Решение от 25 июля 2024 г. по делу № А57-4985/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-4985/2024
08 июля 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 25 июля 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к Администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Ртищево), ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, Саратовская область, Ртищевский район, пос. Центральная усадьба совхоз «Выдвиженец»), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительное ничтожной сделки,



УСТАНОВИЛ:

Ртищевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения требований законодательства при предоставлении индивидуальному предпринимателю - главе КФХ ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292 площадью 17000 м2 с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», расположенного по адресу: <...>.

В ходе проверки установлено, что 20.08.2002 между администрацией ОМО Ртищевского района и КФХ «Талисман» в лице главы КФХ ФИО2 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 880 м2 с видом разрешенного использования «для строительства склада», расположенного по адресу: Саратовская область, Ртищевский район, п. Братство.

На основании декларации об объекте недвижимости от 17.11.2016 и договора аренды земельного участка от 20.08.2002 ФИО2 24.11.2016 зарегистрировано право собственности на нежилое здание «Склад-зернохранилище» площадью 785 м2 с кадастровым номером 64:30:240103:69.

24.12.2018 между администрацией Ртищевского муниципального района и главой КФХ ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.0812002.

06.12.2022 ФИО2 обратился в администрацию Ртищевского муниципального района с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 17000 м2 и утверждении схемы его расположения.

Постановлением администрации Ртищевского муниципального образования № 1091 от 13.12.2022 предварительно согласовано предоставление данного земельного участка и утверждена схема его расположения.

На основании указанного постановления в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ между администрацией Ртищевского муниципального района и ФИО2 06.03.2023 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292.

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 6 п. 2 с. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Площадь застройки указанного объекта - 785 м2. Для строительство указанного объекта договором аренды земельного участка от 20.03.2002 предоставлялся земельный участок площадью 880 м2.

Право собственности на объект недвижимости площадью 785 м2 с кадастровым номером 64:30:240103:69 ранее было зарегистрировано на земельном участке площадью 880 м2, что свидетельствует о достаточности данной площади земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 64:30:240103:69.

Вместе с тем общая площадь земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292 составляет 17000 м2, а площадь объекта недвижимости - 785 м2. Таким образом, площадь земельного участка в 21 раз больше объекта недвижимости.

При предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292 нарушен принцип соразмерности площади земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2018 по делу № 305-КГ17-18472).

Как указывает истец в исковом заявлении, площадь предоставленного администрацией Ртищевского муниципального района земельного участка в аренду ФИО2 более чем в 21 раз превышает площадь принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. При этом необходимость в предоставлении земельного участка площадью 17000 м2 для эксплуатации объекта недвижимости площадью 785 м2 никаким образом не обоснована.

ИП ФИО1 КФХ ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области представила отзыв, согласно которому просила отказать в удовлетворении исковых требований. Указала, что в правовых актах не содержится нормы, препятствующей предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов собственнику здания, строения, сооружения по причине нарушения принципа соразмерности площадей земельных участков и находящихся на них объектах.

В пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в ст. 39.14 ЗК РФ. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в ст. 39.17 указанного кодекса.

При этом, на основании п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусматривает подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в ст. 39.16 ЗК РФ. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

Аналогичное основание для отказа предусмотрено пп. 14 п. 2.11.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, без проведения торгов», утвержденного постановлением главы администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области от 21.03.2016 №305.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, осуществляется прежде всего исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованием п. 2 ст. 11.9 этого же кодекса.

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратился в администрацию Ртищевского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 17000 м2 в порядке исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с нахождением на земельном участке склада площадью 785 м2.

Площадь принадлежащего ФИО2 и находящегося на испрашиваемом земельном участке склада в 21 раз меньше площади спорного земельного участка.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что весь испрашиваемый земельный участок необходим заявителю для эксплуатации принадлежащего ему склада.

При этом, согласно объяснениям ФИО2 от 19.09.2023 часть спорного земельного участка площадью примерно 16200 м2 (свободная от застройки) в настоящее время используется им в качестве автостоянки сельскохозяйственной техники, что в силу законодательства не является основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без проведения торгов.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-0).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10 и от 03.06.2014 №1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394.

