Решение от 19 апреля 2019 г. по делу № А28-9324/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-9324/2018
г. ФИО5
19 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 19 апреля 2019 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шубиной Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу:

<...> 102

дело по исковому заявлению

акционерного общества «АТП» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью ПТФ «Металлспецпром» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

третье лицо - ФИО2

о признании сделки недействительной

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью ПТФ «Металлспецпром» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

акционерному обществу «АТП» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

о признании обременения отсутствующим,

при участии представителей:

истца - ФИО3, по доверенности от 20.11.2018,

ответчика - ФИО4, по доверенности от 06.08.2018,

третьего лица – ФИО2, на основании паспорта,

установил:

АО "АТП" (истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к ООО ПТФ "Металлспецпром" (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 05.02.2018, по основаниям пункта 1 статьи 174 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Финансово-аналитическая служба «Консультант» - ФИО2.

В ходе судебного разбирательства судом приняты встречные исковые требования ответчика, с учетом уточнения, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении здания с кадастровым номером 43:40:000179:223, дата регистрации 19.02.2018, номер регистрации 43:40:000179:223-43/001/2018-3.

Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил основание исковых требований, просит признать указанный договор недействительным по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ и применить последствия его недействительности.

Истец исковые требования с учетом уточнения поддержал.

Ответчик иск не признал, встречные исковые требования поддержал.

Третье лицо позицию ответчика поддержало.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав доказательства в полном объеме, судом установлено следующее.

Истцу на праве собственности принадлежали здания мойки автобусов, общей площадью 1273,3 кв.м, кадастровый номер 43:40:000179:223 и земельный участок, общей площадью 2495 кв.м, кадастровый номер 43:40:000179:50, расположенные по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 14.05.2010 № 43-АВ 442681, от 28.08.2008 № 43-АВ 127679.

В соответствии с уставом истца, Совет директоров осуществляет общее руководство деятельности Общества, к компетенции которого относятся вопросы, в том числе, определения цены (денежной оценки) имущества (пункт 5 статьи 1.1 Устава).

На заседании Совета директоров (протокол от 27.10.2016 № 08), в связи со сложившимся финансовым положением в AО «АТП», руководствуясь решением Совета директоров от 30.05.2014 «О рекомендациях Совета директоров по вопросу реализации непрофильного имущества AО «АТП»» предприятием проведена подготовительная работа по продаже непрофильного имущества: проведена ревизия правоустанавливающих документов и оценка рыночной стоимости ряда объектов недвижимости.

Согласно отчету оценщика OOO «НЭО корпорация» от 11.10.2016 № 141 рыночная стоимость земельного участка составила 1852000 рублей, здания мойки - 8751000 рублей.

Советом директоров было принято решение определить цену (денежную оценку) принадлежащего истцу указанного имущества, в том числе, земельного участка -1852000 рублей 31 копейка, здания мойки 8751000 рублей.

28.10.2017 между сторонами было заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи спорных объектов.

05.02.2018 между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, находящихся по адресу-<...>:здания мойки автобусов, назначение: нежилое 1-этажное, общей площадью 1273,3 кв.м, инв №13014, кадастровый номер 43:40:000179:223 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, общей площадью 2495 кв.м, кадастровый номер 43:40:000179:50.

Общая цена договора составляет 10 700 000 рублей 00 копеек, в том числе цена здания – 8 848 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС (18%), земельного участка- 1 852 000 рублей 00 копеек, в т.ч. НДС (18%) (пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора).

Согласно пунктов 3.5, 3.6 договора за отчуждаемый земельный участок покупатель уплатил продавцу денежные средства в размере 1852000 рублей в срок до 31.12.2017, оставшуюся сумму 8848000 рублей- уплачивает продавцу в рассрочку начиная с января 2018 года по август 2018 года включительно равными частями по 1 106000 рублей 00 копеек ежемесячно.

На основании акта о приеме-передаче недвижимого имущества от 05.02.2018 указанные в договоре здание и земельный участок были переданы продавцом покупателю, а также 19.02.2018 было зарегистрировано право собственности на указанные объекты, а на здание- ипотека в силу закона (номер регистрации: 43:40:000179:223-43/001/2018-3).

