Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А19-9938/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***> https://irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-9938/2025

«22» октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 8 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кузнецова А.В., при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи, системы веб-конференции, помощником судьи Калининой М.С. (судебные заседания 24.09.2025, 01.10.2025), секретарем судебного заседания Норкиным Н.В. (судебное заседание 08.10.2025) рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН <***>, ИНН: <***>, 107174, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, ул Новая Басманная, д. 2/1, стр. 1)

к обществу с ограниченной ответственностью «Серена» (ОГРН <***>, ИНН: <***>, 664007, <...>, этаж 1, офис 20)

о взыскании 122 873 руб. 96 коп., при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции: от истца – ФИО1 по доверенности (паспорт, диплом);

от ответчика – ФИО2 про доверенности (паспорт, диплом) (судебное заседание 08.10.2025),

с учетом объявленных в судебных заседаниях 24.09.2025, 01.10.2025 перерывов

в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 16 часов 10 минут 8 октября 2025 года,

установил:

иск заявлен о взыскании платы по договору № ЦРИ/04/СА/5369/19/000010 субаренды части земельного участка в размере 236 130 руб. 44 коп.; штрафа за несвоевременное внесение арендной платы в размере 204 руб. 38 коп.; пени в размере 163 рубля 51 коп.; суммы не восполненного задатка в размере 20 438 руб. 26 коп.

В связи с частичной оплатой задолженности, истец уточнил исковые требования, просит взыскать плату за субаренду земельного участка в размере 102 067 руб. 81 коп.; штраф за несвоевременное внесение арендной платы в размере 204 руб. 38 коп.; пени в размере 163 руб. 51 коп.; сумму не восполненного задатка в размере 20 438 руб. 26 коп.

Судом уточнения иска приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом уменьшения исковых требований, что не нарушает прав ответчика.

Истец, уточненный иск поддерживает, в обоснование иска закладывает то обстоятельство, что спорным договором субаренды предусмотрена ежегодная разовая оплата арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность по договору. Представил платежные поручения, подтверждающие ежегодную оплату за предыдущие годы.

Ответчик исковые требования оспаривает, основным доводом является то обстоятельство, что спорным договором аренды, а именно первым абзацем п. 4.4. договора предусмотрено условие об ежемесячной оплате аренды; представлены письменные пояснения.

Изучив материалы дела, выслушав сторон, суд приходит к следующему.

Между открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Серена» (субарендатор) 01.01.2019 заключен договор субаренды частей земельного участка № ЦРИ/04/СА/5369/19/000010 (далее договор, договор аренды, договор субаренды), по условиям которого субарендатор принимает в субаренду (во временное владение и пользование за плату): часть земельного участка, площадью 31758 кв.м., расположенную по адресу: Иркутская область, Нижнеудинский район, ул. Знаменская, 72 (пункт 1.1. договора).

Объект аренды передан субарендатору по акту приема-передачи от 01.01.2019.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что арендная плата по договору перечисляется ежемесячно в полном объеме. Последующее внесение арендной платы производится за каждый год вперед до пятнадцатого числа первого месяца оплачиваемого года.

Арендатор вправе в одностороннем бесспорном порядке изменять величину арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год (п. 4.3. договора).

Согласно уведомлению от 01.11.2024 № исх-3931/ВСЖД НРИ размер ежегодного платежа с 01.01.2025 составляет 245 259 руб. 06 коп. с учетом НДС.

Субарендатор обязан вносить арендную плату в установленный договором срок. Внести задаток в соответствии с пунктом 4.4. договора (п. 5.4.4. договора).

В соответствии с п. 6.3 договора за неисполнение обязательства по оплате арендной платы, предусмотренного пп.5.4.4. договора, субарендатор обязан перечислить арендатору на счет штраф в размере 1% от месячной суммы арендной платы за несвоевременное внесение арендной платы. В случае неисполнения обязательства по восполнению суммы задатка, предусмотренного п.п. 5.4.4. договора, субарендатор обязан перечислить арендатору на счет пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от месячной суммы арендной платы до даты восполнения суммы задатка.

В связи с ненадлежащим исполнением субарендатором обязанности по внесению арендной платы и задатка образовалась задолженность по договору субаренды.

Досудебный порядок урегулирования спора соблюден истцом путем направления

в адрес ответчика претензии от 10.03.2025, которая оставлена последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи

71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам. Проанализировав условия договора субаренды частей земельного участка

№ ЦРИ/04/СА/5369/19/000010 от 01.01.2019, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду

в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факт передачи земельного участка в аренду по договору подтверждается передаточным актом от 01.01.2019.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка должен содержать размер арендной платы.

Размер арендной платы установлен договором в редакции уведомления

от 01.11.2024 № исх-3931/ВСЖД НРИ с 01.01.2025, на основании которого истец реализовал свое право на увеличение размера арендной платы (п. 4.3. договора, п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В десятидневный срок с даты увеличения арендной платы субарендатор обязан произвести соответствующее увеличение суммы задатка, внесенного в соответствии

с пунктом 4.4 договора (п. 4.5. договора).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В настоящем деле между сторонами возник спор относительно условия оплаты арендных платежей.

Истец указывает, что в первом абзаце пункта 4.4. договора допущена опечатка относительно ежемесячной оплаты. Полагает, что арендная плата должна производиться за каждый год вперед до пятнадцатого числа первого месяца оплачиваемого года как предусмотрено третьим абзацем пункта 4.4. договора.

Ответчик не согласен с доводами истца, настаивает на ежемесячной оплате

со ссылкой на первый абзац пункта 4.4. договора. Полагает, что изменение условий договора допускается только по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, как это требует п. 9.1. договора.

Стороны настаивают на своих интерпретациях условий договора об оплате аренды, каждая из которых имеет существенное значение для определения срока оплаты арендного платежа.

Ознакомившись с доводами сторон, суд приходит к следующему.

Из дословного содержания пункта 4.4. договора следует, что Арендная плата по настоящему Договору ежемесячно в полном объеме перечисляется на счет Арендатора, указанный в разделе 12 настоящего Договора.

Первое внесение арендной платы, Субарендатор производит в течение десяти дней с даты вступления в силу настоящего Договора.

Последующее внесение арендной платы производится за каждый год вперед до пятнадцатого числа первого месяца оплачиваемого года.

Днем исполнения обязательства Субарендатора по внесению арендной платы считается день поступления денежных средств в полном объеме, предусмотренном

в Договоре, на расчетный счет или в кассу Арендатора.

Одновременно с первым внесением арендной платы Субарендатор вносит задаток, в размере 100% месячной арендной платы. Задаток обеспечивает исполнение обязательства Субарендатора по своевременной и в полном объеме оплате за соответствующий месяц арендной платы и погашается в счет арендной платы за последний месяц действия настоящего Договора.

Обязательство по оплате арендной платы возникает у Субарендатора с даты подписания Сторонами-приема-передачи Участка и прекращается с даты его возврата Субарендатором оформленного соответствующим актом приема-передачи.

Размер арендной платы первого и последнего календарного месяца срока действия настоящего Договора определяется исходя из количества дней фактической аренды.

Счета-фактуры по Договору выставляются Арендатором в соответствии с законодательством, Российской Федерации.

Стороны производят сверку текущих взаиморасчетов ежегодно по состоянию на 30 июня и 31 декабря с подписанием Сторонами акта сверки взаимных расчетов в срок не более 15 и 25 дней от указанных дат соответственно.

Из указанных условий договора следует, что действительная воля сторон при заключении договора аренды свидетельствовала об определении срока оплаты арендных платежей за год в целом, а не помесячно, поскольку именно третий абзац указанного пункта содержит четкое указание не только на период оплаты ежегодный, но и дату внесения данной оплаты.

Кроме того, в материалы дела истцом представлены уведомления об ежегодном изменении (повышении) величины арендной платы по договору субаренды, начиная с января 2020 года (уведомления от 23.12.2019, 11.12.2020, 16.12.2021, 27.11.2023, 01.11.2024).

Из анализа указанных уведомлений, а также пояснений истца следует, что величина ежегодной арендной платы по спорному договору с 1 января 2020 года изменяется и составляет 172 руб. 07 коп.; с 1 января 2021 года – 177 руб. 55 коп.; с 1 января 2022 года – 184 руб. 14 коп.

Начиная с января 2024 года арендная плата определяется из расчета 1,5%

от кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанная пропорционально соответствующей части земельного участка и составляет 235 826 руб. 02 коп. в год

с учетом НДС 20% (с возможностью внесения оплаты ежемесячно). В связи со значительным увеличением арендной платы в 2024 года по сравнению

с предыдущими годами арендатор намерено предоставил субарендатору возможность ежемесячной оплаты, что отразил в уведомлении от 27.11.2023.

Однако в связи с тем, что субарендатор в 2024 году производил оплату аренды

с нарушением договорных обязательств, арендатор не выразил более своего желания на предоставление оплаты арендных платежей помесячно, что нашло свое отражение

в уведомлении от 01.11.2024. Согласно которому ежегодный платеж составляет 245 259 руб. 06 коп.

