Решение от 11 марта 2024 г. по делу № А73-579/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-579/2024
г. Хабаровск
11 марта 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена «05» марта 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ЛадДом регион» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>)

к администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

о признании незаконным и недействительным условия договора

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.02.2024, диплом; ФИО3, доверенность от 24.01.2024, диплом; ФИО4, доверенность от 24.01.2024, диплом;

от ответчика: ФИО5, доверенность № 1-1-44/61 от 25.12.2023, диплом

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ЛадДом регион» (далее – ООО «СЗ ЛадДом регион») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее – Администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным и недействительным условия пункта 3.1.1. договора аренды земельного участка №13027/3 от 31.10.2023 в части, которой размер арендной платы подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно с направлением письменного извещения арендатору;

- исключить из п. 3.1.1. договора №13027/3 от 31.10.2023, фразу следующего содержания: «В последующие годы размер арендной платы подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно с направлением письменного извещения арендатору. Коэффициент инфляции определяется в соответствии с законом о бюджете Российской Федерации»;

- обязать ответчика направить в адрес истца расчет арендной платы с 01.01.2024 до 31.12.2024 без применения коэффициента инфляции.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, мотивируя их несоответствием спорного условия договора положениям части 2 статьи 39.7, части 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Ссылку Администрации на пункт 11 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2022 №66 считает несостоятельной, поскольку, в отличие от изложенных в данном пункте обстоятельств дела, размер арендной платы в договоре №13027/3 от 31.10.2023 установлен по результатам открытого аукциона.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на то, что фактическое изменение арендной платы на коэффициент инфляции в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2022 №66, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Настоящий иск, по мнению представителя ответчика, направлен на внесение изменений в договор аренды, заключенного по результатам торгов, в части его существенного условия – размера арендной платы, что не допускается нормами Закона о защите конкуренции, поскольку нарушает права и законные интересы иных участников торгов.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с протоколом №8 от 19.10.2023 «О результатах открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка», ООО «СЗ ЛадДом регион» является победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031202:247, государственная собственность на который не разграничена, площадью 5 649кв.м, местоположением: <...> сроком на пять лет, разрешенное использование и целевое назначение: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), с целью строительства многоквартирного дома.

Размер ежегодной арендной платы по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, предложенный ООО «СЗ ЛадДом регион» составляет 14 349 533,46 руб.

02.11.2023 на электронной площадке размещен и в адрес ООО «СЗ ЛадДом регион» Администрацией направлен проект договора аренды земельного участка от 31.10.2023 №13027/3 (далее – договор).

Пунктом 3.1 договора установлено, что ежегодный размер арендной платы определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 14 349 533,46 руб. в год.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора, в течение первого календарного года арендная плата производится в размере, установленном согласно пункту 3.1 настоящего договора. В последующие годы размер арендной платы подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно с направлением письменного извещения арендатору. Коэффициент инфляции определяется в соответствии с законом о бюджете Российской Федерации.

ООО «СЗ ЛадДом регион» 01.12.2023 в адрес Администрации направлен подписанный договор с протоколом разногласий от 01.12.2023 по ряду спорных пунктов, в котором арендатором пункт 3.1.1 договора изложен в следующей редакции, с исключением из него условия об изменении арендной платы на коэффициент инфляции: «3.1.1. в течение первого календарного года арендная плата производится в размере, установленном согласно пункта 3.1 настоящего Договора.».

04.12.2023 в адрес Администрацией направлен протокол урегулирования разногласий, подписанием которого сторонами достигнуто согласие относительно редакции пунктов 2.1., 4.2.2. договора. Однако, ООО «СЗ ЛадДом регион» протокол урегулирования подписан с отметкой о несогласии с редакцией пункта 3.1.1. договора.

Договор сторонами исполняется с даты начала его действия, указанной в пункте 2.1. (в редакции протокола урегулирования разногласий), до настоящего времени.

Письмом исх. №10.16к/8802 от 08.12.2023 Администрация со ссылкой на пункт 3.1.1 договора уведомила арендатора об изменении размера арендной платы с 01.01.2024, направила расчёт арендной платы по договору на 2024 год с применением коэффициента инфляции 1,045, в соответствии с Федеральным законом РФ от 27.11.2023 №540-ФЗ «О федеральном бюджете на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов».

Ссылаясь на незаконность спорного пункта договора и недействительность направленного в соответствии с ним уведомления и расчета, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Спорный договор регулировали отношения сторон по передаче земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, во временное владение и пользование арендатору за плату (в аренду) в соответствии со статьями 606-625 ГК РФ.

Договор аренды является заключенным, поскольку сторонами согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды с указанием его наименования, характеристик, местонахождения, размер арендной платы, установленный по результатам открытого аукциона).

Истец заявленные требования обосновывает ничтожностью условия пункта 3.1.1. договора в части, которой размер арендной платы подлежит изменению ежегодно на коэффициент инфляции, поскольку в силу части 2 статьи 39.7, части 16 статьи 39.11 ЗК РФ, установленный по результатам торгов размер арендной платы не подлежит изменению.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного управления.

В силу статьи 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, вступившие в законную силу с 01.03.2015, согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. I ст. 39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с частью 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В данном случае, ежегодный размер арендной платы по спорный договору определен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, зафиксировали способ ее определения (расчета) - по результатам аукциона.

При этом, пункт 3.1.1 договора содержит условие о ежегодном изменении арендной платы на коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с законом о бюджете Российской Федерации, с направлением арендодателем письменного извещения арендатору.

Судом признаны ошибочными доводы истца о незаконности данного пункта договора.

Как разъяснено судам в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При этом, вопреки доводам истца, данное разъяснение относится к любому порядку определения (методике расчета) размера арендной платы (в твёрдой фиксированной сумме, или исчисляемой по каждому периоду платежа). В каждом случае, изменение арендной платы на коэффициент инфляции имеет цель устранить неблагоприятные последствия инфляции, и не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Ссылка истца на определение Верховного Суда РФ от 01.03.2021 №304-ЭС21-1606 по делу № А27-10690/2019 не может быть принята судом, поскольку в указанном деле имели место иные фактические обстоятельства, не рассматривался вопрос об изменении арендной платы на коэффициент инфляции.

Кроме того, судом признаны обоснованными доводы ответчика о том, что попытка истца внести изменения в существенное условие договора о размере арендной платы после его заключения на аукционе является нарушением прав и законных интересов иных участников аукциона, которые исходили из наличия в договоре условия о ежегодном изменении арендной платы на коэффициент инфляции.

При изложенных обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ООО «ЛадДом регион» о признании незаконным и недействительным условия пункта 3.1.1. договора аренды земельного участка №13027/3 от 31.10.2023 в части, которой размер арендной платы подлежит изменению на коэффициент инфляции. Иные заявленные требования являются производными от требования о признании пункта договора ничтожным, в связи с чем, также не подлежат удовлетворению судом. В удовлетворении иска судом отказано.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца, оплачены при обращении в суд в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева