Решение от 16 сентября 2024 г. по делу № А43-41734/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-41734/2021


г. Нижний Новгород                                                                                  17 сентября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 03.09.2024

Полный текст решения изготовлен 17.09.2024

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 17-820) Окорокова Дмитрия Дмитриевича (протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Захарова Елена Александровна) рассмотрев дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Классик-Трейд» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) г. Нижний Новгород,

к ответчику: Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес», (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Тюмень,

2) Администрация города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород

3) акционерное общество «Нижегородский водоканал» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород,

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды водовода протяженностью (1300 п.м по адресу: <...>), в связи с несогласием с условиями, предложенными ответчиком, в том числе с определенным оценщиком размером арендной платы,


при участии представителей сторон:

от истца:  не явились,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 28.12.2023 года, ФИО2 по доверенности от 28.12.2023 года,

от третьих лиц: от АО "Нижегородский водоканал" - ФИО3 по доверенности от 31.05.2023 года, ФИО4 по доверенности от 17.10.2023 года,

от  Администрации - ФИО2 по доверенности от 30.11.2023 года, ФИО1 по доверенности от 30.11.2023 года,

от остальных – не явились, 



установил:

ООО «Классик-Трейд» (далее также – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее также – КУГИиЗР, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды водовода протяженностью (1300 п.м по адресу: <...>).

Явка от истца и третьего лица ООО «Айра Торрес» в судебное заседание не обеспечена. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания. На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

В обоснование исковых требований истец указал следующее. ООО «Классик-Трейд» является собственником объекта централизованной системы холодного водоснабжения - водовода протяженностью 1 300 п.м.

В связи с отсутствием возможности обеспечивать техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт указанного объекта Обществом было принято решение о выводе его из эксплуатации.

27 ноября 2020 г. Администрацией города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) издано постановление № 4456 «Об аренде объекта централизованной системы холодного водоснабжения». Письмом от 29 сентября 2021 г. № Исх-03-02-444860/21 КУГИиЗР направил Обществу проект договора аренды.

Письмом от 12 октября 2021 г. Общество направило Комитету, возражения по проекту договора аренды. Ответ Комитета на указанное письмо Обществу не поступал.

В связи с изложенными обстоятельствами Общество обратилось в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий при заключении договора аренды водовода.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 4 ст. 22 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» орган местного самоуправления в течение шести месяцев с момента получения уведомления о выводе объекта централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения из эксплуатации принимает решение о согласовании вывода указанного объекта из эксплуатации либо о выкупе или заключении договора аренды указанного объекта. Собственники и иные законные владельцы объекта централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, принявшие решение о выводе этого объекта из эксплуатации, не вправе отказать в выкупе или заключении договора аренды такого объекта органу местного самоуправления по цене или по размеру арендной платы, которые определяются независимым оценщиком, в случае, если такой объект используется для горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения населения.

ООО «Классик-Трейд» является собственником объекта централизованной системы холодного водоснабжения - водовода протяженностью 1 300 п.м., расположенного по адресу: <...> (от водовода Д=1000 мм по ул. Деловой до камеры у дома № 118 по ул. Родионова).

В связи с отсутствием возможности обеспечивать техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт объекта Обществом было принято решение о выводе указанного объекта из эксплуатации.

Письмом от 18 октября 2018 г. ООО «Классик-Трейд» в порядке части 3 статьи 22 Закона № 416-ФЗ уведомило администрацию г. Нижнего Новгорода о планируемом выводе объекта водоснабжения из эксплуатации.

По результатам рассмотрения указанного уведомления 22.04.2019 Администрацией вынесено постановление № 1278 о приостановлении вывода из эксплуатации выше указанного объекта централизованного водоснабжения.

Решением от 17 февраля 2020 г. по делу № А43-43235/2019 Арбитражный суд Нижегородской области обязал Администрацию рассмотреть уведомление Общества о планируемом выводе их эксплуатации объекта из эксплуатации в соответствии с требованиями законодательства.

Во исполнение указанного решения 27 ноября 2020 г. Администрацией издано постановление № 4456 «Об аренде объекта централизованной системы холодного водоснабжения».

В соответствии с указанным постановлением Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода предписано заключить с Обществом договор аренды объекта сроком на 10 лет по цене, определяемой независимым оценщиком в соответствии с частью 4 статьи 22 Закона № 416-ФЗ.

