Постановление от 9 декабря 2025 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А53-30648/2024 1 0 д е к а б р я 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, – министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 05.12.2024), в отсутствие представителей заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по делу № А53-30648/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражного суда Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 13.06.2024 № 59.30-1793/4-МУ решения об отказе в предварительном согласовании предоставления в аренду образуемого в границах земельного участка с кадастровым

номером 61:44:0030112:3 площадью 11 487 кв. м, находящегося по адресу: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации базы отдыха земельного участка площадью 2059 кв. м (далее – исходный земельный участок, образуемый земельный участок), о понуждении к принятию решения о предварительном согласовании предоставления образуемого земельного участка с приведенными в табличной форме координатами характерных точек его границ (с учетом изменения предмета заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечено министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025, департамент присужден к предварительному согласованию предоставления предпринимателю в аренду земельного участка (площадью 2040 кв. м с приведенными в табличной форме координатами характерных точек его границ), образуемого путем раздела исходного земельного участка. В удовлетворении остальной части заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель является собственником расположенного на исходном земельном участке нежилого здания дома лыжника с кадастровым номером 61:44:0030112:11 площадью 102,1 кв. м (далее – здание дома лыжника). Он обладает исключительным правом на приобретение образуемого земельного участка в аренду без проведения торгов. Экспертным путем установлены характеристики образуемого земельного участка, в том числе его площадь 2040 кв. м, необходимые для размещения и эксплуатации базы отдыха и здания дома лыжника, определены координаты характерных точек его границ. Заключение судебной экспертизы не имеет пороков, содержит ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении здания дома лыжника. Установить его фактическое местоположение и площадь застройки относительно границ образуемого земельного участка, а также

определить соответствие здания дома лыжника одному из выявленных на исходном земельном участке объектов не представляется возможным. Также не представляется возможным установить фактическое местоположение иных объектов недвижимости, расположенных в пределах исходного земельного участка, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, относительно границ образуемого земельного участка. В соответствии с данными технической документации и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, эксперт не установил наличие у здания дома лыжника признаков недвижимого имущества, его тождественность объекту с кадастровым номером 61:44:0030112:11. Расположенные на образуемом земельном участке объекты разрушены и не позволяют использовать этот участок в указанных в заявлении предпринимателя целях. В судебных актах по другому делу ( № А53-43135/2020) сделан вывод о том, что состояние расположенных на исходном земельном участке объектов не позволяет использовать этот участок в указанных предпринимателем в заявлении целях. Оспариваемое решение об отказе в предварительном согласовании предоставления образуемого земельного участка в аренду является обоснованным. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело − направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что помимо здания дома лыжника предприниматель являлся собственником расположенных в границах исходного земельного участка нежилых зданий склада с кадастровым номером 61:44:0030112:70 площадью 64,7 кв. м и склада для хранения лодок с кадастровым номером 61:44:0030112:93 площадью 89,5 кв. м (далее – здания складов). Основанием возникновения права собственности общества на здания дома лыжника и складов назван заключенный по итогам торгов договор купли-продажи от 28.06.2019. Здания складов сняты с государственного кадастрового учета 12-13.02.2024 в связи с их полным разрушением. Данные обстоятельства нашли отражение в выписках их Единого государственного реестра недвижимости от 30.09.2019, 12-13.02.2024.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 31.05.2024 № 1041-151595 о предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов образуемого земельного участка в целях эксплуатации базы отдыха. Его образование предполагалось путем раздела исходного земельного участка. Заявление

обосновано тем, что предприниматель является собственником расположенного на образуемом земельном участке здания дома лыжника.

Уведомлением от 13.06.2024 № 59.30-1793/4-МУ департамент известил предпринимателя о принятом решении об отказе в предварительном согласовании предоставления образуемого земельного участка в аренду. Причинами отказа послужили несоразмерность площади образуемого земельного участка эксплуатационным потребностям здания дома лыжника (более чем в три раза превышающей площадь его застройки), а также отсутствие экспертного заключения о площади образуемого земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации здания дома лыжника.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. В результате проведенной в суде первой инстанции судебной землеустроительной экспертизы эксперты некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» подготовили заключение от 19.02.2025 № 965-А со следующими выводами. Площадь образуемого земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания базы отдыха и здания дома лыжника, составляет 2040 кв. м. Исходя из архитектурно-планировочного решения и площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и обслуживания базы отдыха и здания дома лыжника, имеется возможность образования такого участка площадью 2040 кв. м, границы которого и координаты их характерных точек приведены экспертом в графической и табличной формах.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения такого договора без проведения торгов с лицом, которому расположенные на земельном участке объекты недвижимости (здания, сооружения) принадлежат на праве собственности (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное правило продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

Применительно к случаю, когда для реализации исключительного права собственника зданий, сооружений необходимо образование земельного участка, положениями Земельного кодекса определен порядок, включающий в себя подготовку схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления, принятие решения о таком согласовании (подпункты 1, 2, 3 пункта 1 статьи 39.14) с указанием на утверждение схемы, являющейся обязательным приложением к такому решению (пункт 7, подпункт 9 пункта 9 статьи 39.15). При наличии в письменной форме согласия заявителя уполномоченный орган вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка (пункт 12 статьи 39.15).

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (пункт 2 статьи 11.10 Земельного кодекса).

Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка обусловлена проверкой наличия (отсутствия) оснований для предоставления земельного участка заинтересованному лицу без проведения торгов, его оборотоспособности, а также соблюдения градостроительных и иных норм и правил на стадии его формирования

(определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2025 № 304-ЭС24-17598).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их правообладатель вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823), который исходит из того, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, от 23.12.2008 № 8985/08, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения

торгов не порождают. Такое право не возникает и в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено.

Предоставление земельных участков в аренду в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с порядком, определенным нормами пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Предоставление земельных участков для строительства новых объектов по общему правилу осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в границах образуемого земельного участка существует база отдыха, эксплуатационные потребности которой, помимо здания дома лыжника, учел эксперт при определении площади этого участка. Из представленных материалов также не следует, что предприниматель приобретал имущественный комплекс базы отдыха, что к нему от продавца перешло исключительное право на землю в границах и с площадью, определенных экспертным путем. При этом в экспертном заключении отсутствует вывод о том, что образуемый земельный участок с определенными экспертом границами и площадью (2059 кв. м) необходим для размещения и эксплуатации фактически существующего здания дома лыжника (площадью 102,1 кв. м) без фактически отсутствующей базы отдыха. В этой связи суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение вопрос о целесообразности назначения по делу дополнительной судебной экспертизы для определения площади образуемого земельного участка исходя из его функционального назначения исключительно для размещения и эксплуатации здания дома лыжника.

Названные недостатки препятствуют признанию выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В этом случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся

в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по делу № А53-30648/2024 отменить.

Дело № А53-30648/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья И.В. Сидорова