Решение от 14 января 2025 г. по делу № А55-23024/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 24.12.2024

Полный текст решения изготовлен 15.01.2025

15 января 2025 года

Дело №

А55-23024/2024

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филатовой Ю.А.

рассмотрел в судебном заседании 24 декабря 2024 года дело по иску, заявлению

Хозяйственное партнерство "Алекс парк"

к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

О признании недействительным соглашений, об обязании устранить нарушения

при участии в заседании

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО1, дов. от 27.12.2023

Хозяйственное партнерство «Алекс парк» обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольскому отделу Управления Росреестра по Самарской области, в котором просит:

- признать недействительными соглашения о перераспределении земель №2 от 22.10.2022 г. и №3 от 24.11.2022 г. к договору купли-продажи от 31.05.2022 года, заключенного по результатам открытых торгов по продаже имущества АО «Тольяттинская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) между фабрикой и хозяйственным партнерством «Алекс парк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с восстановлением прежних границ и площади земельных участков, существовавших до перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295, 63:32:2002003:297, присвоить восстановленным в прежних границах земельным участкам прежние кадастровые номера 63:32:2002003:43 и 63:32:2002003:70;

- обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольскому отделу Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении: земельного участка с кадастровым номером 63:32:2002003:43; зданий с кадастровыми номерами 63:32:0000000:10587, 63:32:0000000:10549, 63:32:0000000:10560, 63:32:0000000:10554, 63:32:0000000:10513, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:32:2002003:43; земельного участка с кадастровым номером 63:32:2002003:70; зданий с кадастровыми номерами 63:32:2002003:84, 63:32:0000000:10561, 63:32:0000000:10563, расположенных на земельном участке 63:32:2002003:70.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал по существу заявленных требований.

Истец в судебное заседание не явился, направил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу №А55-16637/2024. Как указал заявитель в рамках дела №А55-16637/2024 рассматривается иск ООО «Алекс Парк» о признать отсутствующим право собственности Акционерного общества «Тольяттинская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое здание с кадастровым номером 63:32:0000000:10571 (Магазин продовольственный, общей площадью 12,5 кв.м) расположенный по адресу 445161, Самарская область, Ставропольский район, с. Александровка, литераА91, пока оно не рассмотрено не может быть рассмотрено требование по настоящему делу.

В удовлетворении заявления о приостановлении исполнительного производства судом было отказано, о чем вынесено протокольное определение.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный суд установил:

Как указал истец, по результатам открытых торгов по продаже имущества АО «Тольяттинская птицефабрика» в форме публичного предложения в соответствии с Федеральным законом №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» и протоколом № 3069 -ОТГШ/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества АО «Тольяттинская птицефабрика от 11 мая 2022 года, опубликованном на сайте ЕФРСБ, между Акционерным обществом «Тольяттинская птицефабрика» (445161, Самарская область. Ставропольский район, с. Александрова, ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании Решения Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-12428/2016 от 16.08.2018г., именуемым «Продавец», с одной стороны, и Хозяйственным партнерством «Алекс парк» (690002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>. КПП: 254301001), в лице представителя по доверенности №25АА 3137549, удостоверенной нотариусом Владивостокского нотариального округа Приморского края, ФИО3 (зарегистрировано в реестре №25/65-и/25-2021-1-498), ФИО4, именуемым «Покупатель» заключен договор купли-продажи от 31 мая 2022 года.

В соответствии с условиями п. 1.1 договора купли-продажи от 31 мая 2022 года Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает и оплачивает в порядке и сроки, установленном договором имущество: Лот №3, определённое в приложении № 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Среди прочего имущества проданы земельные участки с кадастровыми номерами 63:322002003:43 и 63:32:2002003:70.

