Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А40-68082/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-68082/18-77-474
14 декабря 2018г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2018 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность от 30.03.2018г. № б/н, предъявлен паспорт),

от ответчика: ФИО3 (доверенность №33-Д-156/18 от 30.01.2018г., предъявлено служебное удостоверение № 3371/17),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 10.11.2002г., 107150, <...>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 08.02.2003г. 125009, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛЕКСАНДР ПЛЮС» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕКСАНДР ПЛЮС", при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 407,8 кв.м.,

изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«…Цена Объекта составляет округленно, без учета НДС 44 985 000 (Сорок четыре миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта № 22-08-18/01-3, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «БК-Пифагор».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется…»;

- изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«…Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 749 750 (Семьсот сорок девять тысяч семьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта…».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 30.12.2014г. обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения расположенного по адресу: <...>, общей площадью 407,8 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 22.01.2018г. с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 407,8 кв.м. по цене 47 081 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец, 28.02.2018г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 21 624 5766 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 20.08.2003г. Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель, ответчик), ГП ДЕЗ района «Богородское» и ООО «Александр плюс» (Арендатор, истец) заключен договор № 04-506/03 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании договора аренды № 04-409/97 от 05.06.1007г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 407,8 м., расположенное по адресу: <...>, под торговлю, сроком с 01.04.2003г. по 01.04.2008г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 30.12.2014г. он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения общей площадью 407,8 м., расположенного по адресу: <...>.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 11.02.2015г. № 33-5-37664/14-(0)-2 об отказе в предоставлении государственной услуги.

ООО «Александр Плюс» не согласившись с решением Департамента обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании незаконным решения Департамента от 11.02.2015г. исх. № 33-5-37664/14-(0)-2 об отказе в предоставлении государственной услуги.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2017г. по делу № А40- 62566/16-1-448 исковые требования ООО «Александр Плюс» к Департаменту городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» удовлетворены.

Во исполнение вступившего в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2017г. по делу № А40- 62566/16-1-448 ответчиком был направлен проект договора купли-продажи недвижимости письмом от 22.01.2018г. № ДГИ-И-2632/18, которое было получено истцом 09.02.2018г.

Согласно п. 3.1 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи «Цена Объекта составляет 47 081 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.10.2017г. № Д-858-0584/17, выполненным ЗАО «МБЦ» и положительным экспертным заключением от 13.11.2017г. № ГК/858/17-574, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО».

28.02.2018г. истец направил ответчику письмо с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 407,8 м., расположенного по адресу: <...> по цене 21 624 576 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «Криминалистическое Экспертное Гражданское бюро» по заказу истца оценке от 23.12.2017г. № 133/Н-15 по состоянию на 30.12.2014г., стоимость выкупаемого имущества составляет 21 624 576 руб. 00 коп.

Как указывает истец, 28.02.2018г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Однако, ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал.

Определением суда от 31.07.2018г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «БК-Пифагор», эксперту ФИО4, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить рыночную стоимость недвижимости (нежилого помещения), площадью 407,8 м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 30.12.2014г.?

Согласно экспертному заключению ООО «БК-Пифагор» стоимость спорного имущества, по состоянию на 30.12.2014г. составила 44 985 000 руб. 00 коп., без учета НДС.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 44 985 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика в полном объеме от суммы иска, поскольку заявленные требования обоснованы. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия сторон, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕКСАНДР ПЛЮС", при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 407,8 кв.м.,

изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«…Цена Объекта составляет округленно, без учета НДС 44 985 000 (Сорок четыре миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта № 22-08-18/01-3, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «БК-Пифагор».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется…»;

- изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«…Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 749 750 (Семьсот сорок девять тысяч семьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта…».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АЛЕКСАНДР ПЛЮС" расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. и за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 40000 (сорок тысяч) руб. 00 коп., всего 46 000 (сорок шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова