Решение от 1 апреля 2018 г. по делу № А32-51665/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-51665/2017

г. Краснодар«01» апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 01 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А№2-51665/2017

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконным отказа администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района в предоставлении в собственность за плату без торгов долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

при участии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО1 (по доверенности от 08.12.2017),

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Колхоз имени В.И. Ленина» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района (далее – администрация) о признании незаконным отказа от 16.11.2017 в заключении договора купли-продажи земельной доли 250000/4125002 земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:135, находящейся в муниципальной собственности Новокубанского района, а также об обязании администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района Краснодарского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес кооператива проект договора купли-продажи земельной доли 250000/4125002 в земельном участке с кадастровым номером 23:21:0706000:135, используемом кооперативом.

Заявленные требования мотивированы следующим. Кооператив как правопреемник колхоза использует земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:135, который был передан в коллективно-долевую собственность в составе земельного массива колхоза площадью 13 920 га. В сентябре 2017 года в газете было опубликовано сообщение администрации о возможности приобретения земельной доли в указанном земельном участке. В октябре 2017 года кооператив обратился с заявлением о продаже земельной доли, на которое был получен отказ, мотивированный тем, что кооператив владеет и пользуется земельным участком без законных оснований. Между тем, данный отказ противоречит как фактическим обстоятельствам, подтверждающим длительное использование земельного участка, так и нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В отзыве администрация поселения указала, что в соответствии с частью 8 статьи 12.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» зарегистрировано право собственности администрации поселения на земельные доли в спорном земельном участке. После публикации информации о возможном предоставлении земельных долей обратился кооператив, которому было отказано в заключении договора купли-продажи земельных долей, в связи с тем, что использование земельного участка долевой собственности должно было быть титульным, то есть иметь законные основания. Администрация также направила ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие её представителя.

В судебном заседании, состоявшемся 26.02.2018, представитель общества просил заявленные требования удовлетворить. Администрация, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, явки представителя не обеспечила.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя общества, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, решениями Новокубанского районного суда Краснодарского края от 15.07.2016по делам №2-1222/2016, №2-1223/2016, №2-1224/2016, №2-1305 признано право собственности администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района на земельные доли, признанные в установленном законом порядке невостребованными, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:21:0706000:135.

На основании каждого из указанных решений в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 18.05.2017 право общей долевой собственности Новосельского сельского поселения в размере 62500/4125002 на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:135. Общий размер земельной доли, зарегистрированной на основании решений суда, составил, таким образом, 250000/4125002.

Администрацией сельского поселения в газете «Свет Маяков», выпуск от 12.09.2017 №108, размещена информация о возможности приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности Новосельского сельского поселения, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в размере 250000/4125002.

Общество обратилось в администрацию с соответствующим заявлением от 09.10.2017, в котором просило предоставить в силу пункте 4 статьи 12 Федерального закона №101-ФЗ в собственность за плату без торгов земельную долю 250000/4125002 в земельном участке с кадастровым номером 23:21:0706000:135, в связи с длительным использованием земельного участка.

В письме от 16.11.2017 №635 администрация сельского поселения отказала в предоставлении земельной доли в собственность, поскольку пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения осуществлялось обществом без надлежащего титула.

В соответствии с пунктами 1 – 8 статьи 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи (список невостребованных земельных долей). Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

В соответствии с пунктом 4 статья 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Материалами дела подтверждается длительное использование обществом земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0706000:135. Факт такого пользования и его длительный характер администрацией не оспариваются.

Между тем, администрация ссылается на отсутствие у общества надлежащего титула на использование земельного участка.

По вопросу выкупа земельных долей или земельных участков, сформированных в счет невостребованных земельных долей, принадлежащих сельским поселениям, арбитражная практика в настоящее время сформирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 по делу №308-КГ17-7961, А32-19029/2016. В данном Определении Верховный Суд Российской Федерации указал следующее:

«В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

Данной нормой установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей, с оформлением на него права муниципальной собственности в установленном Законом №101-ФЗ порядке субъектом, который использовал соответствующий участок.

Федеральным законом от 29.12.2010 №435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 «Невостребованные земельные доли».

В силу пунктов 1, 2 статьи 12.1 Закона №101-ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи: земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона №101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).

После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (абзац 2 пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ).

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при существовании судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Аналогичной позиции также придерживается Министерство экономического развития России в письме от 25.11.2011 №Д23-4894 «О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли по правилам приведенной нормы права не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности также могут быть приняты во внимание судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей».

Таким образом, в соответствии с данной правовой позицией судом должна быть дана оценка представленным обществом документам в обоснование факта добросовестного фактического использования спорного земельного участка в отсутствие иных претендентов, также имеющих право на приобретение в собственность этого участка на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ.

Материалами настоящего дела не подтверждается и администрацией не доказано, что на спорные земельные доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения также претендовали другие сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства.

В соответствии с представленными обществом документами, достоверность которых не оспаривалась администрацией, общество осуществляло длительное использование земельного участка сельскохозяйственного назначения как правопреемник колхоза, в состав земельного массива которого входил и земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:135, что подтверждается протоколом №1 от 19.01.2005 общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения колхоза имени В.И. Ленина Новокубанского района Краснодарского края, справкой управления сельского хозяйства и продовольствия администрации муниципального образования Новокубанский район от 22.05.2013, справкой управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 23.05.2013, государственным актом на вечное пользование землей колхозами, налоговыми декларациями по земельному налогу. Администрацией не представлено доказательств недобросовестности действий общества по использованию земельного участка (самозахват, нарушение прав дольщиков и т.п.), не оспаривался сам факт пользования земельным участком и длительность такого пользования.

Титул пользования земельным участком в виде оформленного договора аренды в данной ситуации, - с учетом приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, - не имеет определяющего значения, принимая во внимание представление обществом доказательств того, что использование им земельного участка осуществлялось по соглашению с собственниками земельных долей (протокол №1 от 19.01.2005 общего собрания участников долевой собственности), открыто, непрерывно, без самозахвата, в качестве правопреемника бывшего колхоза, которому эти земли принадлежали на праве постоянного пользования. Доказательств нарушения прав дольщиков при таком использовании земельного участка или публичных интересов администрация не представила.

При таких обстоятельствах арбитражный суд полагает заявленные обществом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку основной довод общества о его длительном непрерывном и добросовестном использовании земельного участка подтвержден материалами дела и не опровергнут администрацией.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отказ администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района, выраженный в письме от 16.11.2017 №635, в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени В.И. Ленина» (ОГРН <***> ИНН <***>) доли в размере 250000/4125002 в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0706000:135, расположенного по адресу: Краснодарский край, на территории Новокубанского района, земли колхоза им. Ленина.

Обязать администрацию Новосельского сельского поселения Новокубанского района в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» (ОГРН <***> ИНН <***>) подписанный администрацией Новосельского сельского поселения Новокубанского района проект договора купли-продажи доли в размере 250000/4125002 в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0706000:135, расположенного по адресу: Краснодарский край, на территории Новокубанского района, земли колхоза им. Ленина.

Взыскать с администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» (ОГРН <***> ИНН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Возвратить сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени В.И. Ленина» (ОГРН <***> ИНН <***>) из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков