Решение от 6 августа 2024 г. по делу № А62-1338/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

06.08.2024Дело № А62-1338/2024

Резолютивная часть решения оглашена 26.07.2024

Полный текст решения изготовлен 06.08.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Медведевой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком в размере 464560,55 руб.

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (далее – ответчик, Предприятие) о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 1 квартала 2022 года по 2 квартал (включительно) 2023 года в размере 464560,55 руб.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчик (арендатор) был заключен договор аренды от 10.09.2015 № 312/м в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013011:88 площадью 281 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешённого использования – магазины (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.2 договора аренды "на участке имеются магазин".

Срок использования земельного участка по договору аренды установлен с 10.09.2015 по 09.09.2016.

С учетом положений пункта 3.1 договора аренды и положений решения Смоленского городского совета от 28.12.2007 № 491 "Об утверждении базовых и минимальных размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов" арендная плата в спорный период уплачивалась ответчиком из расчета 7,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (земельные участки, предоставленные под объекты торговли (рынки, магазины).

Разделом 4 договора аренды предусмотрены права и обязанности сторон.

В силу подпункта 4.3.2. договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Поскольку после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель не заявлял возражений по этому вопросу, то, следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с проектом межевания и планировки территории города Смоленска в границах улицы Дзержинского-улицы Кашена-улицы 2-я Садовая-вдоль реки Днепр, утвержденным постановлением Администрации города Смоленска от 21.04.2020 № 834-адм, из смежных земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013011:4 и 67:27:0013011:88 (далее – земельный участок № :88) образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013011:102 (далее – земельный участок № :102) с таким же видом разрешенного использования ("магазины"). Земельный участок № :88 снят с кадастрового учета.

Арендатор продолжал пользоваться территорией в пределах границ и площади ранее переданного ему в аренду земельного участка.

Данная территория возвращена арендодателю 08.05.2024,согласно пояснениям сторон при возврате истцу "земельного участка" на данной территории отсутствовали какие-либо строения и сооружения.

Сторонами признано и не оспаривается, что арендная плата в размере, предусмотренном договором аренды (из расчета 7,5 % от кадастровой стоимости), за спорный период уплачена в полном объеме.

Требования истца обоснованы следующим.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 67:27:001301:88 от 22.03.2022, составленном в одностороннем порядке представителем Администрации, на арендуемом земельном участке были выявлены 2 нестационарных торговых объекта (киоск и павильон) и осуществлялась торговая деятельность.

Так как земельный участок предоставлялся в аренду с видом разрешенного использования - объекты торговли магазины, Администрация пришла к выводу, что фактическое использование земельного участка ответчиком не соответствует целевому назначению.

При таких условиях истец счел, что арендная плата должна исчисляться из расчета ставки 35% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Смоленского городского совета от 28.12.2007 № 491 "Об утверждении базовых и минимальных размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов" для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные под сооружения временного типа.

С учетом данной ставки Администрацией рассчитана задолженность за фактическое пользование земельным участком № :88 за период с 1 квартала 2022 года по 2 квартал 2023 года в размере 464560,55 руб.

В адрес ответчика направлялась претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, которая оставлена без удовлетворения.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Ответчик возражал в удовлетворении заявленных требований, полагает необоснованным расчет арендной платы исходя из процентной ставки 35 %, как при использовании земельного участка, представленного под сооружения временного типа, поскольку на момент передачи ему земельного участка какие-либо капитальные строения, отвечающие требованиям объекта недвижимости на земельном участке отсутствовали, его торговая деятельность осуществлялась в строгом соответствии с действующим земельным законодательством, на основании градостроительных регламентов и классификатора видов разрешенной деятельности (земельный участок расположен в зоне ОД, градостроительным регламентом которой предусмотрен такой основной вид разрешенного использования, как рынки и на этом земельном участке допускается размещение, в частности, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв.м. (код по классификатору 4.3).

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 7 ЗК РФ установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 ЗК РФ, устанавливающей обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, определено, в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Аналогичная обязанность предусмотрена в пункте 4.4.2 договора аренды, согласно которому арендатор обязан использовать участок с целевым назначением и разрешённым использованием.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В рассматриваемом случае основанием для доначисления арендной платы послужил вывод о том, что Предприятие фактически использовало земельный участок не в соответствии с его целевым назначением. Поскольку актом от 22.03.2022 истцом было установлено, что на земельном участке, используемом ответчиком, расположены два объекта, относящиеся по своим характеристикам и фактическому использованию к нестационарным торговым объектам, что не соответствует действующему понятию "магазин", под которым подразумевается стационарный торговый объект. В связи с чем, по мнению истца, арендная плата за спорный период должна исчисляться из расчета ставки 35% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Смоленского городского совета от 28.12.2007 № 491 "Об утверждении базовых и минимальных размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов" для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные под сооружения временного типа, к которым можно отнести киоски и павильоны, осуществляющие торговлю.

Согласно материалам дела:

- спорный "земельный участок" расположен в зоне ОД, градостроительным регламентом которой предусмотрен такой основной вид разрешенного использования, как рынки и на этом земельном участке допускается размещение, в частности, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв.м. (код 4.3 по Классификатору, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) (согласно Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденным постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм, земельный участок № :102 (включая бывший земельный участок № :88) расположен в общественно-деловой зоне (ОД)); ранее аналогичные положения содержались в Правилах землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 490; сторонами признано и не оспаривается, что "выявленные" истцом по акту от 22.03.2022 нестационарные торговые объекты имели площади значительно менее указанного предельного размера;

- решением Смоленского городского совета от 28.12.2007 № 491 "Об утверждении базовых и минимальных размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов" ставка для расчета арендной платы за земельные участки, используемые под нестационарные торговые объекты (НТО) не предусмотрена, поскольку действующее законодательство устанавливает иной режим оплаты расположения таких НТО;

- действующее законодательство разграничивает понятия "нестационарного торгового объекта" и "сооружения временного типа", относящиеся к иным видам деятельности (строительство, хранение и т.п.);

- в нарушение положений статьи 65 АПК РФ Администрацией не представлено надлежащих доказательств того, что использование земельного участка арендатором изменено по сравнению с тем, которое было предусмотрено при заключении договора аренды (данные о том, что объект "магазин", согласно условиям договора аренды находившийся на передаваемом в аренду ответчику земельном участке и своим расположением определившим вид разрешенного использования данного земельного участка, обладал признаками стационарного объекта (объекта недвижимости); соответствующие сведения из Единого государственного реестра недвижимости, из Реестра муниципальной собственности города Смоленска не представлены; признаки наличия такого объекта на спорном "земельном участке" не обнаружены).

При таких обстоятельствах суд полагает, что у Администрации отсутствуют правовые основания для доначисления арендной платы из расчета ставки 35% от кадастровой стоимости.

Истцом подтверждено, что арендная плата из расчета 7,5% от кадастровой стоимости земельного участка за спорный период внесена ответчиком в полном объеме.

С учетом изложенного исковые требования Администрации удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г. Бажанова