Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А55-27390/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

04 июля 2024 года

Дело №

А55-27390/2023

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Соловьевой И.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лисицкой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании 20 июня 2024 года дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Начарова Павла Викторовича (ОГРНИП: 318631300091011, ИНН: 632208727700)

к обществу с ограниченной ответственностью УК "Могутовая" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

2. Администрация городского округа Жигулевск Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

3. Общество с ограниченной ответственностью УК "Горизонт" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2 (по доверенности от 12.09.2023);

от ответчика – руководитель ФИО3 (приказ, паспорт), представитель ФИО4 (по доверенности от 09.01.2024);

от третьих лиц 1,2,3 - не явились, извещены.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью УК "Могутовая", в котором просит обязать ООО УК «Могутовая» устранить препятствия в пользовании ИП ФИО1 нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> д: 20 (нежилое помещение в доме лит. А) путем:

1. Установления, в интересах ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) права безвозмездного, ограниченного пользования (сервитут) эвакуационным выходом, коридором, главным входом на цокольный этаж многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>(нежилое помещение в доме лит. А) для прохода к нежилому помещению, принадлежащему ФИО1 на праве общей долевой собственности, расположенному на цокольном этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>(нежилое помещение в доме лит. А);

2. Возложения обязанности на ООО УК «Могутовая» не чинить препятствия ИП ФИО1 в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А);

3. Возложения обязанности на ООО УК «Могутовая» подключить кнопку домофона к нежилому помещению, принадлежащему ФИО1 на праве общей долевой собственности, расположенному на цокольном этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А)

4. Возложения обязанности на ООО УК «Могутовая» не закрывать на внутренний замок эвакуационный торцевой выход, расположденный по адресу <...> (нежилое помещение в доме лит. А).

Определением от 15.02.2024 судом приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать ООО УК «Могутовая» устранить препятствия в пользовании ИП ФИО1 нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А) путем:

1.Устновления в интересах ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) права ограниченного пользования (сервитут) главным входом, коридором, эвакуационным входом на цокольный этаж многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А) для прохода к нежилому помещению, принадлежащему ФИО1 на праве собственности, расположенному на цокольном этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А), КН: 63:02:0303002:1042;

2. Установления стоимости ограниченного права пользования главным входом, коридором, эвакуационным входом на цокольный этаж многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А) в виде единовременной выплаты в размере 77598,74 рублей;

3. Возложения обязанности на ООО УК «Могутовая» подключить кнопку домофона к нежилому помещению, принадлежащему ФИО1 на праве собственности, расположенному на цокольном этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А), КН: 63:02:0303002:1042.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске с учетом принятых судом уточнений исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежит 413/830 долей в праве общей долевой собственности в нежилом помещении расположенном по адресу: <...> (нежилое помещение в доме лит. А).

Истец поясняет, что в принадлежащем ему помещении открыт пункт выдачи заказов Вайлдбериз. Пункт выдачи заказов работает ежедневное с 9 ч. 00 мин. до 21 ч. 00 мин. Остальные помещения цокольного этажа занимает общество с ограниченной ответственностью УК «Могутовая». ФИО1 указывает на то, что доступ в пункт выдачи заказов осуществляется через общий коридор, однако, директор ООО УК «Могутовая» препятствует ему в пользовании принадлежащим ИП ФИО1 на праве собственности нежилым помещением, отключил домофон. Указанные препятствия в пользовании помещением директор ООО УК «Могутовая» объясняет тем, что коридор принадлежит ООО УК «Могутовая» на праве собственности, однако, каких-либо подтверждающих данное обстоятельство документов истцу предоставлено не было. Также ответчик указывает на то, что доступ в помещение через эвакуационный выход также не возможен, поскольку он затруднен складированием имущества ООО УК «Могутовая» (легковоспломеняющиеся материалы, мебель, металические трубы), кроме того, ООО УК «Могутовая» организовано место для курения, что угрожает жизни и здоровью граждан.

Истец поясняет, что неоднократно обращался с просьбами к руководству ООО УК «Могутовая» устранить препятствия в пользовании принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, однако, получал отказ.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение в доме лит. А, назначение: нежилое, площадь 85,9 кв.м, цокольный этаж №1, кадастровый номер: 63:02:0303002:1042, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г.о. Жигулевск, <...>, о чем в ЕГРН 08.09.2023 сделана запись №63:02:0303002:1042-63/082/2023-9.

В обоснование требований истец ссылается на то, что ответчик препятствует использованию принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью УК «Могутовая» нежилыми помещениями, проход через которые необходим для использования помещения, принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что в нежилом помещении, принадлежащем истцу расположен пункт выдачи заказов Вайлдберриз, проход к которому осуществляется через принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения.

Из пояснений ответчика следует, что один экземпляр ключа от металлической двери, которой оборудовано нежилое помещение с кадастровым номером 63:02:0303006:631 площадью 201 кв.м, находится у индивидуального предпринимателя ФИО1.

Также, истец указывает на то, что вход в нежилые помещения площадью 156,6 кв.м с кадастровым номером 63:02:0303006:630 оборудован металлической дверью с внутренним замком и домофоном, один экземпляр ключа от замка и домофона находится у истца.

Со ссылкой на указанные обстоятельства ответчик указывает на то, что при наличии ключей истец имеет возможность пользоваться принадлежащим ему помещением.

