Решение от 31 августа 2017 г. по делу № А59-932/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28, 693024

http:// www.sakhalin.arbitr.ru; e-mail: info@sakhalin.arbitr.ru

тел. +7(4242)460-903

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-932/2017
г. Южно-Сахалинск
31 августа 2017 года
Резолютивная часть решения вынесена 24 августа 2017 года, в полном объеме решение изготовлено 31 августа 2017 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучеренко С.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ФарИст-Дивелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 26 902 093 рубля 19 копеек, пени в размере 4 729 947 рублей 98 копеек,

при участии представителей:

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО1 по доверенности от 24.10.2016 № 53-Д,

от ООО «ФарИст-Дивелопмент» - ФИО2 по доверенности от 21.03.2017,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, ДЗП города Южно-Сахалинска, департамент) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФарИст-Дивелопмент» (далее – ответчик, ООО «ФарИст-Дивелопмент») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 26 902 093 рубля 19 копеек, пени в размере 4 729 947 рублей 98 копеек.

Определением суда от 16.05.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «Востокдорстрой», как смежного с истцом землепользователя, а также Государственное унитарное дорожное предприятие Сахалинской области «Экспромт».

ООО «Востокдорстрой», Государственное унитарное дорожное предприятие Сахалинской области «Экспромт» и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени, месте и дате судебного заседания извещены надлежащим образом.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит основания для рассмотрения дела в судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца, заявленные требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ООО «ФарИст-Дивелопмент» в удовлетворении заявленных требований просил отказать по доводом, изложенным в отзыве на заявление.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель, в настоящее время Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска) и ООО "ФарИст-Дивелопмент" (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона от 18.06.2007 N 8 заключен договор аренды земельного участка № 10042 от 18.07.2007 сроком на пять лет.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передал за плату во временное пользование, а арендатор принял земельный участок общей площадью 273 077 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0000000:0075, категория земель "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-восточная часть города, по восточной стороне пр-та Мира, в районе электроподстанции "Хомутово".

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется под комплексную малоэтажную застройку повышенной плотности, состоящей из 1-2х квартирных блокированных 2-4 этажных домов в сочетании с многоквартирными 2-4 этажными секционными домами и объектами обслуживания населения.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор обязался уплачивать неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).

Соглашением сторон от 01.10.2007 N 26434/1 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка 65:01:000000:0097, площади земельного участка 270 682 кв. м.

По акту приема-передачи от 01.10.2007 земельный участок передан арендатору.

Указанный договор аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему от 01.10.2007 зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 28.12.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.03.2013 N 01/012/2013-326.

Согласно статье 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть прекращен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ: любой из сторон путем отказа от договора с предупреждением другой стороны за три месяца, если иной срок не установлен договором.

Договор аренды №10042 от 18.07.2007 был заключен на срок 5 лет, срок действия договора в установленном законом порядке продлен не был, по истечении данного срока договор продолжал действовать, а общество продолжало пользоваться участком, следовательно, спорный договор в силу закона являлся возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с правилами части 2 статьи 610 ГК РФ арендодатель отказался от договора, предупредив об этом общество письмом от 24.08.2015, полученным обществом 09.09.2015, поэтому договор аренды от 18.07.2007 № 10042 прекратил свое действие с 09.09.2015. Данные обстоятельства установлены судебными актами апелляционной и кассационной инстанции по делу № А59-6062/2015.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 указанного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Доказательств наступления таких обстоятельств истцом не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0406 001:0017 и 65:01:0406 001:0016, принадлежащих на праве аренды ГУДП "Экспромт", расположена производственная база и асфальтобетонный завод.

Обстоятельства невозможности осуществления ООО "ФарИст-Дивелопмент" застройки на предоставленном ему в аренду земельном участке в связи с нахождением на смежном участке производственных объектов ГУДП "Экспромт" установлены Постановлением пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу № А59-5404/2013 , оставленным в силе постановлением кассационной инстанции от 20.01.2015,

Из материалов дела так же следует, что согласно решению городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 04.03.2010 N 91/8-10-4, ООО "ФарИст-Дивелопмент" в период с 08.07.2007 до даты предоставления ГУДП "Экспромт" земельного участка для строительства асфальтобетонного завода освобождено от арендной платы за землю

Из отзыва ГУДП "Экспромт" от 21.08.2017 и приложенных к нему документов следует, что предприятие ГУДП "Экспромт" продолжает осуществлять на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0406 001:0017 и 65:01:0406 001:0016 деятельность по производству асфальтобетона, является предприятием II класса и размер санитарно-защитной зоны составляет 500 метров.

Факт нахождения большей части арендуемого ответчиком земельного участка в санитарно-защитной зоне не оспаривается истцом и иными лицами, участвующими в деле.

Из системного толкования приведенных выше норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В связи с изложенным, довод истца о не принятии ответчиком мер досрочному расторжению договора, как основание для взыскания с него арендной платы, признается судом необоснованным.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 ГК РФ, считает требования истца о взыскании арендной платы на основании Договора аренды земельного участка № 10042 от 18.07.2007 не подлежащими удовлетворению.

Остальные доводы ответчика правового значения для дела не имеют.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.О.Кучеренко