Уведомления о повышении размера арендной платы не оспорены ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота

от добросовестного поведения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Оценивая представленные истцом платежные поручения ( № 8 от 15.01.2019, № 7

от 15.01.2019, № 39 от 20.01.2020, 4 № 168 от 01.03.2021, № 578310 от 04.05.2022), которые касаются правоотношений сторон в предшествующие периоды, суд пришел к выводу, что ответчик своим поведением подтверждал согласие с условиями об ежегодных арендных платежах в рамках спорного договора аренды и производил оплату в целом за весь год.

Таким образом, пока размер арендной платы являлся не значительным для ответчика и мог оплачиваться разовым платежом без значительных экономических издержек, ответчик соглашался и конклюдентными действиям подтверждал, что период оплаты ежегодный.

Напротив, как только размер арендной платы значительно увеличился, ответчик занял противоположную позицию и уже в ходе рассмотрения дела заявил, что сроки оплаты надлежит исчислять ежемесячно.

Суд пришел к выводу о возможности применения принципа «эстоппель» ввиду наличия на стороне ответчика противоречивого и непоследовательного поведения, заключающегося в ежегодной оплате арендных платежей (2019-2023 годы) до значительного увеличения размера арендной платы (с 2024 года).

Из вышеизложенного следует, что действия субарендатора под предлогом ежемесячной оплаты с момента значительного увеличения размера арендных платежей, могут быть квалифицированы как недобросовестное поведение.

Ответчик не представил каких-либо доказательств, которые позволяли бы суду усомниться в отсутствии согласованного между сторонами условия об ежегодной оплате арендных платежей.

Довод ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения в связи с изменением условий договора, с учетом применения правил эстоппель, судом отклонен.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за 2025 год с учетом частичных оплат составила 102 067 руб. 81 коп.

Расчет размера арендной платы судом проверен, является верным.

На дату судебного заседания доказательств оплаты долга по арендной плате в размере 102 067 руб. 81 коп. ответчиком не представлено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

С учетом изложенного, учитывая установленные в ходе рассмотрения настоящего иска обстоятельства, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика суммы основного долга является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере

102 067 руб. 81 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании 20 438 руб. 26 коп. суммы не восполненного задатка.

Согласно п. 4.4. договора, одновременно с первым внесением арендной платы субарендатор вносит задаток, в размере 100% месячной арендной платы. Задаток обеспечивает исполнение обязательства Субарендатора по своевременной и в полном объеме оплате за соответствующий месяц арендной платы и погашается в счет арендной платы за последний месяц действия настоящего договора.

Расчет размера не восполненного задатка судом проверен, является верным.

Ответчиком не представлены в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ доказательства полного и своевременного возмещения суммы не восполненного задатка.

Таким образом, требование истца о взыскании 20 438 руб. 26 коп. суммы не восполненного задатка является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании 367 руб. 89 коп. неустойки, из которых:

204 руб. 38 коп. штраф за несвоевременное внесение арендной платы, 163 руб. 51 коп. неустойка за не восполнение задатка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали условие об ответственности субарендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде штрафа в размере 1% от месячной суммы арендной платы. В случае неисполнения обязательства по восполнению суммы задатка, предусмотренного п.п. 5.4.4. договора, субарендатор обязан перечислить арендатору на счет пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от месячной суммы арендной платы до даты восполнения суммы задатка.

Поскольку факт нарушения сроков внесения арендной платы и отсутствие доказательств восполнения суммы задатка ранее установлен судом, то у истца возникло право требовать уплаты штрафа и пени.

Представленный истцом расчет штрафа и неустойки судом проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.

Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей, не восполненного задатка в материалах дела отсутствуют, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным, подтвержденным материалами дела и подлежит удовлетворению на основании вышеизложенных норм права и условий договора в размере 367 руб. 89 коп.

Иск обоснован и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 17 847 руб.

Государственная пошлина за рассмотрение дела с учетом уточнений составляет 11 143 руб. 70 коп.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются в пользу истца в пределах суммы, уплаченной при подаче иска в размере 11 143 руб. 70 коп.

В остальной части, истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 6 703 руб. 30 коп., уплаченная по платежному поручению № 59180

от 28.04.2025.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Серена» (ИНН: <***>) в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН: <***>) 102 067 руб. 81 коп. основного долга, 367 руб. 89 коп. неустойки, 20 438 руб. 26 коп. суммы не восполненного задатка, 11 143 руб. 70 коп. расходов на уплату государственной пошлины, а всего – 134 017 руб. 66 коп.

Возвратить открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ИНН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 703 руб. 30 коп., уплаченную по платежному поручению № 59180 от 28.04.2025.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья А.В. Кузнецов