Решение от 15 февраля 2021 г. по делу № А49-9629/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/



Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-9629/2020
г. Пенза
15 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Иртугановой Г.К., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества «Ульяновский» (Торговая ул., д. 9, Первомайский п., Ртищевский р-н, Саратовская обл., 412043; М. Горького <...>, Пенза г., 440000; ИНН <***>; ОГРН <***>)

к 1. обществу с ограниченной ответственностью «Пачелмское хозяйство» (Победы <...>, Пенза г., 440066; ФИО2 ул., д. 2, лит. И, оф. 322, Пенза г., 440052; ИНН <***>, ОГРН <***>)

2. обществу с ограниченной ответственностью «БековоАгро» (Революционная <...>, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ФИО3 ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>),

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, представителя по доверенности (в деле);

от ответчика – ООО «Пачелмское хозяйство»: ФИО5, представителя по доверенности (в деле);

от ответчика – ООО «БековоАгро»: ФИО6, представителя по доверенности (в деле),

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Ульяновский» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пачелмское хозяйство», обществу с ограниченной ответственностью «БековоАгро» о переводе на АО «Ульяновский» прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка №87БКА от 29 октября 2019 года, заключенного между ООО «Пачелмское хозяйство» и ООО «БековоАгро».

Требования заявлены на основании ст. 309, 310, 421, 422, 614, 621 Гражданского кодекса РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Определением от 08.10.2020 арбитражный суд принял к производству исковое заявление, возбудил производство по делу.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 08.10.2020 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ФИО3 ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>).

Судебное заседание назначено на 03.02.2021.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания от представителя третьего лица в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть спор в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее поступившее от него ходатайство об изменении исковых требований и просил перевести на АО «Ульяновский» права и обязанности по договору субаренды земельного участка №87БКА от 29 октября 2019 года, заключенного между ООО «Пачелмское хозяйство» и ООО «БековоАгро», в части субаренды земельных участков с кадастровым номером 58:04:401201:0003 площадью 100 000 м2 (подпункт 19 пункта 1.1 договора субаренды), с кадастровым номером 58:04:401201:0017 площадью 5 560 000 м2 (подпункт 17 пункта 1.1 договора субаренды), с кадастровым номером 58:04:0401201:0018 площадью 1 933 642 м2 (подпункт 18 пункта 1.1 договора субаренды).

Протокольным определением от 03.02.2021 изменение исковых требований принято судом к производству.

В порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв в судебном заседании для оглашения материалов дела и перехода к прениям.

После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителя третьего лица, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть спор в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель истца на исковых требованиях, с учетом их изменения, настаивал по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Представитель ООО «Пачелмское хозяйство» в отзыве и дополнении к нему указал, что ответчик 1 не вводил и не старался ввести истца в заблуждение по поводу заключения нового договора аренды, а, наоборот, выступал посредником и организатором переговоров АО «Ульяновский» с собственником участков, а также предлагал рассмотреть истцу возможность заключения аренды на иные земли ответчика 1, следовательно, соглашение о расторжении от 21.08.2019 не было заключено под каким-либо условием.

Ответчик 1 сообщает, что спорный договор субаренды расторгнут между сторонами на основании соглашения о расторжении от 21.08.2019, и к спорному договору не применимы положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве заключения договора.

На основании изложенного просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ООО «БековоАгро» в отзыве на иск возражает против исковых требований, поясняя, что довод истца о наличии у него преимущественного права на заключение договора субаренды земельных участков, а также о правомерности перевода на истца прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договором аренды, не соответствует действующему законодательству и основан на его неверном толковании. Кроме того, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств направления в адрес ООО «Пачелмское хозяйство» уведомления о намерении по заключению нового договора аренды на новый срок, в том числе и после момента, когда истец узнал о намерениях ответчика по его расторжению. Истцом не представлено доказательств наличия согласия арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

По мнению ответчика 2, требования истца о переводе на него прав и обязанностей по договору являются незаконными и необоснованными, поскольку истец не доказал наличие у него права на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок вследствие недоказанности и отсутствии условий для реализации данного права, просил в иске отказать.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