Как указал истец, после подписания договора купли - продажи от 31 мая 2022 года, по решению сторон этого договора, произведено перераспределение указанных участков и выполнены кадастровые работы по образованию трёх новых земельных участков:

- Земельный участок с кадастровым номером 63:32:2002003:297, назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют. Виды разрешенного использования объекта недвижимости: под птицефабрику. Местоположение: РФ, Самарская область, муниципальный район, Ставропольский, сельское поселение Александровка, <...> земельный участок 33/36. Площадь: 29928 +/- 121. Вид права, доля в праве: собственность. Дата государственной регистрации: 21.10.2022. Номер государственной регистрации: 63:32:2002003:297-63/459/2022-1. Основание государственной регистрации: Постановление администрации Ставропольского района Самарской области, № 106, выдан 16.02.1995, Постановление Главы администрации Ставропольского района Самарской области, № 3124, выдан 06.12.2001.

- Земельный участок с кадастровым номером 63:32:2002003:296, назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют. Виды разрешенного использования объекта недвижимости: под птицефабрику. Местоположение: РФ, Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Александровка, <...> земельный участок 33/3. Площадь: 19721 +/- 98. Вид права, доля в праве: собственность. Дата государственной регистрации: 21.10.2022. Номер государственной регистрации: 63:32:2002003:296-63/459/2022-1. Основание государственной регистрации: Постановление администрации Ставропольского района Самарской области, № 106, выдан 16.02.1995, Постановление Главы администрации Ставропольского района Самарской области, № 3124, выдан 06.12.2001.

- Земельный участок с кадастровым номером 63:32:2002003:295, назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют. Виды разрешенного использования объекта недвижимости: под птицефабрику. Местоположение: РФ. Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Александровка, <...> земельный участок 33/3А. Площадь: 44 +/- 5. Вид права, доля в праве: собственность. Дата государственной регистрации: 21.10.2022. Номер государственной регистрации: 63:32:2002003:295-63/459/2022-1. Основание государственной регистрации: Постановление администрации Ставропольского района Самарской области. № 106. выдан 16.02.1995, Постановление Главы администрации Ставропольского района Самарской области № 3124, выдан 06.12.2001.

По результатам межевых работ стороны договора купли-продажи от 31 мая 2022 года заключили дополнительное соглашение о перераспределении земельных участков №2 от 22.10.2022 г. и дополнительное соглашение от 24.11.2022 года №3, в соответствии с условиями которого, стороны заменили в договоре земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:2002003:43 и 63:32:2002003:70, исключённые из Единого государственного реестра недвижимости в результате перераспределения, на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295, 63:32:2002003:296 и 63:32:2002003:297.

Истец считает, что действия сторон являются незаконными и соответственно соглашение о перераспределении земельных участков №2 от 22.10.2022 г. и №3 от 24.11.2022 г. является недействительным в силу своей ничтожности и не порождает никаких правовых последствий. В обоснование своего утверждения истец указывает, что договор купли - продажи имущества был заключен между истцом и ответчиком 31 мая 2022 года, цена договора полностью оплачена и имущество передано по акту приема - передачи, но переход права собственности на это имущество не был зарегистрирован; при подаче заявления на регистрацию перехода права собственности стороны получили от Ставропольского отдела Управления Росреестра по Самарской области уведомление от 24 ноября 2022 года №КУВД-001/2022-50693336/1 о приостановлении государственной регистрации прав, в которых регистратор указывает следующее: дополнительными соглашениями №2 от 22.10.2022 г и №3 от 24.11.2022 г. к Договору купли-продажи от 31.05.2022 года изменены существенные условия договора купли продажи от 31.05.2022 года, заключенного по результатам торгов, а именно, изменён предмет договора, путём включения в состав отчуждаемого имущества земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295. 63:32:2002003:296. 63:32:2002003:297, торги по которым не проводились, а также то, что изменён предмет договора купли - продажи от 31.05.2022 года, заключенного по результатам торгов, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 04 мая 2023 гола по делу № А55-39128/2022.

Кроме того, как указал истец, предметом договора купли - продажи от 31 мая 2022 года являются здания с кадастровыми номерами 63:32:0000000:10587, 63:32:0000000:10549, 63:32:0000000:10560, 63:32:0000000:10554, 63:32:0000000:10513, расположенные на земельном участке 63:32:2002003:296 (что отражено в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2022 года), ранее указанные здания располагались па земельном участке 63:32:2002003:43, а также предметом договора купли - продажи от 31 мая 2022 года являются здания с кадастровыми поморами 63:32:2002003:84, 63:32:0000000:10561, 63:32:0000000:10563, расположенные на земельном участке 63:32:2002003:297 (что отражено в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2022 года), ранее указанные здания располагались на земельном участке 63:32:2002003:70.

