Решение от 10 октября 2018 г. по делу № А10-3039/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А10-3039/2018
10 октября 2018 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «РЕМ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 670034, ул. Хоца ФИО2, д.2Б, г. Улан-Удэ, Республика Бурятия) к Муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 670031, ул. Бабушкина, д. 25, г. Улан-Удэ, Республика Бурятия) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 13.09.2014 №3;

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 15.09.2017,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности №51 от 28.05.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РЕМ» обратилось в арбитражный суд с иском к Муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 13.09.2014 №3 в части пункта 4.1.5.

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами заключен договор о развитии застроенной территории №3 от 13.09.2014.

Истец указал, что пунктом 4.1.5 договора предусмотрена обязанность истца создать либо приобрести и передать жилые помещения в муниципальную собственность г. Улан-Удэ в количестве 8 помещений, для предоставления гражданам, выселяемым из аварийных жилых помещений.

Истцом установлено, что из восьми помещений в настоящее время приватизированы пять. Граждан, выселяемых из аварийных жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории и находящихся в муниципальной собственности, трое.

Истец считает, что условия, указанные в договоре не соответствуют действительности, выявленное несоответствие является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и является основанием для изменения договора.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик возражений не представил, подтвердил, что в многоквартирном доме по ул.Пржевальского ,8 имеется 3 муниципальных жилых помещения. Ответчик указал, что изменить условия договора по соглашению сторон не может, поскольку договор заключен по результатам аукциона.

В судебном заседании от 01.10.2018 судом объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 03.10.2018.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена судом на официальных сайтах Арбитражного суда Республики Бурятия и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

13.09.2014 на основании протокола проведения открытого аукциона по извещению 010814/0066819/05 №2 от 02.09.2014 между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕМ» (далее - победитель аукциона, Общество) и Муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» от имени Администрации города Улан-Удэ (далее – Администрация, Комитет) заключен договор о развитии застроенной территории №3 от 13.09.2014.

Согласно договору о развитии застроенной территории №3 от 13.09.2014 Общество в целях развития застроенной территории, расположенной в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ, ориентировочной площадью 2 900 кв.м, решение о развитии которой принято Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 24.06.2014 №165 «О принятии решения о развитии застроенной территории, расположенной в пределах улицы Пржевальского г. Улан-Удэ» , согласно схеме застроенной территории (приложение №1) обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства, а Администрация обязуется создать условия для выполнения победителем аукциона своих обязательств.

В пункте 1.2 договора признан аварийным и подлежащим сносу дом по адресу: ул. Пржевальского, д.8.

Согласно пункту 2.1 цена права на заключение договора 451 715 руб 00 коп.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что срок исполнения обязательств по договору составляет 10 лет с момента заключения договора.

В приложении №1 указана схема застроенной территории.

Договор о развитии застроенной территории регулируется нормами статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления , принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукционе на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ определены существенные условия договора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 46.2. Градостроительного кодекса РФ существенным условием договора является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Предметом иска является требование о внесении изменений в договор в связи с несоответствием условий договора в части количества помещений , подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Согласно пункту 4.1.5 договора , Общество обязано в течение 24 месяцев со дня заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Улан-Удэ жилые помещения в количестве 8 помещений для предоставления гражданам, выселяемым из аварийных жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории. Жилые помещения должны быть благоустроенные применительно к условиям г. Улан-Удэ, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным законодательством требованиям и находиться в границах г. Улан-Удэ.

Согласно пункту 26 части 46.3 Градостроительного кодекса РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Истец указал, что фактически граждан, выселяемых из аварийных жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории и помещений, находящихся в муниципальной собственности, на момент проведения аукциона и заключения договора от 13.09.2014г, было три, а не восемь, как указано в аукционной документации и в договоре.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Судом установлено, что согласно техническому паспорту на жилой дом по ул. Пржевальского 8, в доме 2 этажа, 8 квартир, из которых 2 квартиры двухкомнатные, 6 квартир трехкомнатные.

Квартира 1 приватизирована по договору №11843 от 21.08.2003. Согласно выписке из ЕГРН №99/2018/155022275 от 26.08.2018 помещение в собственности у физических лиц (л.д.90).

Квартира 2, комната 1 приватизирована по договору №41524 от 16.04.2013.

Квартира 2, комнаты 2, 3 приватизированы по договору №27293 от 25.01.2007. Согласно выписке из ЕГРН №99/2018/155022292 от 26.08.2018 помещение в собственности у физических лиц (л.д.97).

Квартира 3 приватизирована по договору от 17.03.1994. Согласно выписке из ЕГРН №99/2018/153575300 от 21.08.2018 помещение в собственности у физических лиц (л.д.64).

Квартира 4, комната 1 не приватизирована. Помещением пользуется ФИО5 совместно с членами семьи по договору социального найма жилого помещения №5027 от 03.07.2013.

Квартира 4, комнаты 2, 3 приватизированы по договору №34659 от 10.12.2009. Согласно выписке из ЕГРН №99/2018/155022187 от 26.08.2018 помещение в собственности у физических лиц (л.д.107).

Квартира 5, комната 1 приватизирована по договору №38287 от 28.04.2012. Согласно выписке из ЕГРН №99/2018/153575934 от 21.08.2018 помещение в собственности у физических лиц (л.д.82)

Квартира 5, комната 2 приватизирована по договору №5282 от 05.12.2001.

Квартира 6 не приватизирована. Помещением пользуется ФИО6 совместно с членами семьи по договору социального найма жилого помещения №4312 от 28.06.2012.

Квартира 7 приватизирована по договору №41860 от 23.09.2013. Согласно выписке из ЕГРН №99/2018/155022255 от 26.08.2018 помещение в собственности у физических лиц (л.д.99)

Квартира 8, комната 1 приватизирована по договору №29287 от 25.10.2007.

Квартира 8, комната 2 не приватизирована. Помещением пользуется ФИО7 по договору социального найма жилого помещения №5329 от 24.02.2013.

Таким образом, на момент заключения договора о развитии застроенной территории №3 от 13.09.2014 в муниципальной собственности находилось три помещения, предоставленные жильцам по договорам социального найма: квартира 4 комната 1, квартира 6, квартира 8 комната 2.

Между тем пунктом 4.1.5 проекта договора о развитии застроенной территории , являющегося частью документации об аукционе по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в г.Улан-Удэ, предусмотрено предоставление в муниципальную собственность 8-ми помещений для предоставления гражданам, выселяемым из многоквартирного дома по ул.Пржевальского.8.

Истец на момент проведения аукциона и заключения договора о развитии застроенной территории не имел возможности определить количество помещений, находившихся в муниципальной собственности и подлежащих предоставлению для переселения граждан, выселяемых из дома по ул.Пржевальского, 8.

Так согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав на часть помещений была произведена в порядке пункта 5 части 4 статьи 14 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», согласно которому государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, истец на момент заключения договора о развитии застроенной территории не мог завить о несоответствии количества квартир , указанных в пункте 4.1.5 договора.

Несоответствие пункта 4.1.5. договора фактическому состоянию выявилось при исполнении договора .

Суд находит обоснованным довод истца о том, что данное несоответствие является существенным изменением обстоятельств , из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Условия , при которых допускается изменение договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, имеются.

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд находит требование истца о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 13.09.2014 №3 обоснованным.

Истец заявил об отнесении расходов по уплате государственной пошлины на него. Расходы по уплате государственной пошлины суд относит в соответствии с частью 4 статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить полностью.

Внести в договор о развитии застроенной территории от 13.09.2014 №3,заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «РЕМ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), изменения , изложив пункт 4.1.5. договора в следующей редакции:

«п.4.1.5. В течение 24 месяцев со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Улан-Удэ жилые помещения в количестве 3(трех) помещений для предоставления гражданам , выселяемым из аварийных жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории.

Жилые помещения должны быть благоустроенными применительно к условиям г.Улан-Удэ, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным законодательством требованиям и находиться в г.Улан-Удэ».

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяЛ.Ф. Салимзянова