Решение от 20 мая 2020 г. по делу № А41-6806/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6806/20
20 мая 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Чурсиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрация Богородского городского округа МО (142400, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД НОГИНСК, УЛИЦА СОВЕТСКАЯ, 42, ОГРН: 1025003917289, ИНН: 5031006040)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области

третьи лица: ООО ФСК «Газстройинвест XXI век» (140008, <...>, , ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ООО «БалСтрой-Сити», ООО «Асскорос».

о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Богородского городского округа Московской области (далее – «Администрация», «заявитель») обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Московской области (далее – «Управление», «заинтересованное лицо») об отказе в государственной регистрации № 50/016/008/2019-20563 от 27.11.2019 г. и обязании Управления внести в ЕГРН запись о прекращении залога права аренды земельного участка КН 50:16:0301017:41.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО «БалСтрой-Ити» был заключен договор № 16 от 21.05.2003 г. аренды земельного участка КН 50:16:0301017:41, для строительства многоквартирного жилого дома с офисными помещениями.

По договору 31.10.2006 г. передачи прав и обязанностей № 16 от 21.05.2003 г., права и обязанности арендатора перешли к ООО «СК «Газстройинвест ХХ1».

17 ноября 2015 года договор аренды был расторгнут, регистрационная запись о праве аренды погашена.

Вместе с тем, в ЕГРН содержится запись о государственной регистрации обременения земельного участка ипотекой права аренды земельного участка КН 50:16:0301017:41 в пользу ООО «БалСтрой-Сити», ООО «Асскорос».

Администрация обратилась в Управление с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении залога права аренды земельного участка КН 50:16:0301017:41.

Уведомлением № 50/016/008/2019-20563 от 27.11.2019 г. Управление сообщила заявителю об отказе во внесении в ЕГРН изменений со ссылкой на тот, что Администрацией не представлены разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При этом пункт 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Таким образом, пункт 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию. Однако, Закон N 102-ФЗ не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с тем, что у застройщика может быть прекращено заложенное право.

Между тем, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона N 102-ФЗ.

В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Из системного толкования указанных норм права следует, что при регистрации прекращения договора аренды, одновременно с ней происходит и прекращение залога права аренды участников долевого строительства на земельный участок.

Указанная правовая позиция содержится и в Определении Верховного Суда РФ от 22.09.2015 N 374-ПЭК15 по делу N А41-9819/2013.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации № 50/016/008/2019-20563 от 27.11.2019 г.

Обязать Управление Росреестра по Московской области внести в ЕГРН запись о прекращении залога права аренды земельного участка КН 50:16:0301017:41.

Судья А.О. Уваров