Решение от 16 ноября 2022 г. по делу № А76-24427/2022

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-24427/2022
16 ноября 2022 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 09 ноября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2022 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Тиунова Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мазер Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Челябинск Челябинская область,

к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье», ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Челябинск Челябинская область,

о взыскании 3 405 566 руб. 26 коп.,

при неявке лиц, участвующих в деле в судебном заседании,

УСТАНОВИЛ:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН: <***>. ИНН: <***>, г. Челябинск Челябинская область, (далее – истец, Комитет, КУиЗО) 22.07.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Доступное жилье» ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Челябинск Челябинская область (далее-ответчик, общество, ООО ИК «Доступное жилье»), о взыскании:

- задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска от 22.10.2015 УЗ № 013692-Д-2015 за период с 01.01.2015 по 31.03.2022 в размере 1 039 776 руб. 79 коп. и пени по договору за период с 21.12.2015 по 31.03.2022 в размере 258 922 руб. 79 коп.;

- задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска от 22.10.2015 УЗ № 013691-Д-2015 за период с 01.01.2015 по 31.03.2022 в размере 957 986 руб. 02 коп. и пени по договору за период с 21.12.2015 по 31.03.2022 в размере 238 557 руб. 44 коп.;

- задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска от 22.10.2015 УЗ № 013688-Д-2015 за период с 01.01.2015 по 31.03.2022 в размере 728 930 руб. 88 коп. и пени по договору за период с 21.12.2015 по 31.03.2022 в размере 181 492 руб. 34 коп.

В качестве правового обоснования истцом указаны нормы ст.ст. 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Отзыв на исковое заявление и доказательства по делу ответчиком не представлены, что не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам в соответствии со ст. 131 АПК РФ.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением и конвертом (л.д.104,105).

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв с 01.11.2022 до 09.11.2022, о чем на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено публичное объявление.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Сосновского района от 23.03.2005 № 287 между Муниципальным образованием Сосновского района Челябинской области (арендодатель) и ООО «Доступное жилье» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 263/2005 (л.д.9-14), согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 74:19:0901002:0030, находящийся в Челябинской области, Сосновском районе, 1,8 км. Восточнее дер. Моховички, для использования под строительство микрорайонов № 47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 17,5 га, без права передачи в субаренду.

На основании распоряжения Администрации г. Челябинска от 22.11.2013 № 7167 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка, арендованного ООО Инвестиционная компания «Доступное жилье», для строительства микрорайона № 47 в Курчатовском районе города Челябинска» (л.д.25) между Комитетом (арендодатель) и ООО Инвестиционная компания «Доступное жилье» (арендатор) заключены договоры аренды:

- УЗ №013692-Д-2015 от 22.10.2015 на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:926, площадью 4424 кв.м., расположенный в квартале ограниченном улицами Бейвеля, Профессора Благих, Генерала ФИО1, Маршала ФИО2 в Курчатовском районе города Челябинска под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей сроком до 23.03.2021;

- УЗ №013691-Д-2015 от 22.10.2015 на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:915, площадью 4076 кв.м., расположенный в квартале ограниченном улицами Бейвеля, Профессора Благих, Генерала ФИО1, Маршала ФИО2 в Курчатовском районе города Челябинска под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей сроком до 23.03.2021;

- УЗ №013688-Д-2015 от 22.10.2015 на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:921, площадью 3101 кв.м., расположенный в квартале ограниченном улицами Бейвеля, Профессора Благих, Генерала ФИО1, Маршала ФИО2 в Курчатовском районе города Челябинска под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей сроком до 23.03.2021.

Арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом в сроки, установленные в расчете арендной платы (пункт 2.2 договоров).

Согласно п.4.2.2 договора, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п. 6.3. договора).

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0901002:915, 74:19:0901002:921, 74:19:0901002:926 переданы арендатору по актам приема-передачи от 22.10.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:926 учтен в государственном кадастре недвижимости 08.11.2012, вид разрешенного использования – под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей, что следует из выписки из ЕГРН от 19.04.2022 (л.д.32-37).

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:915 учтен в государственном кадастре недвижимости 08.11.2012, вид разрешенного использования – под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей, что следует из выписки из ЕГРН от 20.04.2022 (л.д.49-50).