Поскольку при определении продажной цены генеральный директор истца ФИО6 руководствовался отчетом оценщика OOO «НЭО корпорация» № 142 от 11.10.2016, а с момента составления отчета о величине стоимости спорных объектов недвижимости прошло более 2-х лет, не были учтены инфляционные процессы и истцом осенью 2017 года (за несколько месяцев до продажи) был проведен капитальный ремонт кровли здания на общую сумму 1 139664 рубля, истец считает, что продажная цена спорного имущества была существенно ниже его реальной рыночной стоимости, чем истцу был причинен явный имущественный ущерб, а потому он просит признать данный договор недействительным и применить последствия недействительности договора в виде двойной реституции на том основании, что оспариваемая сделка была заключена в ущерб интересам юридического лица.

В силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в абзаце 3 пункта 93 Постановления Пленума ВС РФ N 25 о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что вопрос определения цены отчуждаемого имущества отнесен к компетенции совета директоров. Вопрос определения цены спорных объектов был разрешен на Совете директоров истца (протокол от 27.10.2016). Доказательств ограничений по сроку действия, отмены или признания его недействительным в материалы дела не представлено. Директор истца действовал в пределах полномочий, в соответствии с корпоративными актами.

Постановлением отдела по расследованию преступлений в сфере экономики СУ УМВД России по г.Кирову от 13.09.2018 в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО6 по ч.4 ст.159, ч.1 201 УК РФ, по основанию, предусмотренному п,2 части 1 ст.24 УПК РФ было отказано, в связи с отсутствием в деянии состава преступления.

В ходе проверки было установлено, что директор ответчика ФИО7 намереваясь приобрести земельный участок и помещение с августа 2017 года просматривал на интернет-сайте объявления о продаже недвижимости и нашел объявление о продаже земельного участка и здания, принадлежащих истцу. В сентябре 2017 года в офисе истца обсудили стоимость недвижимого имущества и остановились на сумме 10 700 000 рублей; в конце ноября 2017 года был заключен договор о намерении заключить договор купли-продажи здания автомойки и земельного участка по ул.Производственной, 45; 05.02.2018 был заключен договор купли-продажи на сумму 10700000 рублей и частично произведена оплата, оставшаяся часть была оплачена в рассрочку. С февраля 2018 года после подписания договора ответчик начал работы по реконструкции здания и в качестве склада начал им пользоваться с 31.08.2018. При продаже автомойки истец произвел демонтаж металлоконструкций и электродвигателей, находящихся в нем. При ведении переговоров ФИО6 предоставлял ответчику оценку приобретаемого имущества по состоянию на октябрь 2016 года- 10603000 рублей. В конце мая 2018 года ответчику позвонил новый директор истца- ФИО8 и сообщил о необходимости возврата здания за ту же стоимость, за которую оно было приобретено. После пояснения ответчика о том, что в здании был произведен ремонт на сумму около 13 000 000 рублей, истец вести переговоры отказался и обратился с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика назначалась экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-аналитическая служба «Консультант» эксперту ФИО2, по результатам которой рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.02.2018 округленно составляет: 9915000 рублей здания, 2 068 000 рублей земельного участка.

Также указано, что при рыночной стоимости здания без земельного участка в размере 9,915 млн.рублей влияние «качественного» ремонта полностью отремонтированной кровли здания на его рыночную стоимость составляет не более 0,2% или не более 20 тыс.рублей; при этом рыночная стоимость здания не увеличивается на 20 тыс.рублей. поскольку за время с момента оценки в 2016 году до момента продажи здания, иные работы по капитальному ремонту, кроме ремонта кровли, не производились, что фактически увеличивает физический износ иных строительных конструкций и снижает их стоимость за 1,5 летний период эксплуатации здания с октября 2016 года до февраля 2018 года. Замена кровли без замены или добавления теплоизоляции крыши является временным мероприятием, снижающим скорость разрушения ж/б и каменных конструкций здания.