11.04.2008 Пензенская область зарегистрировала право собственности на следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения:

- кадастровый номер 58:04:401201:0003 площадью 100000 кв.м. по адресу: Пензенская область, Белинский район, д. Родно-Бондовка, примерно в 4 км по направлению на юго-восток;

- кадастровый номер 58:04:401201:0017 площадью 5560000 кв.м. по адресу: Пензенская область, Белинский район, д. Родно-Бондовка, примерно в 5 км по направлению на юго-восток;

- кадастровый номер 58:04:401201:0018 площадью 1933642 кв.м. по адресу: Пензенская область, Белинский район, д. Родно-Бондовка, примерно в 3 км по направлению на юго-восток.

14.04.2009 в отношении указанных объектов недвижимости зарегистрирован договор аренды земельных участков (Лот №2) от 25.02.2009 № 79 зем. Арендатором по договору являлось ООО «Пачелмское хозяйство».

25.07.2016 между АО «Ульяновский» и ООО «Пачелмское хозяйство» был заключен договор субаренды земельного участка № ПХ-16/07/25-1 (т.1 л.д. 11-12).

В соответствии с пунктом 1.1 договора (с учетом условий пункта 1 дополнительного соглашения от 17 января 2018 года) в субаренду передавались земельные участки: с кадастровым № 58:04:401201:0003 площадью 100.000 м2, с кадастровым № 58:04:401201:0017 площадью 5.560.000 м2 и с кадастровым № 58:04:0401201:0018 площадью 1.933.642 м2, а всего три участка общей площадью 7.593.642 м2. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Указанные земельные участки переданы субарендатору по акту приема-передачи от 25.07.2016 (т.1 л.д.13).

21.07.2017 в отношении спорных земельных участков произведена государственная регистрация договора субаренды земельного участка от 25.07.2016 № ПХ-16/07/25-1, заключенного между ООО «Пачелмское хозяйство» в лице Первого заместителя генерального директора ООО «УК «Русмолко» и АО «Ульяновский».

Согласно п. 5.1 договор заключен сроком на пять лет.

В соответствии с пунктом 3.4 договора субаренды земельных участков арендатор (ответчик 1) вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке при обязательном уведомлении субарендатора (истца) за 30 (тридцать) дней о намерении прекратить арендные отношения.

Со ссылкой на указанное условие договора ответчик 1 13 июня 2019 года направил истцу уведомление о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора субаренды земельных участков от 25 июля 2016 года № ПХ-16/07/25-1 с 1 ноября 2019 года.

К моменту получения указанного уведомления истец произвел на спорных земельных участках полевые работы, а именно пахоту, боронование, культивацию, обработку гербицидами. В августе 2019 года на спорных земельных участках планировалось посеять озимую пшеницу.

В этой связи, поскольку ответчик 1 согласился предоставить истцу право на завершение сельскохозяйственных работ на спорных земельных участках, между истцом и ответчиком 1 21.08.2019 заключено соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 25 июля 2016 года № ПХ-16/07/25-1 (т. 1 л.д. 16).

11.09.2019 зарегистрировано соглашение от 21.08.2019 о расторжении договора субаренды земельного участка № ПХ-16/07/25-1 от 25.07.2016; записям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об аренде в пользу АО «Ульяновский», договоре субаренды и дополнительных соглашениях к нему был присвоен статус «погашенная».

В соответствии с пунктом 1 указанного соглашения о расторжении договора стороны согласились с 21 августа 2019 года расторгнуть договор субаренды земельного участка от 25 июля 2016 года № ПХ-16/07/25-1.

В соответствии с пунктом 3 указанного соглашения ответчик 1 представил истцу право на завершение работ по уборке выращенных сельскохозяйственных культур на спорных земельных участках, после расторжения договора субаренды, но не позднее 30 октября 2019 года.