Письмом от 29 сентября 2021 г. № Исх-03-02-444860/21 Комитет направил Обществу проект договора аренды.

12 октября 2021 г. Общество направило в адрес Комитета письмо, в котором представило имеющиеся возражения относительно условий проекта договора аренды. Предложило изложить пункты 2.1, 5.1 в другой редакции, исключить пункты 3.2.4, 4.1.5. 4.1.6, приложение 4, а также дополнить проект пунктом 4.2.11.

Пунктом 2.1 проекта договора в редакции Комитета предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Закона № 416-ФЗ решение о заключении договора аренды должно было быть принято Администрацией в течение шести месяцев со дня получения уведомления Общества о выводе объекта из эксплуатации.

Уведомление Общества о выводе объекта из эксплуатации получено Администрацией 22 октября 2019 г. Таким образом, решение о заключении договора аренды должно было быть принято Администрацией не позднее 22 апреля 2019 г.

Согласно позиции ООО «Класик-Трейд», принадлежащий ему объект с 22 апреля 2019 г. фактически использовался в составе централизованной системы водоснабжения Нижнего Новгорода, исходя из чего Обществом предложена редакция пункта 2.1 договора аренды: «2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие с момента начала фактического использования Имущества с "22" апреля 2019 г.».

Однако, вопреки доводам истца, до настоящего времени спорный объект системы холодного водоснабжения Администрации не передавался, фактически арендные отношения между сторонами не возникли.

Согласно п. 4 ст.445 ГК РФ в случае урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, судом, договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Основания для распространения условий договора на более ранний период отсутствуют, поскольку спор возник в результате недостижения обеими сторонами соглашения относительно условий договора, а не по вине одной из сторон. Суд, разрешая возникшие разногласия, пришел к выводу о необходимости изменения части условий представленного проекта договора.

Таким образом, в настоящем случае договор должен считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, со дня вступления в силу настоящего решения.

Пунктом 4.1.5 проекта договора в редакции Комитета предусмотрено, что арендодатель обязуется устранять аварии на объекте, возникшие не по вине арендатора.

Пунктом 4.1.6 проекта договора в редакции Комитета предусмотрено, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт объекта.

Договор аренды между Комитетом и Обществом подлежит заключению на основании части 4 статьи 22 Закона № 416-ФЗ в связи с выводом Обществом объекта централизованной системы холодного водоснабжения из эксплуатации.

Вступившим в законную силу решения Арбитражного суда Нижегородской области от 17 февраля 2020 г. по делу № А43-43235/2019 установлено, что принятие Обществом решения о выводе объекта из эксплуатации было обусловлено отсутствием у собственника возможности обеспечить техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт объекта централизованной системы холодного водоснабжения.

Передача объекта водоснабжения в аренду согласно решению Администрации подразумевает переход к арендатору обязанности по эксплуатации объекта и поддержанию его в работоспособном состоянии в соответствии с полномочиями, предусмотренными пунктом 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и пунктом 1 части 1 статьи 6 Закона № 416-ФЗ.

Следовательно, обязанности по содержанию объекта в период аренды, проведению его текущего и капитального ремонта, а также устранению возникающих на объекте аварий подлежат возложению на Комитет.

Иное распределение обязанностей по содержанию объекта между сторонами противоречило бы целям законодательного регулирования организации централизованного водоснабжения.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что пункты 4.1.5 и 4.1.6 проекта договора подлежат исключению с дополнением проекта договора в редакции Общества пунктом 4.2.11, содержащим условие, согласно которому арендатор обязуется: «4.2.11 производить за свой счет капитальный ремонт имущества».

Пунктом 3.2.4 проекта договора в редакции Комитета предусмотрено, что арендатор вправе передавать объект в субаренду без согласия арендодателя.

Согласно положению о Комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением администрации г. Н.Новгорода от 04.12.2017 № 5866 Комитет осуществляет полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Нижнего Новгорода, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Нижегородской области, а также осуществляет иные полномочия, возложенные на Комитет.

В компетенцию комитета не входит проведение работ по обслуживанию, содержанию и проведению иных мероприятий в отношении объектов инженерной инфраструктуры, в том числе сетей водоснабжения. В связи с отсутствием у Комитета возможности самостоятельного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры в том числе объектов водоснабжения, арендуемый объект водоснабжения необходимо будет передать для эксплуатации и обслуживания специализированной организации.