Из составленного сторонами акта осмотра нежилого помещения следует, что фактически вход на цокольный этаж возможен с двух сторон жилого дома: первый вход расположен возле третьего подъезда со стороны ул. Приволжской, второй – с торца дома у первого подъезда.

Вход на цокольный этаж расположенный возле третьего подъезда для клиентов ПВЗ невозможен, поскольку на нем установлена железная дверь с домофоном. Кнопка домофона №9, ранее выведенная в ПВЗ, в настоящее время отключена. На железной двери висит объявление «Вход в пункт выдачи заказов Вайлдберрис со стороны первого подъезда».

Вход на цокольный этаж, расположенный с торца дома у первого подъезда, осуществляется через железную дверь без домофона, которая оснащена доводчиком. За дверью расположена освещенная лестница, ведущая вниз. Данная лестница ведет к деревянной двери, которая закрыта (захлопнута). Через указанную дверь имеется возможность прохода в коридор. Четвертая по счету дверь с правой стороны – пункт выдачи Вайлдберриз, нежилое помещение с кадастровым номером 63:02:0303002:1042, которое принадлежит истцу.

В возражениях на отзыв истец указывает, что истец не нарушает правила, на которые ссылается истец в отзыве на исковое заявление, что погрузка и разгрузка товаров производится с торца дома, что погрузка товаров не производится со стороны дома, где расположены входы в жилые помещения.

Также, истец ссылается на то, что вопреки доводам ответчика клиенты ПВЗ вынуждены ходить по грязны коридорам, которые не содержатся управляющей компанией надлежащим образом. Истец не может без согласия ответчика установить дополнительное освещение в помещениях, принадлежащих ответчику.

Истец перед обращением в арбитражный суд с настоящим иском обращался с жалобами в Прокуратуру городского округа Жигулевск и Администрацию городского округа Жигулевск Самарской области.

Из ответа Прокуратуры городского округа Жигулевск на обращение индивидуального предпринимателя ФИО1 Прокуратура города Жигулевск следует, что нежилые помещения (комнаты №№31, 32, 37, 38, 41, 42, 43) площадью 89,5 кв.м, расположенные по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, <...>, принадлежали на праве собственности муниципальному образованию городской округ Жигулевск на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 и проданы на аукционе ФИО5 (договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2007 №42.

Вышеуказанные нежилые помещения являются самостоятельным объектом) гражданских прав, в силу чего из правовой режим отличается от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, установленного в пункте 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собюственником, права владения, пользования и распоряжения им иным образом.

Помещения площадью 201,0 кв.м и 156,6 кв.м проданы обществу с ограниченной ответственностью УК «Могутовая» по договору купли-продажи в связи с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №150-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Прокуратура пояснила, что нежилые помещения (коридор) не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут быть исключены из договора купли-продажи, собственник помещений – общество с ограниченной ответственностью УК «Могутовая» имеет право распоряжаться помещениями по своему усмотрению.

Также, индивидуальный предприниматель ФИО1 обращался в Администрацию городского округа Жигулевск, в ответ на которое Администрация, кроме указанного Прокуратурой также сообщила, что в соответствии с техническим паспортом от 13.03.1998 в принадлежащем истцу помещении отсутствуют дверные проемы в несущей стене для доступа в коридор, в комнате 31 выход на лестничную клетку: комнату №44, в комнате №42 выход на лестничную клетку: комнату №45.

В представленном истцом техническом паспорте от 13.11.2015 дверные проемы на лестничные марши из комнат №31, 42 заложены, появились дверные проемы в несущей стене в коридор.

Администрация также сообщила, что в установленном законом порядке обращений за разрешением по переустройству и (или) перепланировке вышеуказанных нежилых помещений не поступало.

Из пояснений истца следует, что указанная реконструкция произведена предыдущим собственником нежилого помещения, проданного индивидуальному предпринимателю ФИО1, истец указывает на то, что в соответствии с действующим законодательством после перевода жилого помещения в нежилое, должна быть исключена возможность доступа в нежилое помещение с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещением, в связи с чем не видит противоречий при выполнении предыдущим собственником реконструкции помещения.

В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, по смыслу указанных правовых норм условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками имущества спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования имуществом.

В соответствии со ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, разъяснено, что сервитут может быть установлен, только если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, а собственник обслуживающего имущества, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению.

Истцом в нарушение норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что ответчик препятствует пользованию помещением с кадастровым номером 63:02:0303002:1042. Напротив, представленные в материалы документы, в том числе указание истца на то, что возможна разгрузка товара, а также отзывы клиентов пункта выдачи свидетельствуют о том, что доступ в пункт выдачи имеется.

Представленные истцом в материалы дела экспертные заключения также не являются доказательством нарушения ответчиком прав истца в пользовании принадлежащим ему помещением, более того, в экспертном заключении, выполненном кадастровым инженером ФИО6 сделан вывод о том, что доступ к нежилому помещению истца может быть выполнен только через нежилые помещения с кадастровыми номерами 63:02:0303006:631 и 63:02:0303006:630, принадлежащие ответчику, доказательств отсутствия доступа к которому истцом в материалы дела не представлено.

Судом неоднократно предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для ответа на вопрос о необходимости установления сервитута и его стоимости, однако, ни истец, ни ответчик ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявили.

При указанных обстоятельствах, в связи с недоказанностью истцом факта препятствования ответчиком к использованию принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО1 нежилым помещением в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца и оплачены им при обращении с настоящим иском в арбитражный суд.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
И.Е. Соловьева