Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А32-1347/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-1347/19
г. Краснодар
27 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2019

Полный текст решения изготовлен 27.05.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Чеснокова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайдамака Э.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» (ОГРН <***>), г. Краснодарк Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Администрация муниципального образования город Краснодар

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Ротко Н.В., доверенность в деле

от заинтересованного лица: ФИО1, доверенность в деле

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: не явился, уведомлен

установил:

ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра, административный орган, регистрирующий орган) о признании незаконным сообщения от 31.10.2018 об отказе в государственной регистрации прекращения аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, обязании осуществить регистрационные действия прекращения договора аренды от 17.06.2013 № 4300019956 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23.

Представитель заявителя настаивал на заявленных требованиях, просит их удовлетворить.

Представитель административного органа заявленные требования не признал, в удовлетворении просил отказать, по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, явку представтеля не обеспечило, отзыв в материалы дела не направило.

В судебном заседании 14.05.2019 объявлялся перерыв до 21.05.2019 до 09 час. 50 мин.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные документы, суд установил следующее.

13.09.2013 года между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23 – зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договор аренды земельного участка от 17.06.2013 года № 4300019956 (далее – Договор).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411051:684 согласно пункту 1.3., 6.1. Договора предоставляется для завершения строительства многоэтажной комплексной застройки сроком по 27.03.2023 год.

07.12.2017 года ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 23-43-4349-в-2017.

17.01.2018 года осуществлена регистрации права собственности первого лица на помещения № 110-119 с кадастровым номером 23:43:0411051:3536 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23 (запись регистрации № 23:43:0411051:3536-23/001/2018-1).

27.03.2018 года между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2013 года № 4300019956.

10.04.2018 года ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» подано заявление о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684 (запись регистрации 23/001/001/802/2018-1547).

Сообщением от 31.10.2018 года заявителю отказано в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684.

Несогласие заявителя с указанным решением регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прекращения аренды явились причиной обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации № 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации № 122-ФЗ установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации. Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, Управление Росреестра указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и, соответственно, невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, без прекращения ипотеки.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Пункт 5 статьи 40 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о регистрации недвижимости, статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация города утрачивает право на распоряжение им.

При указанных обстоятельствах, в силу положений статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией города Краснодара, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684 прекращен 17.01.2018 года в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем, формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется, обращение собственников многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной (или муниципальной) власти имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 года по делу № А40-255361/2017).

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 года № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога – прекращения заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт расторжения договора аренды от 27.03.2018, окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения в рассмотренном случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

Положения статьи 334, пункта 4 статьи 336, статьи 345, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 29 Закона о регистрации N 122-ФЗ и статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 года № А05-12488/2016).

Залог права аренды на земельный участок не служит препятствием для расторжения договора аренды, ибо основания прекращения залога права аренды, применимые в случаях, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве не предусмотрены в Законе об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, а в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекратится в связи с прекращением заложенного права (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.10.2017 года по делу № А43-32036/2016).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации N 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Довод регистрирующего органа о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, предусмотренным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», признаётся судом необоснованным, так как названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды. Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае – договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права так же не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Суд приходит к выводу, что оспариваемое решение административного органа нарушает права и законные интересы заявителя. В связи с чем, суд считает возможным признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации от 31.10.2018.

Аналогичная правовая позиция подтверждается выводами Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении от 20.12.2016 по делу № А32-14523/2016, а также многочисленной судебной практикой (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.09.2016 по делу № А40-213796/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 по делу № А05-12488/2016, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.10.2017 по делу № А43-32036/2016, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 по делу № А40-255361/2017).

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации от 31.10.2018.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в течении десяти дней с момента вступления в законную сила решения суда осуществить регистрационные действия по государственной регистрации прекращения договора аренды от 17.06.2013 года № 4300019956 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу ООО «СЗ «Стройэлектросевкавмонтаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Чесноков