По мнению эксперта-оценщика, величина, отраженная в отчетах об оценке № 141 и №213Э, является только указанием на ориентировочную стоимость объекта для продажи, которая не учитывает все основания, влияющие на стоимость сделки. Знание финансового положения продавца в рыночной экономике является определяющем в процессе торга при заключении договора, продавец давно продавал значительное количество объектов недвижимости.

Представленный в материалы дела протокол заседания Совета директоров истца от 30.05.2014 свидетельствует о том, что в связи с тяжелым материальным положением предприятия предлагалось начать реализацию непрофильного имущества ОАО «АТП», в том числе, спорного здания с земельным участком, что позволит уменьшить риск ухудшения финансового состояния предприятия. Также предыдущему генеральному директору предприятия ФИО9 было поручено провести все мероприятия, необходимые для реализации указанного имущества, подготовки документов и оценки рыночной стоимости объектов продажи, поиск покупателей и ведение переговоров с ними, проведение торгов по продаже имущества.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил, что здание было им осмотрено, также он ознакомился с проведенными ранее двумя экспертизами, материалами из уголовного дела. Крыша состоит из двух элементов: крыши и кровли, при чем, кровля составляет незначительную часть здания. Ремонт кровли не повлиял на стоимость здания. Поскольку не было реконструкции или капитального ремонта здания, его стоимость не меняется. Для определения стоимости использовал справочники, указанные в заключении, а также укрупненные нормативы восстановительной стоимости ремонтных работ, использовал актуальную информацию на 2016 год, исследовал карты Google и Яндекс из которых следует, что кровля менялась. Ремонт кровли сделал возможным продажу здания, но ни в коем случае не увеличил его стоимость. Процент износа здания меньше 50%, но по состоянию стен он больше - имеются трещины, выступы арматуры, что влияет на износ; плиты покрытия темные, что свидетельствует об образовании конденсата, соответственно утеплитель либо слежался, либо по иным причинам пришел в негодность и его необходимо заменять. Перед началом ремонта кровли утеплитель необходимо было поменять, но исходя из осмотра этого не было сделано. В материалах дела такие данные также отсутствуют. В настоящее время в здании автомойки ответчиком вновь сделаны полы: засыпаны ямы, сделано бетонное основание, а затем наливные полимерные полы. Проведенные ответчиком работы увеличили стоимость здания и снизили процент износа. До последнего проведенного ремонта ответчиком, процент износа приближался к 50%, технический паспорт, в котором указан износ не более 20%, не соответствовал действительности, а был значительно выше. Ответчик усилил металлоконструкции, установил новые металлоблоки (ржавчина отсутствует), установил оконные и дверные проемы, заменил электрику, систему вентиляции, произвел отделку помещений, установил тепловой узел, видеонаблюдение и связь.

При анализе различных объектов, брались аналоги зданий, которые были проданы за этот же год, но исключил те, которые не были проданы и на которые были повышены цены, в связи с чем имеется разница в цене с отчетом оценщика.

При проведении первой экспертизы корректировка на земельный участок не сделана (по площади застройки и площади земельного участка); площадь земельного участка была больше, не схожая со спорной. Чем больше площадь, тем дешевле одна сотка земли. Если бы продавец, который не хотел вкладывать деньги в ремонт здания, не провел бы ремонт «дырявой» крыши, то не смог бы продать данное здание по такой цене; без ее ремонта перед зимним периодом здание вообще бы не купили. Ремонт кровли здания без необходимого ремонта крыши проведен исключительно с целью продажи здания и не улучшает характеристик здания. В данном случае, при желании увеличить стоимость здания необходимо было поменять утеплитель, сделать косметический ремонт, однако, в данном случае этого сделано не было. Истец к зиме сняв старую кровлю, утеплитель не убрал, делал стяжку листами. Поэтому сейчас необходимо либо сверху все укрепить, для чего необходим проект, вес кровли на стены увеличится, либо все демонтировать и сделать все заново, что является лучшим вариантом.

С указанным заключением и пояснениями эксперта не согласился истец, заявив ходатайство о назначении повторной экспертизы, проведение которой просил поручить оценщику OOO Центр Комплексной Оценки «Независимая экспертиза».

