Решение от 31 октября 2022 г. по делу № А55-19695/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 25.10.2022

Полный текст решения изготовлен 31.10.2022


31 октября 2022 года

Дело №

А55-19695/2022



Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Разумова Ю.М.


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрел в судебном заседании 20-25 октября 2022 года дело по иску


Департамента градостроительства городского округа Самара


к Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй"


о взыскании 4 974 423 руб. 39 коп.


при участии в заседании


от истца - не явился, извещен

от ответчика – ФИО2, дов. от 11.01.2022



Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" о взыскании 4 974 423руб. 39коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка № 026647з от 05.05.2006 за период с 01.01.2019 по 30.09.2022 в сумме 4 006 642руб. 59коп. и пени за период с 11.03.2019 по 21.10.2021 в сумме 967 780руб. 80коп.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал против заявленных требований, представил контррасчет, признал иск в части указанной в контррасчете.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 20 декабря 2022г., объявлялся перерыв до 25 октября 2022г. до 15 час 15 мин.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было продолжено.

Истец в судебное заседание не явился, о начавшемся процессе с его участием извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, 05.05.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (далее - арендодатель) и ООО МЖК «Астра» (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 026647з, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 63:01:05 07 004:0008 площадью 3 608,30 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, улица Садовая (далее -договор аренды).

Земельный участок предоставлен для строительства жилых секций № 6, № 7 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (третья очередь жилой застройки квартала № 129).

16.09.2011между ООО МЖК «Астра» и Парамоновым АндреемВладимировичем был заключен договор купли-продажи № 6 права арендывышеуказанного земельного участка.

14.11.2012между ФИО3 и ФИО4-строительным кооперативом «На Садовой» был заключен договор №1 опередаче по договору аренды земельного участка всех прав и обязанностей.

25.08.2014 между ФИО4-строительным кооперативом «На Садовой» и ООО «Юниверс-Строй» был заключен договор № 2 о передаче по договору аренды земельного участка всех прав и обязанностей.

Таким образом, в настоящее время арендатором земельного участка является ООО «Юниверс-Строй».

Срок действия договора аренды согласно пункту 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 истек 02.12.2016.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу указанной нормы Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком (пункты 4.4, 6.1 договора).

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляло министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Устава городского округа Самара Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 №1 «Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе" Самара» Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Как указал истец, ответчик условия договора не исполнил, как не исполнил и статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как им были нарушены сроки уплаты арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.09.2021, в связи с чем за истцом образовалась задолженность в сумме 4 006 642 руб. 59 коп., а также были начислены пени за период с 11.03.2019 по 21.10.2021 в сумме 967 780 руб. 80 коп.

Департамент направил ответчику от 21.10.2021 №Д05-01/3298 претензию с предложением оплатить начисленную задолженность, что подтверждается реестром почтовых отправлений и отчетом об отслеживании.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

При расчете арендной платы истцом был применен процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида под Строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, осуществляемое юридическими и физическими лицами, за исключением физических лиц, перечисленных в пункте 2 настоящей таблицы – 3,5% (п.1 таблицы №1 Методики).

Возражая относительно удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере, ответчик указал, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в таблице № 3 приложения № 2 к «Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов», утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008г. № 308.

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075.

Как указал ответчик, он принял на себя все права и обязательства по завершению строительства проблемного объекта, расположенного на спорном земельном участке.

Кроме того, как указал ответчик, что подтверждается материалами дела, резолюцией от 02.09.2022 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области 28.04.2020 был зарегистрировано первое право собственности на квартиру , расположенную по адресу: <...>.

Возникновение права собственности физических лиц на помещения влечет за собой в силу ст. 65 ЗК РФ обязанность оплаты пользование земельным участком, на котором находится недвижимость, поэтому арендная плата могла взыскиваться истцом с ответчика до 27.04.2020 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок N 308).

В соответствии с пунктом 4 Порядка N 308 определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для строительства осуществляется в соответствии с Методикой, содержащейся в приложении N 2 к настоящему Порядку, за исключением арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых по результатам торгов.

Пунктом 1 приложения N 2 Методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 методики. Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в данных таблицах, утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного жилого дома, уполномоченный орган применил показатель коэффициента 3,5% от кадастровой стоимости, установленный для строительства многоквартирных жилых домов, осуществляемого юридическими и физическими лицами (пункт 1 таблицы N 1 Методики), исключив право застройщика применения к нему понижающего коэффициента (0,075), поскольку такое лицо не относится к категории пользователей, установленных в пункте 9 таблицы 3 Методики определения платы, а именно, не является собственником незавершенного строительства объекта, объект незавершенного строительства не изымался у прежнего собственника и договор аренды заключен по результатам аукциона.

Между тем при применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта РФ в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена не были учтены основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582, Правила N 582) (в редакции изменений от 07.09.2020), в том числе принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В рамках установленной федеральным законом дискреции (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ) Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок N 308, который постановлением Правительства Самарской области от 10.11.2011 N 728 был дополнен пунктом 9 (в редакции постановления от 17.12.2013) предусматривающим возможность списания задолженности по арендной плате, пеням, начисленных юридическим и физическим лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов, перечень которых определен органом власти субъекта РФ, при этом на срок исполнения обязательств по аренде таким лицам устанавливались отлагательные условия.

Списание задолженности по арендной плате, пеням, начисленных арендных платежей в отношении арендаторов, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требования обманутых дольщиков, производится по результатам завершения строительства.

Впоследствии постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569, вступившим в силу с 15.09.2015г, был отменен пункт 9 Порядка N 308.

Между тем только 19.07.2019г был принят Закон Самарской области от 08.07.19г. №84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства на территории Самарской области» который в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства, предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами.

Пункт 8 части 1 статьи 6 вышеуказанного закона предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами.

При этом Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не приняты, что создает нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений, что не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы».

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075. Поскольку Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не установлены, суд считает возможным применить коэффициент 0,075% для объектов незавершенного строительства.

Указанная правовая позиция подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2022 по делу №А55-33275/2020.

В период с 01.01.2019 по 27.04.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507004:0008 составляет 39 897 420,5 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН. Разногласий относительно применения размера кадастровой стоимости между сторонами не имеется.

Ответчиком представлен контррасчет размера арендной платы за период с 01.01.2019 по 27.04.2020 (39 897 420,5 руб. * 0,075%)/12 на сумму 2 493,59 руб. в месяц или 83,12 руб. в день, а всего 40146,96 руб. а также контррасчет пени на сумму 19190 руб. 25коп. за период с 11.03.2019 по 30.09.2021, исходя из указанной суммы задолженности. Контррасчет ответчика судом проверен и признан обоснованными.

Ответчик признал исковые требования в указанной части.

Суд принимает признание иска ответчиком в сумме 59 337 руб. 21 коп.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст. 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению частично в размере 59 337 руб. 21 коп., в том числе: 40 146 руб. 96 коп. основного долга, 19 190 руб. 25 коп. пени, в остальной части в иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в сумме 47872,17 руб. в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, на истца -47301,13 руб. и на ответчика – 571,04 руб., при этом 30% от госпошлины в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета - 171 руб. (округления до полного рубля в сторону увеличения 171,31 руб. с учетом п.4 Постановления Пленума ВАС РФ №46 от 11.07.2014).



Руководствуясь ст. ст. 110,156,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" (ИНН <***>) в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара (ИНН <***>) 59 337 руб. 21 коп., в том числе: 40 146 руб. 96 коп. основного долга, 19 190 руб. 25 коп. пени, и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 171 руб.

В остальной части в иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Ю.М. Разумов