Решение от 22 ноября 2023 г. по делу № А03-5139/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-5139/2023
22 ноября 2023 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда принята 15 ноября 2023 года. Решение суда изготовлено в полном объёме 22 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304224514900012, ИНН <***>) к администрации г. Бийска Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании право собственности на самовольную постройку,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управления муниципальным имуществом Администрации г. Бийска,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 11.06.2021 № 22 АА 3145012, диплом АВБ № 0299810, паспорт (до перерыва).

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.01.2023 № 47/01/03-25, диплом ВСГ № 3397531, паспорт (до перерыва),

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации

г. Бийска Алтайского края о признании право собственности на реконструированное

сооружение площадью застройки 544,6 кв.м с кадастровым номером 22:65:011705:65, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Кутузова, д.1/2, согласно технического плана 15 ноября 2022 года.

Исковые требования со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ИП ФИО2 на арендованном земельном участке, расположенном по адресу: <...> без разрешения произведены работы по реконструкции сооружения - здания автозаправочной станции, площадью 46,5 кв.м., кадастровый номер 22:65:011705:65, принадлежащего истцу на праве собственности, в связи с чем, площадь нежилого здания (Н, Н1) составила 544,6 кв.м. По мнению истца, реконструированное нежилое здание не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а потому, имеются все основания для его сохранения и признания за истцом права собственности на указанную постройку.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска.

Ответчик в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменный мотивированный отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что формальное обращение с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в уполномоченный орган не является доказательством принятия достаточных мер для легализации самовольной постройки в установленном законом порядке. По мнению ответчика, истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Арбитражный суд считает возможным на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц. Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований, полагая, что истец не имел права производить реконструкцию спорного объекта на арендованном земельном участке в отсутствие её согласования.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 19.11.2007 истцом приобретен в собственность объект недвижимого имущества – здание автозаправочной станции (далее – АЗС) общей площадью 46,5 кв.м. по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 22АГ 031981.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 22:65:011705:386 площадью 1642 кв.м. по адресу: <...>, принадлежащем истцу на праве аренды согласно договора аренды земли от 27.10.2022 № 388 (т.1,л.д.16-18).

Как пояснил истец, после приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, предпринимателем за счет собственных сил и средств произведена его реконструкция, в процессе которой здание АЗС (операторская) перестроено под минимаркет, навес, установлены новые раздаточные колонки, в результате чего площадь сооружения, кадастровый номер 22:65:011705:65 увеличилась до 544,6 кв.м.

На указанное помещение кадастровым инженером, членом Ассоциации «ОКИС» ФИО5 изготовлен технический план по состоянию на 15.11.2022, согласно которому общая площадь нежилого здания составляет 544,6 кв.м. (т.1, л.д.27-41).

В связи с отсутствием заключений компетентных органов о соответствии самовольной постройки требованиям строительных, градостроительных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм, норм противопожарной безопасности, по ходатайству истца, по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и Консалтинга».

На разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли самовольная постройка – объект с кадастровым номером 22:65:011705:65, расположенная по адресу: <...>, требованиям технических регламентов, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдения которых является обязательным? Возможно ли расположение спорного объекта недвижимого имущества в зоне его нахождения, имеются ли градостроительные ограничения по данному объекту?

2. Если имеются нарушения норм и правил, перечисленных в вопросе № 1, то указать, в чем они выражаются, возможно ли их устранение и влияют ли они на права и охраняемые законом интересы других лиц, создают ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно заключению эксперта от 04.08.2023 № 44-56-СТЭС/2023 объект с кадастровым номером 22:65:011705:65, расположенный по адресу: <...>, требованиям технических регламентов, строительных, санитарно- эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдения которых является обязательным, соответствует. Расположение спорного объекта недвижимого имущества в зоне его нахождения не противоречит градостроительному регламенту, размещение автозаправочных станций в текущем местоположении, картой градостроительного зонирования предусмотрено. Градостроительные ограничения, в том числе зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) по данному объекту не установлены. Нарушения норм и правил, перечисленных в вопросе № 1, не установлено. Угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как в самом нежилом здании, так и иным лицам, в том числе, лицам, находящимся в помещениях, расположенных на соседних земельных участках, а также лицам, владеющим смежными земельными участками, не создает (т.2, л.д. 22-42).

23.11.2022 истцом направлено в Администрацию города Бийска заявление о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта – сооружения АЗС, расположенного по адресу: <...>.

На указанное заявление Отделом архитектуры и градостроительства Администрации

г. Бийска дан ответ от 25.11.2022 г. № 502/01-11, содержащий отказ в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта – сооружения АЗС (т.1, л.д.42).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

В пункте 2 Определения № 595-О-П от 03.07.2007 Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 14 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Для реконструкции и строительства объекта капитального строительства применительно к застроенным или предназначенным для строительства земельным участкам осуществляется подготовка градостроительного плана, который определяет параметры строительства на конкретном земельном участке (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании

разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации

к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесены утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Таким образом, единственным документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство и пр., является разрешение на строительство, которое выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, документов, удостоверяющих их права на земельный участок, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Из указанного следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является актом государственного органа, подтверждающим соответствие строительства (реконструкции) объекта капитального строительства разрешению на строительство.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом,

а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что до подачи искового заявления, истец обращался с заявлением в Администрацию города Бийска для получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, на что ему был дан отказ по причине отсутствия документов, указанных в статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Давая оценку доказательствам по делу, суд находит, что в силу статьи

222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной, право собственности на которую, может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки.

Земельный участок под сооружением предоставлен истцу на праве аренды, на срок 49 лет, для эксплуатации нежилого здания - автозаправочной станции.

Возведенный истцом объект соответствует целевому назначению земельных участков, на которых он расположен – для эксплуатации нежилого здания – автозаправочной станции, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Спорный объект – сооружение АЗС, расположенное по адресу: Алтайский край,

<...>, расположен в границах указанных земельных участков, о чем свидетельствует технический план сооружения, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельных участков истца, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи

41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без

необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сам по себе факт отсутствия у истца вещных прав на земельный участок и владение данным участком на обязательственном праве - праве аренды не может являться достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Кроме того, суд также учитывает возникновение у истца права собственности на объект недвижимого имущества – здание автозаправочной станции в 2007 году и существование длящихся арендных правоотношений между истцом и ответчиком. При этом проведенная реконструкция в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который возникло ранее заключенного договора аренды, в отсутствие её согласования с арендодателем, но с соблюдением требований технических регламентов, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, и возможностью расположения объекта в зоне нахождения, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на указанный объект.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе экспертное заключение, арбитражный суд установил, что нежилое помещение, общей площадью 544, 6 кв.м кадастровый номер 22:65:011705:65, расположенное по адресу: <...> не создает угрозы жизни и здоровью людей, истцом приняты меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

При изготовлении текста решения в полном объёме арбитражным судом выявлена опечатка, допущенная при изготовлении резолютивной части решения от 14.11.2023,

в которой дважды указана общая площадь объекта недвижимого имущества.

Поскольку исправление допущенной опечатки в данном случае не приведет к изменению содержания решения суда по существу, арбитражный суд считает возможным исправить допущенную опечатку при изготовлении полного текста решения в порядке части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Резолютивная часть настоящего решения изложена с учетом исправления опечатки.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы за проведение экспертизы и по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности ФИО2 (ОГРНИП 304224514900012, ИНН <***>) на реконструированное сооружение, площадью застройки 544, 6 кв.м., кадастровый номер 22:65:011705:65, расположенное по адресу: <...>.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск

в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Н. Винникова