

Задолженность составляет 14 976 руб. 54 коп.- 5 943 руб. 07 коп. = 9 033.46 руб.


По договору аренды 57 /10115 от 11.01.2019 снизить арендную плату за июль, август, ноябрь 2020г. на 50% ( 15 828.63 /2*2+ 7914. 32 /2) = 19 785 руб. 79 коп.

Задолженность составляет 49 860 руб. 18 коп – 19 785 руб. 79 коп.= 30 074 руб. 39 коп.


По договору аренды 58 /10117 от 11.01.2019 снизить арендную плату за июль , август, ноябрь, декабрь 2020г., январь – март 2021 г. на 50% ( 11 173.15 *6/2+ 16 201.08/2)= 41 619 руб. 99 коп.

Задолженность составляет 168 155 руб. 89 коп.- 41 619 руб.99 коп. = 126 535 руб. 59 коп.


Всего задолженность по арендной плате 493 169 руб. 02 коп.+ 9 033.46 руб.+ 30 074 руб. 39 коп. + 126 535 руб. 59 коп. =658 812 руб. 46 коп.


По коммунальным платежам суд считает возможным снизить взыскиваемую сумму за период ограничений или запрета использования помещений ( в 2020 с апреля по декабрь, исключая сентябрь – октябрь, в 2021г. январь - март) на 30%, поскольку в этот период в помещениях находилось оборудование арендатора, помещения охранялись, в зимние месяцы обеспечивались теплоснабжением.

Учитывая, что истцом не предоставлена ежемесячная детализация расчетов, суд снижает расходы исходя из среднемесячной задолженности.

По договору № 321-п от 01.11.2018 снижение на ( 36 744 руб. 80 коп./17 мес. *10 мес.)= 21 614 руб. 59 коп. * 30 %= 6 484 руб. 37 коп.

Задолженность: 36 744 руб. 80 коп. - 6 484 руб. 37 коп.= 30 260 руб. 42 коп.

По договору № 350-д от 14.11.2018 снижение на (111 864.05/ 22 мес. *10 мес.= 50 847 руб.29 коп.) * 30 %= 15 254 руб. 19 коп.

Задолженность: 111 864.05 - 15 254 руб. 19 коп. = 96 609 руб. 86 коп.


По договору № 46-па от 19.02.2018 снижение на ( 1 011 403 руб. 49 коп./ 23 мес.* 10 мес.) * 30 %= 131 922 руб. 19 коп.

Задолженность 1 011 403 руб. 49 коп. - 131 922 руб. 19 коп.= 879 481 руб. 29 коп.

Всего задолженность по коммунальным : 30 260 руб. 42 коп.+ 96 609 руб. 86 коп.

+ 879 481 руб. 29 коп. = 1 006 351 руб. 57 коп.

Задолженность по договору 39-д от 01.07.1021 составляет 17 487 руб. 65 коп.

Задолженность по договору 407-д составляет 2 000 руб.

Всего задолженность 658 812 руб. 46 коп. + 1 006 351 руб. 57 коп. + 17 487 руб. 65 коп. +2 000 = 1 684 651 руб. 68 коп.

В этой связи в удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и применительно к п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 государственная пошлина подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, исходя из суммы задолженности , которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

расходы по государственной пошлине относятся судом на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП 313272814800043, ИНН <***>) в пользу краевого государственного автономного учреждения дополнительного образования «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680017, <...>) задолженность 1 684 651 руб. 68 коп. , расходы по государственной пошлине в размере 32 988 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.



Судья О. М. Левинталь