В статье 39.20 (пункте 1) ЗК РФ определено, что если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Данный подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10 и от 03.06.2014 №1152/14, а также определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, в соответствии с которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 9, 65 АПК РФ).

При этом, необходимость в предоставлении земельного участка площадью 17000 м2 для эксплуатации объекта недвижимости площадью 785 м2 ФИО2 не обоснована.

Самостоятельным основанием для отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка согласно сложившейся судебной практике является то, что площадь принадлежащего заявителю объекта капитального строительства составляет менее 10% от площади испрашиваемого земельного участка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2024 по делу № А41-70610/22 ).

Площадь застройки под объектом недвижимости (складом), принадлежащим на праве собственности ФИО2, составила лишь 4,6% от площади спорного земельного участка.

Обращает на себя внимание и год завершения строительства объекта недвижимости - 2002 (согласно выписки из ЕГРН).

То есть, фактически 20 лет ФИО2 эксплуатировал объект недвижимости на земельном участке площадью 880 м2, предоставленном ему на основании договора аренды от 20.08.2002, и лишь в 2023 году выкупил у администрации земельный участок площадью 17000 м2, необоснованно прикрывшись необходимостью эксплуатации склада. При этом, функциональное назначение объекта недвижимости не менялось.

Более того, в судебном заседании ответчиками сообщено суду о том, что на спорном земельном участке в настоящее время ФИО2 возведено еще, как минимум, одно сооружение, которое используется им в его предпринимательской деятельности, а также не исключено намерение ФИО2 использовать незастроенную часть спорного участка для строительства иных объектов недвижимости. Указанные обстоятельства сами по себе подтверждают отсутствие у заявителя необходимости в эксплуатации незастроенной части спорного земельного участка в целях эксплуатации возведенного объекта недвижимости на момент подачи в администрацию района заявления о выкупе земельного участка.

Довод администрации Ртищевского района Саратовской области, изложенный в отзыве на иск, о том, что несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади занимаемой объектом недвижимости, расположенном на таком участке, не может являться основанием для отказа в предоставлении гражданину земельного участка в испрашиваемых им границах и площади, основан на неверном толковании закона и противоречит сложившейся судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 21.112023 № 58-КГ23-15-К9 по делу № 27RS0007-01-2021-004929-60, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.01.2023 по делу № А43-4607/2022, постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2023 по делу № А41-52084/2022).

Вместе с тем, как уже указывалось выше, площадь застройки под объектом недвижимости (складом), принадлежащим на праве собственности ФИО2, составила лишь 4,6% от площади спорного земельного участка.

В связи с изложенным, сделка купли-продажи спорного земельного участка является ничтожной в связи с несоразмерностью площади склада (зернохранилища) и площади предоставленного ФИО2 в собственность земельного участка для эксплуатации указанного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) и ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской. Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 ГК РФ являются одними из способов защиты нарушенных прав и законных интересов.

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства и положения ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор в целях защиты интересов публично-правового образования, считает необходимым обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим предоставленный ФИО2 спорный земельный участок должен быть возвращен.

При указанных обстоятельствах, требования прокуратуры Саратовской области в интересах публично-правового образования – Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к Администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области, ИП ФИО1 КФХ ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 17000 м2 с кадастровым номером 64:30:240103:292, расположенного по адресу: <...>, заключенный 06.03.2023 между ИП главой КФХ ФИО2 и администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области, применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 17000 м2 с кадастровым номером 64:30:240103:292, расположенного по адресу: <...>, заключенный 06.03.2023 между ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, Саратовская область, Ртищевский район, пос. Центральная усадьба совхоз «Выдвиженец») и администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области.

Применить последствия недействительной ничтожной сделки, обязав ИП ФИО1 КФХ ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292 администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области.

Обязать администрацию Ртищевского муниципального района Саратовской области возвратить ИП ФИО1 КФХ ФИО2 денежные средства в сумме 113373 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).



Судья В.Е. Бондаренко