Позиция (местонахождение) здания на земельном участке, размер земельного участка, который в силу п.1 ст.5, п.1 ст. 35 следует судьбе здания, является существенным условием при объявлении и проведении торгов.

Таким образом, по мнению истца, изменение предмета торгов во время их проведения недопустимо и является основанием для признания таких действий, посягающими на основы публичного порядка, так как невыполнение законодательно установленных требований подрывает основы государства и права. Соответственно, сделка по перераспределению земельных участков ничтожна и является недействительной независимо от признания её таковой судом и не порождает правовых последствий с момента её совершения.

Далее истец указал, что между Акционерным обществом «Тольяттинская птицефабрика» и Хозяйственным партнерством «Алекс парк» заключен договор купли-продажи имущества АО «Тольяттинекая птицефабрика» от 31 мая 2022 года (далее по тексту - договор).

Общая стоимость указанного имущества составила согласно п. 2.1 договора 101 000 100 руб.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российский Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Как указал истец, стороны по условиям договора после выполнения его условий обязались обратиться в соответствующий регистрационный орган за регистрацией перехода права на недвижимое имущество к заявителю.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.10.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024, процедура конкурсного производства в отношении АО «Тольяттинская птицефабрика» завершена.

Продавец имущества - АО «Тольяттинская птицефабрика» был ликвидирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Истец указал, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не была произведена.

Заявитель обращался в адрес ответчика с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объектов, которые являются предметом договора купли - продажи:

-земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295, 63:32:2002003:296 и 63:32:2002003:297;

- здания с кадастровыми номерами 63:32:0000000:10587, 63:32:0000000:10549. 63:32:0000000:10560 63:32:0000000:10554. 63:32:0000000:10513, расположенные на земельном участке 63:32:2002003:296, ранее указанные здания располагались на земельном участке 63:32:2002003:43:

- с кадастровыми номерами. 63:32:2002003:84. 63:32:0000000:10561. 63:32:0000000:10563, расположенные на земельном участке 63:32:2002003:297, ранее указанные здания располагались на земельном участке 63:32:2002003:70.

Заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности в отношении вышеуказанных объектов на земельный участок 63:32:2002003:296, 63:32:2002003:297, о чем вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации права от 21 февраля 2023г. № КУВД-001/2022-50567872/3; от 21 февраля 2023г. № КУВД-001- 2022-50558331/3.

Как указал истец, отказы по остальным объектам истец не получал, но тот факт, что эти объекты находятся на земельных участках, имеющих общую судьбу с этими объектами, то наличие такого отказа, по мнению истца, бесспорно.

Как указал истец, отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности в отношении спорных земельных участков фактически лишает возможности заявителя надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности на имущество и препятствует реализации заявителем принадлежащих ему правомочий собственника.

Учитывая изложенное истец обратился в суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, истец просит признать недействительными соглашения о перераспределении земельных участков №2 от 22.10.2022г. и №3 от 24.112022г к договору купли-продажи от 31.05.2022г., заключенного по результатам открытых торгов по продаже имущества, заключенного между истцом и АО «Тольяттинская птицефабрика», признанного банкротом.

Вместе с тем, Управление Росреестра по Самарской области не являлось стороной оспариваемых соглашений, а также не является владельцем спорного недвижимого имущества или лицом, в пользу которого оно отчуждено, своими действиями не нарушало каких-либо прав истца, какой-либо спор между Управлением и истцом отсутствует.

Управление, в соответствии со ст. 3 Закона №218-ФЗ, является органом, который осуществляет учетно-регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295, 63:32:2002003:296, 63:32:2002003:297 принадлежат Акционерному обществу "Тольяттинская птицефабрика" (ИНН <***>) на основании: Постановления администрации Ставропольского района Самарской области №106 от 16.02.1995 г., Постановления Главы администрации Ставропольского района Самарской области №3124 от 06.12.2001 г. (записи о регистрации №№63:32:2002003:295-63/459/2022-1, 63:32:2002003:296-63/459/2022-1, 63:32:2002003:297-63/459/2022-1).

В соответствии п. 53 совместного Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

Таким образом, Управление Россреестра по Самарской области также не может являться ответчиком по данному делу и подобные требования, обращенные к указанному ответчику, не подлежат удовлетворению, поэтому в иске о признании недействительными соглашений следует отказать.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участок или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной ил муниципальной собственности.

Порядок образования земельных участков путем перераспределения регулируется ст. 11.07. ЗК РФ, пунктом 2 которой предусмотрено, что при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

По сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:2002003:70 (запись регистрации № 63-63-32/027/2009-446 от 15.04.2009 г.) и 63:32:2002003:43 (запись регистрации № 63-63-32/027/2009-322 от 15.04.2009 г.) до перераспределения принадлежали одному собственнику - АО «Тольяттинская птицефабрика».

В соответствии с ч.2 ст. 41 Закона №218-ФЗ в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

В соответствии с ч. 10 ст. 41 Закона №218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 настоящей статьи.

Ответчик в отзыве указал, что 13.10.2022г. АО «Тольяттинская птицефабрика» в лице ФИО5 -представителя конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в Управление с заявлением №КУВД 001/2022-45432589 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении трех земельных участков, образованных в результате перераспределения двух земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:2002003:43 и 63:32:2002003:70, принадлежащих АО «Тольяттинская птицефабрика», представив межевой план от 12.10.2022г.

Для проведения заявленных регистрационных действий было представлено также согласие АО КБ «Солидарность» от 27.03.2020г. №4926Сам.

21.10.2022 г. в ЕГРН были внесены записи о земельных участках с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295, 63:32:2002003:296, 63:32:2002003:297, образованных в результате перераспределения, при этом записям о земельных участках с кадастровыми номерами: 63:32:2002003:70 и 63:32:2002003:43, был присвоен статус «архивная».

Таким образом образование земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:2002003:295, 63:32:2002003:296, 63:32:2002003:297 произошло по волеизъявлению единственного собственника перераспределяемых земельных участков, а не в результате заключения обжалуемых соглашений от 22.10.2022г. и от 24.11.2022г. между Хозяйственным партнерством «Алекс парк» и АО «Тольяттинская птицефабрика», и признание соглашений недействительными не повлечет таких правовых последствий как восстановление в ЕГРН сведений о существовавших до перераспределения земельных участках.

Кроме того, истец в качестве устранения нарушенного права просит обязать Управление осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости.

Однако по смыслу ч. 4 ст. 201 АПК РФ, обязанность совершить какие-либо действия могут быть возложены на Управление в порядке устранения допущенных нарушений только в случае обжалования решений, действий или бездействия органа регистрации прав.

В данном же случае, никакие решения, действия или бездействие Управления истцом не обжалуются и не являются предметом данного судебного разбирательства.

Более того, рассмотрение подобных требований в рамках дела о признании сделки недействительной процессуальным законодательством не допускается, так как АПК РФ предусматривает для них особый порядок, а именно по правилам главы 24.

Суд также считает необоснованным ссылку истца на положения п.62 Постановления №10/22 в виду следующего.

Так в соответствии с п.62 Постановления №10/22 в случае если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Однако подобных доказательств истцом не представлено, напротив в исковом заявлении указано на иные причины для отказа в государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки, содержащиеся в Уведомлении об отказе №КУВД-001/2022-50567872/3 от 21.02.2023г. и Уведомлении об отказе №КУВД-001 /2022-50558331/3 от 21.02.2023г.

Таким образом, требования истца о возложении обязанности на Управление по осуществлению регистрационных действий также не подлежат удовлетворению.

В иске следует отказать в полном объеме.

Расходы по госпошлине в сумме 12 000 руб. следует отнести на истца, взысканию не подлежит, поскольку госпошлина уплачена истцом при подаче иска в суд платёжными поручениями №187 от 08.07.2024 , №188 от 08.07.2024.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Ю.М. Разумов