Решение от 13 ноября 2018 г. по делу № А58-8286/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8286/2018
13 ноября 2018 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 12.11.2018

Мотивированное решение изготовлено 13.11.2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Т. А., рассмотрев дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (ИНН 1435166758, ОГРН 1061435001308) к Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (ИНН 1434031420, ОГРН 1061434000100) о взыскании 5 696 181,90 рублей,,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2, в отсутствие надлежаще извещенного ответчика,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района о взыскании задолженности по муниципальному контракту от 11.10.2016 №01163000037516000091 в размере 5 696 181,90 руб.

Истец представил выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в отношении жилых домов по ул. Транспортная, 40, 42, письмо индивидуального предпринимателя ФИО3 от 23.03.2018.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление.

Ответчик не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенного ответчика, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель истца поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям муниципального контракта от 11.10.2016 №01163000037516000091, заключенного по итогам размещения извещения об осуществлении закупки №01163000037516000091, в рамках реализации муниципальной адресной программы городского поселения «Поселок Чульман» Нерюнгринского района «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы", на основании договора от 05.09.2016 №6 о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса ООО "Альянс-2005" (застройщик) обязалось передать Администрации поселка Чульман (заказчику) в собственность 48 жилых помещений (благоустроенных квартир) в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский улус (район), <...> м на юго-восток от д/с «Светлячок», общей площадью 2 956 кв. м., заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта (л.д.23-34, т.1).

Согласно п.2.1 контракта цена квартир определена в сумме 173 129 964 руб. из расчета стоимости 1 кв. м. общей площади квартиры в размере 58 569 руб.

В соответствии с п.2.2 контракта аванс установлен в размере 30%, что составляет 51 938 989,20 руб.

Оплата работ, выполненных в соответствии с условиями контракта, осуществляется в пределах цены контракта, указанной в п.2.1 и производится заказчиком застройщику поэтапно.

Окончательная стоимость квартир согласно п.2.6 контракта определяется сторонами исходя из суммы площади основных и вспомогательных помещений квартир.

Дополнительным соглашением от 18.05.2017 (л.д.35, т.1) контракт дополнен пунктом 2.5 следующего содержания: покупатель производит оплату по контракту безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на счет продавца платежными поручениями в следующем порядке:

аванс в размере 30% цены контракта в течение 10 банковских дней с даты подписания контракта,

промежуточные платежи осуществляются поэтапно в течение 10 банковских дней после предоставления продавцом исполнительной документации, подтверждающих выполнение работ по строительству многоквартирных домов после подписания представленных документов службой строительного контроля и авторского надзора, на сумму, соответствующую требуемой оплате с учетом аванса (сумма промежуточного платежа погашается пропорционально объему предъявленных работ в течение всего срока действия контракта), а также предоставления продавцом заключенных и вступивших в действие договоров технологического присоединения объектов строительства,

окончательные 10% цены контракта производится в течение 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения городскому поселению «Поселок Чульман» Нерюнгринского района Республики Саха (Якутия).

Как следует из актов приема-передачи жилого помещения от 05.12.2017, 08.12.2017 (л.д.36-59, т.1) ответчиком приняты жилые помещения (квартиры): №№1-24 по адресу: <...>, №№1-24 по адресу: <...>.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 07.05.2018 с требованием произвести окончательный расчет по контракту – оплатить 5 696 181,90 руб., в случае отказа – предоставить мотивированный ответ, в случае наличия замечаний к объему или качеству работ – сообщить в письменной форме (л.д.155-157, л.д.1).

Ответчиком претензия истца получена, что следует из его письма от 10.05.2018 №884 в адрес истца (л.д.158, т.1).

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате квартир, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Исходя из буквального значения содержащихся в контракте от 11.10.2016 №01163000037516000091 слов и выражений, данный контракт по содержанию прав и обязанностей сторон признакам ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве не соответствует.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного контракта ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 №5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Исходя из согласованных сторонами условий контракта в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность истца по передаче квартир ответчику не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 03.09.2018 на жилые помещения (квартиры) по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности муниципального образования городского поселения «Поселок Чульман» Нерюнгринского района, о чем в реестр внесены соответствующая запись 21.12.2017. В отношении квартир по адресу: <...>, право муниципальной собственности зарегистрировано 27.12.2017.

Как следует из материалов дела, спорный контракт в установленном законом порядке недействительными не признан, цена контракта сторонами не менялась.

Сохранение условий государственных и муниципальных контрактов в том виде, в котором они были изложены в извещении о проведении открытого аукциона в электронной форме и в документации об аукционе, невозможность ведения переговоров между заказчиками и участниками закупок (ст.46 Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", далее – Закон о контрактной системе) и исполнение контракта на условиях, указанных в документации, направлены на обеспечение равенства участников размещения заказов, создание условий для свободной конкуренции, обеспечение в связи с этим эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, на предотвращение коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов с тем, чтобы исключить случаи обхода закона - искусственного ограничения конкуренции при проведении аукциона и последующего создания для его победителя более выгодных условий исполнения контракта.

Согласно п.1.1 контракта продавец обязуется построить и передать 48 жилых помещений общей площадью 2 956 кв.м.

Как следует из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 01.11.2017, выданных Нерюнгринской районной администрацией, фактическая общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий) составила 2 963,40 кв.м., т.е. имеет место превышение общей площади жилых помещений, указанной в контракте.

В рассматриваемом случае изменение цены контракта в одностороннем порядке в сторону уменьшения лишь на основании довода о том, что на государственный кадастровый учет поставлены жилые помещения по площади квартир жилого здания определенные, как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров и вследствие этого оплата должна быть произведена из расчета именно площади квартир (без учета лоджий и балконов) противоречит условиям контракта и нормам права.

Цена контракта определена сторонами, исходя из общей стоимости площади жилых помещений определенных согласно п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом № 37 от 04.08.1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству как сумма площадей квартиры помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Цена контракта составляет 173 129 964 руб. исходя из расчета 58 569 руб. за 1 кв.м.

Ответчиком произведена частичная оплата на общую сумму 167 433 782,10 руб. платежными поручениями от 02.11.2016 №1763, 1762, от 30.12.2016 №2119, от 21.04.2017 №264, от 05.05.2017 №373, от 26.05.2017 №471, 460, 456, от 30.06.2017 №659, 654, 656, от 03.08.2017 №882, 881, 880, 879, 878, от 04.08.2017 №877, от 05.09.2017 №1102, от 29.12.2017 №1945, от 15.03.2018 №214, данный факт сторонами не оспаривается.

Таким образом, задолженность составляет 5 696 181,90 руб. (173 129 964 – 167 433 782,10).

Пунктом 2.5 контракта в редакции дополнительного соглашения окончательная оплата заказчиком производится в течение 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения городскому поселению «Поселок Чульман».

Государственная регистрация права собственности произведена 21.12.2017 и 27.12.2017, соответственно, ответчик был обязан произвести оплату не позднее 18.01.2018.

Ответчик доказательство оплаты контракта в полном объеме и согласованные сроки, не представил.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

При подаче иска истцом произведена уплата 51 481 руб. государственной пошлины платежным поручением от 02.07.2018 №652.

С учетом результатов рассмотрения дела, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом расходы истца по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 104, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации городского поселения "Поселок Чульман" Нерюнгринского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-2005" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 5 696 181,90 руб. основного долга; а также 51 481 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

Судья Т.С. Шамаева