Право арендатора передавать объект в субаренду без согласия арендодателя, предусмотренное пунктом 3.2.4 проекта договора аренды служит обеспечению возможности осуществления Комитетом функций по управлению и распоряжению водоводом. Виду изложенного суд приходит к выводу, что п. 3.2.4 не подлежит исключению из проекта договора.

Пункт 5.1 проекта предусматривает, что арендная плата за Имущество, указанное в пункте 1.1 договора, на момент подписания составляет 102 340,80 руб. в квартал с НДС согласно отчету об оценке объекта Имущества. Размер арендной платы определяется на весь срок действия договора. Отчет об оценке объекта аренды, № 102-2/35, составленный ООО «Айра Торрес», на основании которого Комитетом определен размер арендной платы, указанный в п. 5.1 проекта договора аренды является Приложением 4 к договору аренды.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Закона № 416-ФЗ размер арендной платы по договору аренды объекта централизованной системы водоснабжения, который заключается в связи с отказом органа местного самоуправления в согласовании вывода такого объекта из эксплуатации, определяется независимым оценщиком.

ООО «Классик-Трейд» против указанного размера арендной платы возражало. Предложило заменить приложение № 4 заключением № Д07-21 от 12 мая 2021 г., составленным ООО «Кромлех». А также предложено изложить п. 5.1 договора в соответствии с указанным заключением. Согласно заключению ООО «Кромлех» величина арендной платы за пользование принадлежащим Обществу объектом составляет 412 958 рублей в месяц без НДС.

Ответчик от внесения данных изменений отказался, указывая, что по состоянию на 16.11.2021 заключение ООО «Кромлех» от 12.05.2021 было не актуально.

Для определения размера арендной платы по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Волго-окская экспертная компания» (ООО «ВОЭК»), эксперту ФИО5 В экспертном заключении стоимость ежегодной арендной платы определена в размере 5 737 288 р. в год с учетом НДС.

Расчет основан  на определении стоимости строительства объекта на 2022 год в сумме 68 792 425 руб. (исходя из стоимости строительства на 2016 год с корректировкой на индекс изменения сметной стоимости J – 1,67 на дату оценки – 2022 г.) с дальнейшей корректировкой его на степень износа 30,5 %, в результате чего стоимость объекта была определена в сумме 47 810 736 руб. с НДС. Далее стоимость объекта была умножена на ставку капитализации 0,12 (по данным Справочника оценщика недвижимости 2020 г.), в результате чего получена ежегодная арендная плата –  5 737 288 руб. с НДС в год, учитывая несение обязанности по текущему и капитальному ремонту арендатором.

Однако экспертом неверно определен износ – 30,5 %. Вопрос о фактическом износе экспертом не исследовался, в связи с тем, что эксперт не получил доступ к объекту исследования, так как обнаружение его на месте было затруднено, а собственник дважды не явился на осмотр. Кроме того отдельный вопрос о степени фактического износа судом не ставился.

По причине отсутствия объективных данных об износе, суд назначил дополнительную экспертизу. При этом нарушений в методике расчета ООО «ВОЭК» суд не усмотрел.

Суд назначил дополнительную экспертизу в ООО «САМ-НН», экспертам ФИО6 и ФИО7, по степени износа и техническим характеристикам объекта. В результате экспертизы были определены характеристики состояния и износ.  Экспертами ООО «САМ-НН» было установлено, что износ составляет 61 %.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, с учетом недостатков, содержащихся взаключении эксперта № 2023-20 от 10.10.2023, представленном ООО «САМ-НН», судом приняты представленные экспертами данные по состоянию и техническим характеристикам объекта; результаты расчетов по износу не приняты.

Судом назначена повторная (по степени износа) и дополнительная (по величине арендной платы) экспертизы в ООО «Волго-окская экспертная компания», экспертам ФИО8 и ФИО5 Судом экспертам предложено провести экспертизу с использованием результатов осмотра водопровода и измерения толщины труб, проведенных ООО «САМ-НН».

 По итогам повторной экспертизы, проведенной ООО «ВОЭК», был определен износ в 49 %.