Доводы истца о том, что фактически между ООО «Пачелмское хозяйство» и АО «Ульяновский» были продлены арендные отношения на неопределенный срок, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку они основаны на ошибочном толковании соглашения о расторжении договора субаренды и норм действующего законодательства.

29.10.2019 ООО «Пачелмское хозяйство» и ООО «БековоАгро» заключили договор субаренды земельных участков № 87БКА, в том числе и трех спорных земельных участков.

13.12.2019 произведена государственная регистрация договора субаренды земельного участка от 29.10.2019 № 87БКА, заключенного между ООО «Пачелмское хозяйство» в лице Генерального директора ООО «УК «Русмолко» и ООО «БековоАгро» в лице Первого заместителя генерального директора ООО «УК «РОСТАГРО». Предметом указанного договора являлись 3 спорных объекта недвижимости, а также еще 16 земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время спорные земельные участки по сведениям ЕГРН имеют соответственно кадастровые номера 58:04:0401201:3, 58:04:0401201:17, 58:04:0401201:18 и почтовый адрес: Пензенская область, р-н Белинский, с/с Балкашинский.

Поскольку истец полагает, что ответчики нарушили его преимущественное право на заключение договора субаренды спорных земельных участков на новый срок, АО «Ульяновский» обратилось в суд с настоящим истцом.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ч. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу частей 1 и 4 статьи 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ч. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Из содержания статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений о ее применении следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору субаренды могут быть удовлетворены только в случае, если будет доказано соблюдение условий в целях реализации преимущественного права на заключение договора.

В силу ст. 65 АПКФ РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, выполнение истцом условий, предусмотренных ст. 621 ГК РФ, материалами дела не подтверждается.

В силу п. 1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Пунктом 4 соглашения о расторжении договора субаренды предусматривается, что на дату расторжения у АО «Ульяновское» имелась задолженность по арендной плате в размере 251 971,80 рублей, которую общество обязалось оплатить в срок до 1 сентября 2019 г.

Также, истцом не было направлено в адрес ООО «Пачелмское хозяйство» уведомление о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок. В обоснование не направления уведомления истец ссылается на недобросовестные действия ООО «Пачелмское хозяйство» и злоупотребление правами, которое направило уведомление об одностороннем отказе от договора и обманными действиями вынудило подписать истца соглашение о расторжении договора, тем самым лишив его возможности направить уведомление в соответствующий срок. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства о недобросовестности и злоупотреблении правами ответчика 1.

Несмотря на то, что реализация преимущественного права арендатора на заключение с ним договора на новый срок не зависит от того, по чьей инициативе был прекращен ранее действовавший договор, истец не представил суду доказательства, подтверждающие желание использовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок с момента, когда он узнал о желании стороны расторгнуть договор.

Представленная в материалах дела переписка, не свидетельствует о намерении истца воспользоваться своим правом на преимущественное заключение договора аренды.

Соглашение о расторжении договора от 21.08.2019 прошло государственную регистрацию 11.09.2019. 21.08.2019 спорные земельные участки возвращены истцом ответчику по акту приема-передачи. 09.09.2019 истец направил ООО «Пачелмское хозяйство» претензию № 115, где указал, что в связи с расторжением договора просит возместить расходы по обработке земли, что подтверждает отсутствие намерения у истца реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, из материалов дела следует, что к моменту получения уведомления о расторжении договора аренды истец произвел на спорных земельных участках пахоту, боронование, культивацию, обработку гербицидами, однако посевов на земельных участках не было, что говорит о том, что на момент расторжения договора истец не пользовался спорными земельными участками как полноценный арендатор.

Соглашение о расторжении договора субаренды истцом не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного, исковое заявление акционерного общества «Ульяновский» к обществу с ограниченной ответственностью «Пачелмское хозяйство», обществу с ограниченной ответственностью «БековоАгро» о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков удовлетворению не подлежит.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении иска акционерному обществу «Ульяновский» к обществу с ограниченной ответственностью «Пачелмское хозяйство», обществу с ограниченной ответственностью «БековоАгро» о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Г.К. Иртуганова