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:921 учтен в государственном кадастре недвижимости 08.11.2012, вид разрешенного использования – под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей, что следует из выписки из ЕГРН от 20.04.2022 (л.д.72-73).

Согласно сведениям из ЕГРН право аренды на участки зарегистрированы за ответчиком.

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) от 22.06.2022 № 27096 с требованием оплаты задолженности и пени (л.д.7-8), которая оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Положениями ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22).

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу положений пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Согласно разъяснениям пункта 38 тоже же Информационного письма, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, после прекращения договора аренды взыскание арендной платы возможно только за фактическое использование арендуемого имущества.

Следовательно, для удовлетворения заявленных истцом требований необходимо установить как обеспечение арендодателем арендатору возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора, так и фактическое использование его арендатором в спорный период.

Спорные земельные участки предоставлены ответчику по договорам УЗ №013692-Д-2015 от 22.10.2015, УЗ №013691-Д-2015 от 22.10.2015 и УЗ №013688-Д-2015 от 22.10.2015 под строительство микрорайонов №47, № 48 г. Челябинска и инженерных сетей.

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:921 по ул. Маршала ФИО2 в Курчатовском районе г. Челябинска расположен многоквартирный дом № 34 с благоустройством, что подтверждается актом обследования от 21.10.2022 (л.д.120).

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:915 по ул. Маршала ФИО2 в Курчатовском районе г. Челябинска расположен многоквартирный дом № 36 с благоустройством, что подтверждается актом обследования от 21.10.2022 (л.д.121).

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:926 по адресу: квартал, ограниченный улицами Бейвеля, Генерала ФИО1, Маршала ФИО2 в Курчатовском районе г. Челябинска расположен многоквартирный дом с придомовой территорией, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 04.05.2022 (л.д.122).

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № RU74315000-119-2011 от 16.08.2011 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:915 был введен в эксплуатацию жилой дом № 9 и присвоен почтовый адрес: <...> на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 13.12.2010 №9074-с. Право собственности зарегистрировано 30.07.2012 номер регистрации 74-74-01/373/2013-71 на нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:0901002:1188, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2022 (л.д.129-132,137).

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № RU74315000-177-2011 от 31.10.2011 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:921 был введен в эксплуатацию жилой дом № 8 и присвоен почтовый адрес: <...> на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 13.12.2010 №9074-с. Право собственности зарегистрировано 08.02.2012 номер регистрации 74-74-01/034/2012-35 на нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:0901002:1090, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2022 (л.д.126-128).

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № 121 от 26.12.2008 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:926 был введен в эксплуатацию жилой дом № 7 и присвоен почтовый адрес: <...> на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 13.12.2010 №9074-с. Право собственности зарегистрировано 18.03.2010 номер регистрации 74-74-19/080/2010-277 на нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:0901002:1620, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2022 (л.д.133-135).

Судом установлено, что на спорных земельных участках введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома.

Таким образом, договоры аренды УЗ №013692-Д-2015 от 22.10.2015, УЗ №013691-Д-2015 от 22.10.2015, УЗ №013688-Д-2015 от 22.10.2015 прекратили свое действие до периодов, предъявленных истцом в исковом заявлении ко взысканию.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени по договору УЗ №013692-Д-2015 от 22.10.2015 за период с 21.12.2015 по 31.03.2022 в размере 258 922 руб. 79 коп.; пени по договору УЗ №013691-Д-2015 от 22.10.2015 за период с 21.12.2015 по 31.03.2022 в размере 238 557 руб. 44 коп. и пени по договору УЗ №013688-Д-2015 от 22.10.2015 за период с 21.12.2015 по 31.03.2022 в размере 181 492 руб. 34 коп.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, соответственно оснований для начисления пени по спорным договорам у суда отсутствуют.

Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ст. 112 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

В соответствии п. 1 ст. 333.21 НК РФ при заявленной цене иска 3 405 566 руб. 26 коп. подлежит уплате госпошлина в размере 40 028 руб.

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, Комитет от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобожден, оснований для распределения в данном случае государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.


Судья Т.В. Тиунова