Решение от 4 марта 2020 г. по делу № А29-17144/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-17144/2019
04 марта 2020 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения подписана 25 февраля 2020 года, полный текст решения изготовлен 04 марта 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Бебякиной Е.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело

по иску муниципального унитарного предприятия «Меркурий»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Русская трапеза»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности,

без вызова сторон,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие «Меркурий» (далее - истец, МУП «Меркурий») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русская трапеза» (далее – ответчик, ООО «Русская трапеза») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 9 518 руб. 64 коп. по договору аренды нежилых помещений № 66 от 01.09.2017 за период с 01.01.2019 по 31.03.2019.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, принято путем подписания судьей резолютивной части решения от 25.02.2020.

МУП «Меркурий» обратилось 27.02.2020 с заявлением о составлении мотивированного решения арбитражного суда по настоящему делу.

Согласно ч. 2 ст. 229 АПК РФ мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В хозяйственном ведении МУП «Меркурий» находится магазин «Товары для дома» (в том числе помещения по плану БТИ №1, 2, 2а, 2б, 3-7, 9-43 – на первом этаже; №1, 1а, 2-28 - в подвале), назначение: нежилое, общая площадь 2 795,6 кв.м., этаж подвал, 1 этаж, адрес объекта: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №11-11-01/023/2010-720 от 27.05.2010 (л.д. 26).

Согласно договору № 66 от 01.09.2017 аренды нежилых помещений, заключенному между МУП «Меркурий» (арендодатель) и ООО «Русская трапеза» (арендатор) (далее – договор аренды), нежилые помещения первого этажа общей площадью 85,8 кв.м. (номера на поэтажном плане А-II № 6, 7, 9, 10, 11) переданы во временное владение и пользование ответчику (л.д. 20-23).

Срок аренды установлен с 01.09.2017 по 31.08.2024 (пункт 1.4. договора аренды).

Нежилые помещения переданы ООО «Русская трапеза» по акту приема-передачи от 01.09.2017 (л.д. 25).

Государственная регистрация договора аренды в Управлении Росреестра по Республике Коми произведена 27.02.2018 (л.д. 27).

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости. Согласно отчета № 08/06/03 от 30.08.2017 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости – нежилыми помещениями первого этажа составляет (без НДС, с учетом коммунальных услуг) 885 456 руб.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды за указанное в пункте 1.2. настоящего договора имущество арендатор перечисляет ежемесячно на основании выставленного арендодателем счета с оплатой до 10 числа текущего месяца арендную плату в размере 73 788 руб., НДС нет. В арендную плату включены расходы по оплате коммунальных услуг.

Пунктом 3.4. договора аренды определено, что арендная плата на основании проведенной независимой оценки рыночной аренды имущества, может быть увеличена в течение срока действия договора аренды, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы не может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения по сравнению с размером, установленным при заключении договора аренды.

Согласно пункту 3.6. договора аренды увеличение размера арендной платы устанавливается путем заключения дополнительного соглашения. Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Арендодатель не справе требовать иного увеличения арендной платы.

Истец в исковом заявлении указывает, что решением Совета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 19.04.2017 № 20/2017-235 (далее – Решение) была утверждена Методика определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом (за исключением земельных участков) (далее - Методика), которая вступила в силу с 01.06.2017. Согласно п. 1.2 Методики, обладатель права хозяйственного ведения производит расчеты арендной платы за передаваемое в аренду имущество в соответствии с настоящей Методикой.

В соответствии с пунктом 2.1. Методики размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В пункте 2.2 Методики предусмотрено, что при заключении договора аренды нежилого помещения, здания, сооружения на срок более 1 года размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в установленных законодательством случаях, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Руководствуясь указанной Методикой, а также статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», 17.12.2018 МУП «Меркурий» направило в адрес ООО «Русская трапеза» уведомление, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2019 увеличивается с учетом прогнозируемого уровня инфляции на 4,3 % - до 76 960 руб. 88 коп. в месяц (л.д. 28).

Указанное уведомление было получено представителем ООО «Русская трапеза» 17.12.2018. Одновременно в уведомлении ответчику предлагалось подписать дополнительное соглашение № 1 от 17.12.2018 к договору аренды, согласно которому арендная плата в месяц устанавливается в размере 76 960 руб. 88 коп. без учета НДС, с учетом расходов на оплату коммунальных услуг.

В ответе исх. № 2 от 16.01.2019 ООО «Русская трапеза» не согласилось с увеличением размера арендной платы на основании Методики, поскольку условия договора аренды не предусматривают данное основание увеличения арендной платы (л.д. 29).

