Решение от 5 ноября 2024 г. по делу № А21-6159/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-6159/2024

« 05 » ноября 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 30 » октября 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 05 » ноября 2024 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечная долина» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и расторжении договора аренды


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26.01.2024, удостоверению от ответчика: ген. директор ФИО2 по выписке, приказу от 07.07.2017, паспорт, ФИО3 по доверенности от 28.05.2024, удостоверению

Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечная долина» (далее – Общество, ответчик) и, уточнив исковые требования, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 23.10.2024 в размере 355 460,95 руб. и пени по состоянию на 23.10.2024 в размере 859 917,70 руб.

В судебном заседании 23.10.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 30.10.2024. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом уточнения в полном объеме.

Представители ответчика расчет по иску считают необоснованным, представив письменный отзыв, и контррасчет. По мнению ответчика применение двойной ставки арендной платы при расчете задолженности необоснованно, в отсутствие надлежащего доказательства факта нарушения использования земель. В удовлетворении требований просили суд отказать в полном объеме.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд



установил:

16.09.2004 между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» (переименована в Администрацию муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ») и ФИО4 Хуссейном заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка кадастровым номером 39:05:01-03-24:0004 – для завершения строительства и обслуживания здания гостиницы со спортивно-атлетическим залом.

По соглашению от 26.12.2006 стороной (арендатором) указанного выше договора аренды стало ООО «Солнечная долина».

24.10.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение №376-КЗО/2011 (зарегистрировано 23.04.2012) об изменении условий договора, в том числе, в части площади земельного участка, его кадастрового номера (изменен на 39:05:010324:175), сроков исполнения арендатором обязательств по представлению проекта завершения строительства гостиницы; получения разрешения на строительство и завершения строительства гостиницы и др.

Разделом 3 соглашения № 376-КЗО/2011 от 24.10.2011 установлены условия и порядок внесения арендной платы.

Так, согласно п. 3.1 договора арендная плата за земельный участок площадью 2413 кв.м. равна кадастровой стоимости земельного участка умноженной на соответствующий коэффициент, утвержденный органами местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями от суммы договора до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал не позднее 10 декабря отчетного года.

Пунктом 4.1.1 договора, в редакции соглашения № 376-КЗО/2011 установлено, что арендодатель имеет право, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, а также потребовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных разделом 7 настоящего договора.

В соответствии с п. 4.4.12 в редакции соглашения № 376-КЗО/2011, арендатор обязан завершить строительство гостиницы со спортивно-атлетическим залом, подписав разрешение на ввод в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории до 01.10.2014.

За нарушение срока внесения арендной платы, условиями договора установлены пени в размере 0,5 % от суммы невнесенного в срок платежа (п. 5.2 договора).

Из искового заявления следует, что за период действия договора со стороны арендатора допущено нарушение условий договора в части своевременного и полного перечисления арендных платежей.

По расчету арендодателя у арендатора имеется задолженность за период с 01.01.2017 по 23.10.2024 в размере 355 460,95 руб.

Претензионный порядок соблюден, спор не урегулирован.

Указанное, явилось основанием для обращения Администрации в суд с рассматриваемым иском.

Суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В пункте 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации является платным.

Администрация, предъявляя ко взысканию сумму арендной платы за период с 01.01.2017 по 23.10.2024 в размере 355 460,95 руб., ссылалась на пункт 10 Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО «Зеленоградский район» и предоставленные в аренду без торгов», утвержденного Решением Совета депутатов МО «Зеленоградский район» от 7 апреля 2015 г. № 264 (ред. 21.02.2018 (пункт 11)), согласно которого арендная плата взимается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору, если по истечении трех лет, с даты предоставления земельного участка в аренду, не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости.

Вместе с тем, пункт 10 Порядка, вводящий расчет двойной арендной платы в связи с не введением объекта в эксплуатацию, был введен 07.04.2015 и согласно статье 4 ГК РФ распространяется на отношения, возникшие после даты вступления его в силу, в связи с чем указанная редакция положения пункта 10 Порядка не распространяется на договоры, заключенные до его принятия.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Из анализа указанной нормы следует, что исключение, установленное законодателем, позволяющее придавать обратную силу актам гражданского законодательства, действует только в отношении законов и не распространяется на иные нормативные правовые акты.

Порядок установления арендной платы должен соответствовать установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.

В рассматриваемом случае, при заключении Договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию, такой коэффициент отсутствовал и в формуле расчёта арендной платы.

Кроме того, в обоснование предъявленных возражений относительно необоснованности заявленных требований в части применения двойной ставки арендной платы Общество ссылалось на невозможность использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора. Так, в материалы дела представлено Решение Окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99 в обоснование позиции ответчика относительно изменения правил землепользования и застройки и изменения зоны разрешенного использования в период действия договора.

Также, в материалы дела представлено постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.07.2020 по делу №10240/2019, в рамках которого, установлено, что вопреки утверждениям Администрации, Обществом принимались активные меры для продолжения и завершения строительства объекта.

Более того, в материалах дела содержится расписка в приеме от заявителя документов о предоставлении муниципальной услуги «Установление (изменение) разрешенного использования земельного участка под существующими объектами» от 07.06.2024.

Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности поведения Ответчика, предпринимавшего действия по исполнению условий договора с целью получения разрешительных документов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 611 ГК РФ, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, является основанием для неприменения положений о расчете арендной платы в двойном размере.

Само по себе нарушение сроков строительства, не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

Судом учтено, что ответчиком регулярно вносились арендные платежи по договору исходя из однократной ставки, что подтверждено контррасчетом со ссылкой на платежные поручения, которые также учтены в расчете истца. Согласно контррасчету ответчика по состоянию на день вынесения настоящего решения переплата по арендным платежам составила 218 098,04 руб.

Проанализировав поведение Общества, в частности оплату арендных платежей, а также действия, направленные на получение разрешительной документации на строительство, суд пришел к выводу об отсутствии недобросовестности в действиях (бездействии) ответчика.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о не доказанности того, что ответчик допустил нарушение целевого назначения земельного участка и его разрешенного использования.

Более того, надлежащим доказательством факта использования земельного участка не по целевому назначению являются сведения, полученные в порядке осуществления муниципального земельного контроля.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Надлежащих доказательств, устанавливающих факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению, на основании сведений, осуществляющих муниципальный земельный контроль, материалы дела не содержат.

Таким образом, исходя из обстоятельств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с его условиями, а также отсутствием достаточных доказательств о возможности применения двойного коэффициента, нельзя признать обоснованным расчет арендной платы в двойном размере.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет задолженности по арендной плате, произведенный в соответствии с положениями договора из расчета кадастровой стоимости земельного участка за соответствующий период, коэффициента по категории арендатора, коэффициента по виду использования земельного участка.

Размер кадастровой стоимости, а также коэффициенты сторонами не оспариваются.

Контррасчет ответчика проверен судом и признан обоснованным, истцом не оспорен.

Таким образом, в связи с имеющейся переплатой на стороне Общества, в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, и соответственно неустойки, следует отказать.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на неоднократное (систематическое) нарушение Обществом сроков внесения арендной платы, рассчитанной с учетом двойного коэффициента.

В ходе рассмотрения дела в суде ответчик подтвердил, что задолженности по арендным платежам, исходя из расчета по однократной ставке, признанной судом обоснованной, не имеет.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что отсутствие у ответчика нарушений, послуживших основанием для обращения в суд, является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения через Арбитражный суд Калининградской области.


Судья А.В. Брызгалова