В удовлетворении данного ходатайства судом отказано из-за отсутствия оснований для ее проведения.

В представленном ответчиком заключении от 29.08.2018, определившим ранее рекомендованную при продаже стоимость спорных объектов от 11.10.2016, OOO «Независимая экспертно-оценочная корпорация» указало, что прямой зависимости рыночной стоимости здания от стоимости проведенного ремонта кровли нет. Влияние ремонта (замены) кровли на рыночную стоимость здания мойки автобусов незначительно – от 0,7 до 6,4% от общей стоимости здания.

Порядок отчуждения имущества истца регулируется Федеральным законом от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», цена сделки определена на основании протокола заседания Совета директоров истца, который вправе определить цену сделки без проведения оценки.

Заключение оценочной корпорации от 11.10.2016 № 141 имело рекомендательный характер и также никем не оспорено.

Кроме того, истец продал спорные объекты по более высокой цене (10700000 руб.), чем указано в заключении (9147000 руб.), цена в котором являлась рекомендуемой, что не нарушает права и интересы истца.

Возражения истца о проведении им капитального ремонта кровли здания на общую сумму 1139664 руб., незадолго до продажи здания, судом не принимается, поскольку не подтверждено соответствующими доказательствами. Представленные в материалы дела договора поставки товара и договора подряда без оформления дефектной ведомости и актов освидетельствования скрытых работ не подтверждают фактическое проведение ремонтных работ; указанная истцом разборка существующего покрытия превышает площадь застройки, площадь огрунтовки превышает площадь существующей крыши. Кроме того, устройство нижележащего слоя рулонной кровли объеме 1585 кв.м не подтверждено актом освидетельствования скрытых работ.

С момента заключения договора купли-продажи и на дату подачи истцом иска в суд ответчик произвел ремонтные работы на сумму 12848393 рубля 43 копейки, являющиеся неотделимыми улучшениями, что также подтверждается имеющимися фотоизображениями (новые металлоконструкции, перегородки, секционные ворота, система освещения, инженерные коммуникации, вентиляция, тепловой узел, система сигнализации, отделки офисных помещений), стоимость которых более чем в два раза превышает рыночную стоимость спорного объекта на дату заключения договора.

Кроме того, ответчик представил фотографии, сделанные им осенью 2017 года, на которых зафиксированы часть конструктивных элементов здания, которые ранее при передаче здания отсутствовали.

Оценив представленные доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что истец не доказал значительное увеличение стоимости спорных объектов, не представил доказательств причинения ему ущерба, связанного с продажей спорных объектов на невыгодных для него условиях, а также какой-либо сговор представителей истца и ответчика при заключении договора. Решение о продаже непрофильного имущества, в том числе, спорного здания, которое находилось в неудовлетворительном состоянии и требовало ремонта и земельного участка истец принял еще в 2014 году, а продал ответчику только в 2016 году, Учитывая изложенное, требование истца является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Ввиду отсутствия оснований для признания сделки недействительной, производные требования о применении последствий недействительности сделки отсутствуют, требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования, с учетом уточнения, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении здания с кадастровым номером 43:40:000179:223, дата регистрации 19.02.2018, номер регистрации 43:40:000179:223-43/001/2018-3.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи осуществлялась в рассрочку, ипотека на здание возникла в силу закона.

Поскольку ответчик оплату произвел в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и истцом не оспорено, заявленные ответчиком встречные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", частью 1 статьи 16 АПК РФ запись в ЕГРП вносится на основании судебного акта.

В соответствии со статьей 110 AПК РФ, расходы по государственной пошлине взыскиваются с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176-180 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

акционерному обществу «АТП» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>) в удовлетворении исковых требований отказать.

Признать обременение в виде ипотеки в силу закона на здание с кадастровым номером 43:40:00179:223, зарегистрированное 19.02.2018, номер регистрации № 43:40:000179:223-43/001/2018-3 отсутствующим.

Взыскать с акционерного общества «АТП» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью ПТФ «Металлспецпром» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.


Судья Н.М. Шубина