Решение от 7 мая 2018 г. по делу № А41-8319/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-8319/18
08 мая 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 14.05.1996, адрес: 141500, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Систеп-пикино" (141401, <...>, этаж 1, пом. IV, комн. 23, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 08.04.2014)

третьи лица: Управлениие Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>)

о расторжении Договора аренды №174-АП/13 от 08.07.2013 г.,

при участии в судебном заседании, согласно протоколу           

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ООО "Систеп-пикино" с требованием о расторжении договора аренды земельного участка №174-АП/13 от 08.07.13г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие истца и третьих лиц. Ответчик в удовлетворении требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №174-АП/13 от 08.07.2013г. (с учетом договора о передачи права и обязанностей от 12.05.2014г.).  Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:414, площадью 30 000 кв.м, для размещения объектов делового и гражданского строительства, размещения открытого рынка строительных материалов.

Сторонам также согласовали срок действия договора, размер и порядок внесения арендных платежей.

Согласно условиям договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В целях проверки использования земельного участка по целевому назначению было проведено обследование земельного участка. В результате проверки был составлен акт от 12.04.2017г., согласно которому  земельный участок не используется по его целевому назначению, что подтверждается приложенными фототаблицами.

Истец направил в адрес ответчика претензию №15исх-12055/КУИ от 14.12.2017г. о нарушении условий договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без реагирования, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:414 по целевому назначению.

При этом истец ссылается на результаты обследования земельного участка, согласно которым на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, а также иные строения, какая-либо деятельность на участке не ведется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110308:0019 предоставлен в аренду под жилищное строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, спорный участок предоставлен в аренду для размещения объектов делового и гражданского строительства, размещения открытого рынка строительных материалов

В целях исполнения договора ответчик заключил Договор № С8-14-302-10565(914063) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора ОАО «Московская объединенная электросетевая компания» взяла на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя: общественно делового центра гражданского строительства на ЗУ с к.н. 50:09:0000000:414 в том числе по обеспечению готовности объектов электросетевого хозяйства (включая их проектирование, строительство, реконструкцию) к присоединению энергопринимающих устройств, урегулированию отношений с третьими лицами в случае необходимости строительства (модернизации) такими лицами принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства (энергопринимающих устройств, объектов электроэнергетики).

В рамках исполнения Договора аренды земельного участка № 174-АП/13 от 08.07.2013г., ответчиком заключено Соглашение о намерениях 15 ноября 2016 года с ЗАО «Компания «ЕВРОСТРОЙ» о строительстве логистического комплекса и заключен Договор Генподряда № ГП/ЕВР-СИС/26-12-2016 от 26 декабря 2016 года с ЗАО «Компания «ЕВРОСТРОЙ» в соответствии с которым, компания должна была составить смету, проект, техническую документацию, необходимую для производства работ и после согласования и утверждения сметы произвести необходимые инженерные изыскания, разработать задание на проектирование, разработать проект, получить положительное заключение государственной экспертизы, разработать Рабочую документацию и выполнить строительно монтажные работы по строительству Объекта (логистического центра).

Суд также отмечает, что в соответствии с письмом ООО «Газпром проектирование» Московский филиал ведутся переговоры о согласовании проведения проектно-изыскательских работ по объекту «Реконструкция КРП-13».  В связи с изложенным временно затруднено использование земельного участка по целевому назначению по независящим от ответчика причинам.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии существенных условий договора о неиспользовании участка по целевому назначению. На иные существенные нарушения истец не ссылается: в частности, в материалах дела отсутствуют документы о наличии задолженности по арендной плате.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что арендатором принимаются все возможные меры по освоению земельного участка с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды №174-АП/13 от 08.07.2013г.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца в установленном законом порядке.


               Судья                                                            А.В. Гринева