Решение от 27 декабря 2019 г. по делу № А40-188684/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-188684/19

97-1401

27 декабря 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТВЕРСКАЯ 24" (125009, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ, ДОМ 23, СТРОЕНИЕ 1, ПОМЕЩЕНИЕ III, К. 14, 3 ЭТ, ОГРН: <***>, Дата регистрации: 03.07.2013, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗДОРОВАЯ СТОЛИЦА" (125009, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ, ДОМ 24/2, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ 1 ПОМ III КОМ 20, ОГРН: <***>, Дата регистрации: 28.04.2015, ИНН: <***>)

о взыскании денежных средств в размере 5 983 115 руб. 09 коп. по договору аренды № ТВ24/2017/02-МРТ от 02.02.2017 г. и выселении

при участии: от истца – ФИО2 - по дов. от 14.10.2019 г., ФИО3 – по дов. от 01.07.2019г.

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 14.06.2019, удостоверение адвоката № 3244 от 27.01.2003г.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТВЕРСКАЯ 24" (далее истец, арендодатель) обратилось в суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗДОРОВАЯ СТОЛИЦА" (далее ответчик, арендатор) с исковыми требованиями о взыскании 8 494 474 руб. 28 коп. по договору на аренды нежилого помещения № ТВ 24/2017/02-МРТ от 02.02.2017г. за период с октября 2018г. по 26.11.2019г. (с учетом изменения размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ), из которых: 4 432 305 руб. 53 коп. - задолженность по арендной плате за период с октября 2018г. по 20.06.2019г. (дата прекращения договора аренды), 2 875 383 руб. 31 коп. – плата за фактическое пользование имуществом за период с 21.06.2019г. по 26.11.2019г. (после прекращения договора аренды), 1 012 921 руб. 30 коп. – сумма долга по дополнительной арендной плате (за электроэнергию) за период с июля 2018г. по июнь 2019г. (до прекращения договора аренды), 173 864 руб. 14 коп. – задолженность по дополнительной арендной плате за период с июля 2019г. по сентябрь 2019г. (после прекращения действия договора аренды); о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 288,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и обязании передать нежилое помещение в освобожденном виде.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. ст. 309, 310, 314, 330, 401, 452, 606, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал, в дело представлен расчет задолженности.

Представитель ответчика против исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, пояснив, что между сторонами заключены два аналогичных договора аренды одного и того же помещения, с одинаковыми номерами, датами, но в разной редакции в части срока действия договора. Один договор аренды № ТВ24/2017/02-МРТ от 02.02.2017г. заключен на неопределенный срок, срок действия второго договор аренды от 02.02.2017г. № ТВ24/2017/02-МРТ установлен с 02.02.2017г. по 02.02 2027г. (10 лет). Из объяснений ответчика также следует, что стороны изначально подписали договор аренды со сроком действия 10 лет, но поскольку он не мог быть зарегистрирован в установленном законом порядке, то стороны согласились с тем, что будет заключен договор аренды на неопределенный срок (под тем же номером и с той же датой), и что этот срок не может быть меньше срока, установленного первоначальным договором, т.е. 10 лет. Ответчик считает действия истца об отказе от договора злоупотреблением правом и нарушением договоренности между сторонами.

Суд, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между АО «ТВЕРСКАЯ 24» (арендодатель) и ООО «ЗДОРОВАЯ СТОЛИЦА» (арендатор) был заключен договор аренды от 02.02.2017 N ТВ 24/2017/02-МРТ на нежилое помещение общей площадью 288,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Истец является собственником арендованного помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 77/100/042/2018-7881 от 26.12.2018г.

Передача имущества арендатору оформлена актом приема-передачи от 01.03.2017г.

Ка следует из материалов дела и пояснений сторон договор аренды №ТВ24/2017/02-МРТ был заключен со сроком действия до 02.02.2027 г.

Также сторонами заключен договор аренды от 02 февраля 2017 г. № №ТВ24/2017/02-МРТ на неопределенный срок, который заключен в связи с невозможностью государственной регистрации первого договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно "Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Исходя из того, что сторонами подписаны две редакции договора аренды, различающиеся в части срока действия договора, а также пояснений сторон о причинах подписания двух редакций договоров, связанных с невозможностью государственной регистрации договора аренды, заключенного сроком на 10 лет, и в целях исключения необходимости регистрации договора, подписание договора аренды на неопределенный срок, суд, исходя из волеизъявления сторон, приходит к выводу о том, что между сторонами действовал договор аренды от 02 февраля 2017 г. № №ТВ24/2017/02-МРТ, заключенный на неопределенный срок.