Проводя дополнительную экспертизу по определению арендной платы эксперт ООО «ВОЭК» изменил алгоритм расчета стоимости объекта, указав, что такой алгоритм является наиболее объективным. Согласно представленному расчету арендная плата составила 5 601 520 руб. Таким образом, при существенном, по сравнению с результатами первоначальной экспертизы, повышении износа сумма арендной платы снизилась незначительно.

При проведении ООО «ВОЭК» первой экспертизы суд не усмотрел недостатков в методике расчета. Экспертиза в части произведенных расчетов судом принята и оплачена  в размере 35 000 руб. Расчет арендной платы следовало производить по той же методике с применением иного показателя степени износа.

В связи с чем, судом произведен перерасчет размера арендной платы. Исходя из определенной в дополнительной экспертизе ООО «ВОЭК» стоимости объекта на 2024 год (с учетом износа 49 %) составляет 32 566 976 руб. (с НДС), при этом эксперт применил иной подход для определения ставки капитализации, которая в дополнительной экспертизе составляет 0,172, что значительно больше ставки, определенной по результатам первой экспертизы (принятой судом в этой части). Суд считает, что применению подлежит ставка капитализации, установленная таким же образом, как и в первой экспертизе, по данным Справочника оценщика недвижимости. При этом в первой экспертизе эта ставка определялась по справочнику на 2020 год. В настоящее время действует Справочник оценщика 2023 г., согласно которому эта ставка составляет 0,103. Таким образом, размер годовой арендной платы составляет 32 566 976*0,103 = 3 354 398,53 руб. (с НДС) или 698 932,02 руб. в квартал без НДС.

Рассматривая вопрос о выплате экспертам вознаграждений за проведение по делу экспертиз, судом установлено, что первоначальная экспертиза, порученная судом ООО «ВОЭК» определением от 16.05.2022, принята, исходя из чего, оплачена в сумме 35 000 руб.

ООО «САМ-НН» при производстве экспертизы были проведены земляные работы, стоимость которых составляет 200 000 руб., а также осмотр, определение технических характеристик и степени износа водовода на сумму 150 000 руб. С учетом того, что экспертиза в части определения степени износа судом не принята, экспертной организации подлежит перечислению сумма в 200 000 руб. за проведенные земляные работы, а также 70 000 руб. за осмотр, определение технических характеристик водовода.

ООО «ВОЭК» письмом от 28.11.2023 указало, что стоимость повторной экспертизы (по определению степени износа) будет составлять  175 000 руб., стоимость дополнительной (по определению размера арендной платы)  – 75 000 руб. На основании письма суда ООО «ВОЭК» произведена корректировка стоимости проведения экспертиз до 130 000 руб. Поскольку  предложение суда о применении при производстве указанных  экспертиз данных, полученных в ходе проведения экспертизы ООО «САМ-НН», влияло только на объем работ по повторной экспертизе, ее стоимость составила после корректировки 55 000 руб., стоимость дополнительной экспертизы осталась в сумме 75 000 руб.

Повторная экспертиза принята судом, стоимость ее проведения подлежит перечислению с депозита суда в пользу ООО «ВОЭК» в сумме 55 000 руб. За проведение дополнительной экспертизы ООО «ВОЭК» суд полагает обоснованным уменьшение заявленной стоимости 75 000 руб. Поскольку по первоначальной экспертизе была осуществлена оплата 35 000 руб. в связи с признанием алгоритма расчета верным. В полном объеме дополнительная экспертиза судом не принята. За проведение дополнительной экспертизы оплате на счет экспертной организации подлежит 30 000 руб.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с чем подлежат возмещению ООО «Классик-Трейд» в пользу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода 152 000 руб. судебных расходов на проведение экспертиз по делу.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия по проекту договора аренды водовода с кадастровым номером 52:18:0060174:120, установив условия договора в редакции проекта, направленного Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обществу с ограниченной ответственностью «Классик-Трейд» письмом от 29.09.2021 № 03-02-444860/21 с учетом следующих изменений:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «договор считается заключенным со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-41734/2021»;

- пункты 4.1.5 и 4.1.6. исключить;

- дополнить проект договора пунктом 4.2.11: «Производить за свой счет капитальный ремонт водовода»;

- пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Арендная плата за Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора составляет 698 932 руб. 02 коп. в квартал без НДС»;

- приложение 4 исключить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Классик-Трейд» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород, в пользу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),  152 000 руб. судебных расходов.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.           

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                                                                       Д.Д. Окороков