Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А12-20503/2021

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-20503/2021

«22» сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.09.2023

Полный текст решения изготовлен 22.09.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности от 12.01.2023,

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 17 от 16.03.2022,

от МУП «ЦМБТИ» - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Трансферт» (далее – ООО «Трансферт», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к ответчикам департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (далее – МУП «ЦМБТИ») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:56, площадью 700,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> «д», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_518зу от 30.03.2017, подготовленным МУП «ЦМБТИ» в размере 3 258 500,00 рублей. Просит установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:56, площадью 700,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> «д» по состоянию на 15.12.2016 года в размере 649 000 рублей. Признать недействительным изменение от 04.07.2017 к договору аренды земельного участка № 11118 от 30.11.2016 в части размера рыночной стоимости земельного участка, установленного пунктом 3.1 «Расчет арендной платы за землю».

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных заявленных требованиях.

Представитель Департамента исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

МУП «ЦМБТИ» направило в суд отзыв о несогласии с заявленными требованиями, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названного лица.

В судебном заседании 08.09.2023, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 15.09.2023. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав объяснения участников процесса, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 11118 от 30.11.2016 земельного участка с кадастровым №34:34:060060:56, площадью 700, 00 кв.м., расположенного по адресу <...> «д».

Изменениями от 04.07.2017 года к указанному выше договором аренды земельного участка сторонами согласованы условия, в том числе и рыночной стоимости земельного участка в размере 3 258 500, 00 рублей.

Изменениями от 10.07.2017 года к договору аренды земельного участка №11119 от 30.11.2016 года сторонами согласованы условия, в том числе и рыночной стоимости земельного участка в размере 6 070 500, 00 рублей.

В соответствии с условиями Договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Таким образом, арендная плата по Договору является регулируемой, определяемой в порядке, установленном законодательными актами органов государственной власти РФ и Волгоградской области. Стороны Договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Расчет арендной платы по договору выполняется на основании постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

На основании муниципального контракта на оказание услуг по оценке имущества Департаментом была произведена оценка спорного земельного участка. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка составляет 9 899 010,00 рублей.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным. В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, на основании вышеназванных правовых норм договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, не могут устанавливать твердый размер арендной платы, в том числе, путем фиксации конкретной методики.

Договор аренды прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного увеличения (уменьшения) величии показателей, используемых для его расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов, то есть относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам. Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-0-0, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07). Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что в соответствии с извещением к договору аренды земельного участка № 11119 от 30.11.2016 установлен новый размер арендной платы с 09.06.2017 с применением в формуле расчета арендной платы рыночной стоимости указанного земельного участка, определенной ответчиком на основании Отчета об оценке рыночной стоимости № 52_518зу от 30.03.2017, подготовленным МУП «ЦМБТИ» и составила 3 258 500,00 рублей.

По мнению истца, указанные в уведомлении ставка арендной платы за земельный участок экономически необоснованная и неприемлемая для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма № 92).

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы.

В рассматриваемом случае в соответствии с актами сверок между истцом и Департаментом оплата арендатором по договору аренды производилась в соответствии с рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке № 52_518 от 30.03.2017 в размере 3 258 500, 00 рублей.

Кроме того, как было указано выше, изменениями от 10.07.2017 года к договору аренды земельного участка №11119 от 30.11.2016 года сторонами согласованы условия, в том числе и рыночной стоимости земельного участка в размере 6 070 500, 00 рублей.

При этом истец не воспользовался своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе, на составление протокола разногласий, оспаривания отчета об оценке в установленном порядке.

Основания для признания данного соглашения недействительным отсутствуют. Доказательств обратного истцом в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, арендатор согласился с договором аренды и размером арендной платы с учетом рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № 52_287зу от 12.05.2017.

С учетом изложенного, основания для применения иной рыночной стоимости отсутствуют (указанная позиция согласуется с определением Верховного суда РФ от 31.05.2021 № 304-ЭС21-6793 по делу №А45-31759/2019, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.10.2021 года по делу №А45-27830/2020).

Истец обратился с настоящим иском спустя более четырех лет с момента изменения размера арендной платы, в то время как у него имелась возможность ознакомиться со всеми характеристиками земельного участка, применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка.

Требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным.

При принятии решения суд исходит из единообразия судебной практики, изложенной в постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2022 по делу № А12-22169/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2022 по делу № А12-20502/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2022 по делу №А12-22680/2021. Суды пришли к выводам о том, что истец имел возможность ознакомиться со всеми применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка, однако не реализовал свое право на ознакомление с внесенными изменениями при расчете арендной платы; истцом избран способ защиты права, не соответствующий характеру нарушенных прав, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Аналогичный правовой подход изложен в Определениях Верховного Суда РФ от 20.01.2015 № 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 № 303- ЭС15-15099.

Также, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности») в связи с чем, к рассматриваемым по настоящему спору требованиям подлежит применению срок исковой давности со дня когда лицо право которого нарушено узнало или должно было узнать о нарушении своего права и кто является надлежащим ответчиком.

Поскольку исковые требования предъявлены 22.07.2021, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.

Учитывая совокупность вышеизложенных обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение судебной экспертизы.

Поскольку отказано в удовлетворении иска, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет истец. В связи с тем, что судом не принимается во внимание заключение судебной экспертизы, то расходы на ее проведение подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аспект» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



СУДЬЯ Е.С. Пятернина