Истец считает, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности муниципального образования городского округа «Сыктывкар», переданными в хозяйственное ведение МУП «Меркурий», является регулируемой ценой и ее размер может быть изменен в случаях и на условиях, предусмотренных решением Совета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 19.04.2017 № 20/2017-235 «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом (за исключением земельных участков)», а именно: в порядке, установленном пунктом 2.2. Методики - не чаще одного раза в год, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

С 01.01.2019 МУП «Меркурий» выставляет ООО «Русская трапеза» счета на оплату арендной платы по договору аренды в сумме 76 960 руб. 88 коп.

Ответчик производит оплату арендной платы в размере, установленном в договоре аренды, - 73 788 руб.

Задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.03.2019, по расчету истца, составляет 9 518 руб. 64 коп.

Направление МУП «Меркурий» в адрес ООО «Русская трапеза» претензии исх. б/н от 29.03.2019 с требованием погашения долга к разрешению ситуации в досудебном порядке не привело.

Неполная оплата ответчиком арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2019 по 31.09.2019 явилась основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик в отзыве на исковое заявление с исковыми требованиями не согласился, указав, что решение Совета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 19.04.2017 № 20/2017-235 не является основанием для изменения размера арендной платы. Кроме того, обращает внимание на неподписание ответчиком дополнительного соглашения № 1 от 17.12.2018 к договору аренды, в связи с чем, полагает, что оно является незаключенным.

Оценив доказательства, представленные сторонами, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 части 2 статьи 450 ГК РФ).

Условия повышения арендной платы стороны согласовали в пунктах 3.4. и 3.6. договора аренды, в соответствии с которыми арендная плата на основании независимой оценки рыночной стоимости аренды имущества может быть увеличена в течение всего срока действия договора, но не чаще одного раза в год. При этом увеличение арендной платы устанавливается путём заключения дополнительного соглашения и указанное увеличение является соглашением сторон об ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, договором аренды установлен порядок повышения арендной платы на основании независимой оценки рыночной аренды имущества и подписанием дополнительного соглашения.

При этом договором аренды не установлено право на повышение арендной платы со стороны арендодателя (истца) в одностороннем порядке, а также императивного условия, согласно которому арендная плата в обязательном безусловном порядке повышается один раз в год. Стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя.

В спорном договоре аренды содержится положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон. Поскольку стороны не пришли к соглашению об изменении цены договора, внесудебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо.

Отсутствуют основания и для изменения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ, так как сами по себе процессы изменения рыночной стоимости аренды имущества не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Помимо того, что арендная плата изменяется по соглашению сторон, стороны в пункте 3.4. договора аренды установили, что арендная плата изменяется именно на основании независимой оценки рыночной стоимости аренды недвижимости, а не на основании Решения и Методики. Содержащееся в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы на основании проведённой независимой оценки рыночной стоимости свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из развития экономики, при котором в дальнейшем произойдёт увеличение рыночной стоимости.

Изменение Методики определения арендной платы не является в соответствии со статьями 310 и 450 ГК РФ тем основанием, установленным договором аренды или действующим законодательством, которое бы влекло одностороннее право изменения арендой платы по договору аренды в сторону увеличения.

Исходя из буквального толкования пунктов 3.4. и 3.6. договора аренды не следует, что увеличение арендной платы поставлено в зависимость не от воли сторон, а от внесения изменений в муниципальный правовой акт - «Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности», стороны при подписании договора не согласовали нормативный порядок регулирования изменения цены.

Следовательно, ни рыночная стоимость, ни новая Методика расчета, утверждённая Решением, не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в одностороннем и/или в судебном порядке.

По условиям договора аренды изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору. Таким образом, договором аренды прямо предусмотрено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору, поскольку в рассматриваемом случае такое изменение является изменением существенного условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Изменение арендной платы по договору, определенной на торгах, может производиться путем подписания дополнительных соглашений, арендная плата не является регулируемой и подлежит установлению по соглашению сторон, в порядке, предусмотренном договором аренды.

Соглашение об изменении арендной платы, рассчитанной на основании Решения, ответчиком подписано не было.

Доказательств обратного истец в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-181, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в иске.

Разъяснить, что лица, участвующие в деле, вправе обратиться в суд с заявлением о составлении мотивированного решения арбитражного суда в течение пяти дней со дня размещения настоящего решения (резолютивной части) на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru/).

Решение суда подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия (резолютивной части решения), а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья Е.А. Бебякина