Пунктом 4.1. договора установлено, что ежемесячная сумма базовой арендной платы составляет 552 958 руб. 33 коп.

В соответствии с п. 4.3. договора арендатор уплачивает дополнительную арендную плату в соответствии с приложением № 1 на основании счетов, выставленных арендодателем.

Согласно п. 4.4 договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату не позднее 5-го числа каждого месяца, за который производится оплата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушении условий договора аренды ответчиком была допущена просрочка во внесении платежей по базовой арендной плате за период с октября 2018г. по 20.06.2019г. (дата прекращения договора), по дополнительной арендной плате за период с июля 2018г. по июнь 2019г.

Пунктом 7.1. указанного договора предусмотрено, что договор заключен на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Пунктом 7.5. предусмотрено, что договор считается расторгнутым с даты, установленной в соответствующем уведомлении стороны.

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Как следует из письма АО «Тверская 24» от 20.03.2019 г. № 20/903/674, ответчик (арендодатель) уведомил истца (арендатора) о расторжении договора аренды от 02 февраля 2017 г. № №ТВ24/2017/02-МРТ с 20.06.2019г

Таким образом, общая сумма задолженности по арендной плате за указанный период составляет 5 445 226 руб., 83 коп. Представленный расчет истца судом проверен и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком доказательств уплаты арендных платежей по Договору в полном объеме и своевременно в суд не представлено, право истца истребовать долг вытекает из условий Договора, то требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений и будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как следует из материалов дела, в связи с неоднократным нарушением ответчиком существенных условий договора в части оплаты, истец направил уведомление от 20.03.2019г. № 20/903/674 в котором уведомил ответчика об отказе от договора аренды с 20.06.2019г.,

Суд установил, что истцом соблюден срок об отказе от договора предусмотренный ст. 610 ГК РФ, а также, что договор прекратил свое действие с 20.06.2019г., следовательно, у ответчика возникла обязанность по передаче арендованного имущества истцу.

Поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, а также в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, то требование истца о выселении и возврате в освобожденном виде помещения подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Принимая во внимание совокупность правовых норм, суд приходит к выводу, что истец обоснованно начислил основную арендную плату за фактическое пользование арендуемым помещение за период с 21.06.2019г. по 26.11.2019г. в размере 2 875 383 руб. 31 коп., дополнительную арендную плату в размере 173 864 руб.14 коп. за период с июля 2019г. по сентябрь 2019г.

Наличие задолженности, расчеты истца и периоды начисления ответчиком не оспорены.

Обстоятельств и доказательств, опровергающих доводы истца, не установлено, наличие задолженности, расчеты истца ответчиком не оспорены.

Таким образом, требование о взыскании платы за фактическое пользование помещением после прекращения договора аренды подлежит удовлетворению.

Возражая против удовлетворения требования о выселении ответчика из помещения, ответчик привел довод о том, что в арендуемых помещениях находится сложное высокотехнологическое оборудование – установка магнитно-резонансной томографии (МРТ), демонтаж и вывоз которого требует значительных финансовых затрат, а также многочисленных согласований, в том числе и с истцом, так как, демонтаж и вывоз МРТ требует проведение работ по разборке стены здания, и что истец своим бездействием препятствует ответчику к освобождению арендованного помещения от находящегося в нем имущества, в связи с чем, ответчик несет убытки.

При вынесении решения у суда отсутствуют правовые основания учесть изложенные обстоятельства, поскольку ответчик не привел достаточных документально подтвержденных доводов о наличии у ответчика обязанности осуществлять какие-либо действия, согласования для освобождения ответчиком помещений, встречные требования о нечинении препятствий для освобождения помещения не заявлены.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 450, 606, 614, 619, 622 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗДОРОВАЯ СТОЛИЦА" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТВЕРСКАЯ 24" долг по арендной плате в размере 8 494 474 руб. 28 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 71 472 руб. 00 коп.

Выселить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗДОРОВАЯ СТОЛИЦА" из нежилых помещений, площадью 288, 5 кв.м, расположенных по адресу: <...> (этаж 1, помещение III, комнаты 1-20) и обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗДОРОВАЯ СТОЛИЦА" передать указанные нежилые помещения в освобожденном виде АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТВЕРСКАЯ 24".

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова