Решение от 19 марта 2024 г. по делу № А60-22165/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-22165/2023
19 марта 2024 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-22165/2023 по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды, выселении арендатора из арендуемого помещения, а также взыскании 162 448 руб. 46 коп.,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 28.12.2023 г. № 22/05/02.06-14

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 07.11.2023 г.


Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.



Определением суда от 03.05.2023 г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ, а именно: необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Наличие данного основания подтверждается отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств извещения ответчика об арбитражном процессе.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ считает необходимым перейти к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Предварительное судебное заседание назначено на 16.08.2023 г.

Судом приобщены к делу ответы АО «Почта России», поступившие 11.07.2023 г. и 17.07.2023 г. на определение суда об истребовании доказательств.

От истца 19.07.2023 г. и 14.08.2023 г. поступили ходатайства об увеличении исковых требований. При этом в судебном заседании представитель истца пояснил, что актуальным является ходатайство от 14.08.2023 г., а ходатайство от 19.07.2023 г. в настоящее время истец не поддерживает.

С учетом приведенных пояснений, суд принял ходатайство об увеличении исковых требований по ходатайству от 14.08.2023 г., а ходатайство от 19.07.2023 г., соответственно, не рассматривает.

От ответчика 16.08.2023 г. поступило ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в его отсутствие, содержащее также возражения относительно перехода к рассмотрению дела по существу в предварительном судебном заседании, которое суд приобщил к делу.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 28.09.2023 г.

Судом приобщен к делу отзыв ответчика, поступивший в суд 19.09.2023 г.

От истца 28.09.2023 г. поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела для проведения сверки с ответчиком, которое суд удовлетворил с согласия ответчика.

Судебное разбирательство было отложено судом на 11.10.2023 г., о чем выносилось протокольное определение об отложении. При этом сторонам предложено представить результат проведения сверки; итоговую позицию по делу с учетом всех доводов и возражений сторон; рассмотреть вопрос об урегулировании спора мирным путем.

После протокольного отложения судебное заседание продолжено, судом приобщены к делу возражения истца от 27.09.2023 г. на отзыв ответчика, поступивший 28.09.2023 г.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, назначенного на 11.10.2023 г., которое суд приобщил к делу, а также удовлетворил с согласия ответчика, в котором приведены следующие мотивы.

Департамент по управлению муниципальным имуществом ходатайствует об отложении рассмотрения настоящего дела в связи с необходимостью сверки платежей с ответчиком. По информации Ответчика платеж произведен 11.10.2023, в ДУМИ сведения о платеже не поступили.

Также судом приобщены к делу дополнения ответчика к отзыву, поступившие 11.10.2023 г.

При определении даты судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также период недоступности данного состава суда для рассмотрения дел.

Суд откладывает судебное разбирательство на 06.12.2023 г.

С согласия ответчика суд принял уточнение исковых требований по ходатайству от 25.10.2023 г., согласно которому истец просил:

1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2023 по 30.09.2023 в размере 110 131,22 руб.

2. Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей за период с 01.01.2023 по 30.09.2023, начисленные с 11.01.2023 по 11.10.2023 в размере 33 160,39 руб., а также продолжать начислять их с 12.10.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Расторгнуть договор аренды от 21.12.2020 № 29000592.

4. Выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв.м.).

Кроме того, судом приобщены к делу пояснения истца, поступившие 05.12.2023 г., а также уточнение уникального идентификатора начислений.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки позиции по дополнениям ответчика к отзыву, которое ранее было приобщено к делу. Ответчик не возражает. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом.

При определении даты следующего предварительного судебного заседания суд учитывает количество нерабочих дней в январе 2024 года, а также сформированный график судебных заседаний данного состава суда.

Суд откладывает судебное заседание на 18.01.2023 г.

Судом принято увеличение исковых требований по ходатайству истца от 15.01.2024 г., согласно которому истец просил следующее.

1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2023 по 30.11.2023 в размере 220 633,28 руб. (УИН 0318072002900000002989562).

2. Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей за период с 01.01.2023 по 30.11.2023, начисленные с 11.01.2023 по 27.12.2023 в размере 45 595,41 руб. (УИН 0318072002900000004107877), а также продолжать начислять их с 28.12.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Расторгнуть договор аренды от 21.12.2020 № 29000592.

4. Выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв.м.).

Также судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца от 18.01.2024 г. о приобщении документов.

Судом установлено, что стороны не исполнили определение от 13.12.2023 г. в части представления итоговой позиции по делу с учетом доводов другой стороны, всех фактических обстоятельств, в том числе хода процедуры по выкупу арендованного имущества, а также вопросов суда в судебном заседании.

При этом с учетом того, что продолжается процедура, связанная с заявлением ответчика о выкупе арендованного имущества, одновременно с поддержанием иска по настоящему делу в части требований о расторжении договора и выселении ответчика, что может явиться препятствием для реализации права ответчика на выкуп указанного имущества, суд полагает необходимым получить от истца подробные пояснения о соответствии такого поведения требованиями п. 3, 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В связи с необходимостью получения данных пояснений, а также в связи с принятием увеличения исковых требований суд откладывает судебное разбирательство.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 12.03.2024 г.

Судом приобщены к делу пояснения истца от 16.02.2024 г., в которых содержатся следующие доводы.

1. 21.12.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ) и ответчиком заключен договор аренды № 29000592 на использование нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д).

Срок договора установлен с 30.12.2020 по 29.12.2025.

В связи с систематическим нарушением Арендатором обязанности по своевременной оплате арендной платы и наличием задолженности Ответчику направлялись Претензии:

- от 25.08.2021 (период с 01.07.2021 по 31.08.2021),

- от 26.10.2021 (период с 01.07.2021 по 31.10.2021, с расторжением),

- от 16.02.2022 (период с 01.10.2021 по 28.02.2022),

- от 16.03.2022 (период с 01.10.2021 по 31.03.2022, с расторжением),

- от 07.06.2022 (период с 01.04.2022 по 31.05.2022),

- от 21.07.2022 (период с 01.06.2022 по 31.07.2022),

- от 15.02.2023 (период с 01.01.2023 по 28.02.2023), имеется в материалах дела,

- от 27.03.2023 (период с 01.01.2023 по 31.03.2023, с расторжением), имеется в материалах дела,

- от 07.06.2023 (период с 01.04.2023 по 31.05.2023), имеется в материалах дела,

- от 18.07.2023 (период с 01.06.2023 по 31.07.2023), имеется в материалах дела,

- от 25.09.2023 (период с 01.08.2023 по 30.09.2023), имеется в материалах дела,

- от 24.11.2023 (период с 01.10.2023 по 30.11.2023),

10.01.2023 от Ответчика поступил запрос на отчуждение арендуемого имущества.

На момент подачи запроса ДУМИ установил соответствие условиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Задолженность по арендной плате, пени, штрафы у ООО «Эстра» на момент подачи запроса (10.01.2023) отсутствовали.

В отсутствие препятствий для осуществления приватизации ДУМИ начал проводить соответствующие мероприятия.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, пени за период с 01.01.2023 по 31.03.2023, т.е. возникшей после поступления запроса на отчуждение арендуемого объекта, ДУМИ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении Договора аренды от 21.12.2020 № 29000592, выселении Ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв.м.).

Обратившись в суд с рассматриваемым иском, ДУМИ реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий. Доказательств иного Ответчиком не представлено. Подача 10.01.2023 запроса на отчуждение арендуемого имущества не лишает арендодателя права на защиту, в том числе права на подачу иска в суд с требованием о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении.

Ходатайствами от 19.07.2023, 14.08.2023 ДУМИ увеличил требования в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ и просил взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.07.2023, пени, расторгнуть Договор аренды и выселить Ответчика из занимаемого помещения.

11.10.2023 от Ответчика поступили следующие платежи:

- № 9 на сумму 380 000 руб. (оплата основного долга);

- № 653 на сумму 5 000 руб. (оплата пени);

- № 652 на сумму 250 руб. (оплата почтовых расходов),

Ходатайством от 25.10.2023 ДУМИ скорректировал требования с учетом поступивших платежей и просил взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2023 по 30.09.2023 в сумме 110 131,22 руб., пени, расторгнуть Договор аренды и выселить Ответчика из занимаемого помещения.

Поскольку арендная плата за период с 01.10.2023 по 30.11.2023 ООО «Эстра» также не оплачена, ДУМИ заявил ходатайство об увеличении требований, в котором просил взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2023 по 30.11.2023 в сумме 220 633,28 руб., пени за период с 01.01.2023 по 30.11.2023, расторгнуть Договор аренды и выселить Ответчика из занимаемого помещения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

В настоящее время Ответчик имеет задолженность по арендной плате более чем за 4 месяца.

Согласно абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При этом погашение задолженности даже в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений или после предъявления требований в суде. (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020 № 17АП-5032/2020-ГК по делу № А50-34226/2019).

Таким образом, само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений и основанием для отказа в иске о расторжении договора (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 № 17АП-13224/2022-ГКу по делу № А60-37815/2022, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 N 17АП-5865/2022-ГКу по делу № А60-1866/2022).

Департаментом по управлению муниципальным имуществом по настоящему делу заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2023 по 30.11.2023 в размере 220 633,28 руб. и пени (с учетом ходатайства от 15.01.2024).

Претензии об оплате задолженности (за период с января 2023 по март 2023) направлены 15.02.2022 и 27.03.2022, но оставлены Ответчиком без ответа.

Исковое заявление направлено в Арбитражный суд Свердловской области 24.04.2022.

Задолженность за период с 01.01.2023 по 31.07.2023 Ответчиком оплачена только в октябре 2023, в ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде Свердловской области, тогда как срок для оплаты арендной платы по договору аренды от 21.12.2020 № 29000592 определен до десятого числа текущего месяца (п. 4.4. Договора аренды).

Таким образом, задолженность частично оплачена Ответчиком спустя более чем девять месяцев, задолженность за период с 01.08.2023 по 30.11.2023 не оплачена по настоящее время.

Как следует из ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем доказательств наличия у ДУМИ умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не представлено.

Следовательно, требования о расторжении Договора аренды и выселении заявлены правомерно.

2. В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения...» после получения заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» - в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Срок предоставления муниципальной услуги по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства согласно Административного регламента, утвержденного Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 09.01.2023 № 1, составляет 184 календарных дня со дня регистрации заявления (п. 12 Административного регламента).

Согласно п. 32 Административного регламента Предоставление муниципальной услуги включает в себя следующие административные процедуры:

прием документов;

проверка наличия у заявителя права на приобретение в собственность арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;

проведение оценки рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда, подлежащего предоставлению в собственность;

принятие решения об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда;

подготовка и вручение (направление по почте) заявителю проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, заключение договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда или отказ в предоставлении муниципальной услуги.

Следовательно, довод ответчика о том, что общий срок совершения действий, в результате которых заявителю должен быть направлен договор, составляет 85 дней, является неверным, поскольку:

- Ответчиком не приняты во внимание сроки, установленные Административным регламентом;

- Ответчиком в отзыве не учтен разумный срок на проведение оценки и принятие отчета об оценке при определении даты, когда проект договора купли-продажи должен быть выдан Ответчику.

Решение об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченный орган принимает в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Неуказание в ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения...» конкретного срока для осуществления оценки и принятия отчета об оценке не влияет на необходимость совершения данных действий в разумный срок.

Полагаем необходимым принять во внимание 30-дневный срок на проведение оценки и принятие отчета об оценке в качестве разумного с учетом положений п. 2 ст. 314 ГК РФ, по аналогии с положениями п. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2022 № 17АП-2846/2022-ГК по делу № А60-49948/2021, Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2018 по делу N А60-16781/2018).

С учетом данных доводов, норм Федерального закона № 159-ФЗ и Административного регламента, а также даты поступления запроса в адрес ДУМИ (10.01.2023), муниципальная услуга по передаче имущества в собственность должна была быть завершена не позднее 13.07.2023 (184 дня с момента поступления заявления).

Таким образом, довод ответчика о том, что оснований для начисления арендной платы после 05.04.2023 не имеется, является необоснованным.

3. Ответчиком при определении даты, когда должен быть выдан проект договора купли-продажи, не учтено, что заявление об использовании преимущественного права выкупа подано в отношении отдельно-стоящего нежилого здания, являющегося предметом настоящего договора аренды.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Следовательно, при проведении оценки отчуждаемых объектов -зданий и земельного участка, ими занятого, участок должен быть сформирован как объект права - поставлен на кадастровый учет с установленными на местности границами и на него должно быть зарегистрировано право. Без совершения данных действий, договор на проведение оценки заключен быть не может, как и невозможно дальнейшее заключение договора купли-продажи.

После обращения Ответчика с заявлением на выкуп арендуемого объекта ДУМИ совершались действия, направленные на дальнейшее заключение договора, а именно:

-12.01.2023 направлена служебная записка в адрес земельного комитета с просьбой предоставить информацию о земельном участке и копию договора аренды земельного участка;

- 31.01.2023 получена служебная записка Земельного комитета (ответ на запрос от 12.01.2023);

- 10.02.2023 направлена служебная записка в адрес Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, в которой ДУМИ просило рассмотреть возможность внесения изменений в проект межевания территории в квартале улиц Летчиков-Пилотной -проектируемой улицы, предусматривающих формирование самостоятельного земельного участка под зданием с кадастровым номером 66:41:0205017:42, поскольку на земельном участке (кадастровый номер 66:41:0205013:570) расположено несколько зданий;

10.03.2023 Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений направило служебной запиской ответ, согласно которому образование земельного участка под выкупаемым зданием возможно после признания утратившим силу Постановлений Администрации города Екатеринбурга от 02.10.2015 № 2753 «об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Летчиков-Пилотной-проектируемой улицы» и от 09.12.2021 № 2726 «О подготовке проекта о внесении изменений в проект межевания территории, утвержденный Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 02.10.2015 № 2753»;

- 12.04.2023 Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 910 вышеуказанные постановления признаны утратившими силу;

- 04.05.2023 ДУМИ в адрес ООО «Эстра» направлено письмо, в котором разъяснены мероприятия по приватизации;

- 05.06.2023 направлена служебная записка в адрес Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений с просьбой в возможно кратчайшие сроки подготовить Распоряжение об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, предусматривающих формирование самостоятельных земельных участков под выкупаемым зданием;

- 15.06.2023 выкупаемый объект включен в прогнозный план приватизации имущества муниципального образования «город Екатеринбург» на 2023 год;

04.07.2023 поступил ответ Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, в котором уполномоченный орган указал, что подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории под данным объектом недвижимости не представляется возможным, поскольку отсутствуют сведения о местоположении выкупаемого здания с кадастровым номером 66:41:0205017:42;

- 01.08.2023 в адрес ООО «Эстра» направлено письмо с информацией о проводимых мероприятиях, направленных на отчуждение объекта;

- 10.08.2023 направлена служебная записка в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, в которой ДУМИ сообщило о б установлении координат поворотных точек объекта и просило подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающую формирование самостоятельного земельного участка под объектом;

08.09.2023 служебной запиской Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений направил в ДУМИ схему расположения земельного участка;

- 15.09.2023 ДУМИ письмами запросило согласие землепользователей в соответствии с п. 4 ст. 11.2 главы 1.1 Земельного кодекса РФ.

- 21.09.2023 и 26.09.2023 в ДУМИ поступили согласия землепользователей на раздел земельного участка.

- служебной запиской от 28.09.2023 ДУМИ направил в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений согласия землепользователей на осуществление раздела земельного участка.

- 18.10.2023 Департаментом архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений издано распоряжение № 3175/46/21 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

- служебной запиской от 26.10.2023 Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений уведомил ДУМИ о том, что Распоряжение направлено в Земельный комитет для обеспечения проведения кадастровых работ в отношении образуемого земельного участка под зданием.

- 08.11.2023 зарегистрировано право муниципального образования «город Екатеринбург» на земельный участок под выкупаемым зданием.

До разрешения вопроса о формировании земельного участка у Ответчика отсутствовала возможность заключить договор на оценку выкупаемого объекта, поскольку согласно ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки должен содержать, в том числе, описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию.

Таким образом, пропуск установленных Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения...» сроков на приватизацию объекта вызван объективными причинами.

С учетом необходимости формирования земельного участка под выкупаемым зданием, а также учитывая, что данные действия выполняет иной орган администрации - Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, оснований для освобождения Ответчика от обязанности по оплате арендной платы в период с 01.08.2023 по 30.11.2023 не имеется.

Схожие обстоятельства являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Уральского округа в Постановлении от 17.04.2023 № Ф09-6659/22 по делу № А60-52125/2021.

Таким образом, в отсутствие незаконного бездействия ДУМИ за взыскиваемый период, подлежащая уплате ООО «Эстра» арендная плата не может квалифицироваться как убытки общества.

Таким образом, ДУМИ осуществляются действия, направленные на приватизацию арендуемого объекта, следовательно, поскольку без формирования земельного участка дальнейший выкуп невозможен, доводы Ответчика о неправомерности начисления Департаментом арендной платы необоснованы.

Ответчик заявил о признании иска в части имущественных требований о взыскании долга в сумме 220 633 руб. 28 коп. и пени в сумме 45 595 руб. 41 коп.

С согласия истца суд принял признание иска в части указанных требований.

Также с согласия ответчика суд удовлетворил ходатайство истца о приобщении служебной записки по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Ответчик пояснил, что фактическая сторона и хронология событий, приведенные в пояснениях истца от 16.02.2024 г., отражены верно.

Таким образом, судом рассмотрены исковые требования в окончательной редакции от 15.01.2024, принятые 18.01.2024, с учётом указанных пояснений истца.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

Как следует из материалов дела, 21.12.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ) и ответчиком заключен договор аренды № 29000592 на использование нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д).

Срок договора установлен с 30.12.2020 по 29.12.2025.

Государственная регистрация договора проведена 25.01.2021.

За период с 01.01.2023 по 31.03.2023 сумма арендной платы составила 165 753,09 руб., ответчиком оплачено 7 128,05 руб., следовательно, задолженность составляет 158 625,04 руб. (с 01.01.2023 по 31.03.2023).

В соответствии с п. 5.3 Договора аренды ответчику начислены пени в сумме 3 823,42 руб. (согласно прилагаемому расчету), в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка

России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

В настоящее время Ответчик имеет задолженность по арендной плате более чем за 4 месяца.

02.02.2022 ответчику направлена Претензия № 02.09-29/002/421 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору аренды.

30.03.2022 ответчику направлена Претензия № 02.09-29/002/1581 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени по договору аренды, с требованием о расторжении договора и освобождении помещения.

Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком не исполнены.

С учетом уточнения заявленных требований по ходатайству от 15.01.2024 г., истец просил:

1. Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2023 по 30.11.2023 в размере 220 633,28 руб. (УИН 0318072002900000002989562).

2. Взыскать с ответчика пени за просрочку платежей за период с 01.01.2023 по 30.11.2023, начисленные с 11.01.2023 по 27.12.2023 в размере 45 595,41 руб. (УИН 0318072002900000004107877), а также продолжать начислять их с 28.12.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Расторгнуть договор аренды от 21.12.2020 № 29000592.

4. Выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв.м.).

Рассмотрев материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Также, в соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из абз. 3 п.3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

С учетом признания иска ответчиком, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в части долга и неустойки.

Также подлежит удовлетворению требование истца о начислении неустойки на сумму долга до даты фактической оплаты суммы долга (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом суд отмечает, что само по себе наличие процедуры по выкупу арендованного имущества не исключает возможность расторжения договора аренды по инициативе истца. В данном случае суд учитывает, что сразу же после подачи заявления на выкуп арендуемого имущества 10.01.2023 г. ответчик начал накапливать задолженность по арендной плате, погашение которой состоялось только 11.10.2023 г. Наличия законных оснований для этого, а также уважительных причин ответчик не доказал.

Таким образом, ответчик намеренно допустил просрочку в исполнении своего обязательства по уплате арендной платы в течение продолжительного периода времени.

Учитывая фактические обстоятельства дела, в том числе приведенные в пояснениях истца от 16.02.2024 г. и по существу не оспоренные и не опровергнутые ответчиком, суд не усматривает оснований для вывода о несоответствии поведения истца требованиям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселения ответчика.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

От суммы имущественных исковых требований, заявленных истцом (226 228 руб. 69 коп.), государственная пошлина составляет 8325 руб.

В свою очередь, исходя из положений пп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае: при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Таким образом, на ответчика подлежит отнесению государственная пошлина в размере 30% от подлежащей уплате в данном конкретном случае по имущественным требованиям, а именно, в сумме 2 498 руб. 00 коп.

Кроме того, на ответчика подлежат отнесению 12 000 руб. государственной пошлины, за рассмотрение двух требований неимущественного характера (расторжении договора аренды, выселении из арендуемого помещения).

Всего на ответчика подлежат отнесению расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14 498 руб.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, указанная сумма подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>) 266 228 (двести шестьдесят шесть тысяч двести двадцать восемь) руб. 69 коп., в том числе 220 633 руб. 28 коп. – долг (УИН 0318072002900000002989562), 45 595,41 руб. – общая сумма неустойки (УИН 0318072002900000004107877) по 27.12.2023, с продолжением её начисления на указанную сумму долга, начиная с 28.12.2023 г. по день ее фактической оплаты в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Расторгнуть договор аренды от 21.12.2020 № 29000592.

Выселить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв.м.).

2. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 498 (четырнадцать тысяч четыреста девяносто восемь) руб. 00 коп.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья А.С. Воротилкин